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Gli oneri condominiali si pagano tutti e subito…Va restituito al singolo condomino il credito risultante dallo stato di ripartizione approvato in assemblea.
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Gli oneri condominiali si pagano tutti e subito…Va restituito al singolo condomino il credito risultante dallo stato di ripartizione approvato in assemblea.

Non è opponibile la deliberazione che pretende di subordinare il pagamento al previo incasso delle somme dovute dai morosi.

 

Il rendiconto condominiale e il relativo stato di riparto, una volta approvati dall'assemblea, costituiscono un presupposto di esigibilità del credito anche per il singolo condomino? Normalmente, infatti, in seguito alla suddetta approvazione, capita che uno o più condomini si trovino nell'antipatica posizione di debitori del Condominio, che può azionare il recupero coatto.

Ricordiamo poi che la giurisprudenza, anche ai fini del decorso del termine di prescrizione ex art. 2948 n. 4 cc, fonda la predetta esigibilità sulla citata delibera di approvazione (Cass. n. 4489/2014 e n. 27292/2005).

Per giunta l'amministratore, salvo che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea… è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso… (art. 1129, 9°, cc) e tale fine, senza bisogno di alcun autorizzazione assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione… (art. 63, 1°, disp.att.cc).

=> I crediti condominiali non si compensano

Ma se succedesse il contrario? Se fosse il condomino, cioè, a vantare un credito e il Condominio a rivestire il ruolo di debitore? Inoltre, ci si chiede: può la delibera subordinare la restituzione della somma dovuta al condomino, all'esito dell'effettivo recupero delle posizioni a debito? Sono questi gli interessanti temi affrontati da una recente ordinanza della V sezione del Tribunale Civile di Roma, emessa nell'ambito del procedimento a cognizione sommaria ex art. 702bis cpc.

=> Anticipazioni di cassa. L'amministratore può procedere (anche) nei confronti dei condomini morosi?

Il caso. Il Condominio aveva appaltato una serie di lavorazioni straordinarie e nel corso del tempo, sulla base del rendiconto preventivo, i condomini avevano provveduto, chi più chi meno, a versare le varie rate.

Senonché, all'atto della stesura del consuntivo risultava che un condomino aveva versato una somma superiore al dovuto, maturando un credito.

Il Condominio deliberava l'approvazione, ma al contempo precisava i conguagli avere saranno restituiti dopo l'avvenuto pagamento di quelli dare da parte di tutti i condomini. Il condomino creditore, peraltro assente il giorno della riunione, diffidava il Condominio al pagamento immediato, ma riceveva risposta negativa da parte dell'amministratore p.t. che eccepiva una presunta inesigibilità delle somme richieste e la contraria volontà assembleare.

Indispettito, il condomino esperiva la previa mediazione obbligatoria, alla quale però il Condominio non si presentava. Il condomino non si arrendeva e azionava anche il contenzioso giudiziale. La tesi dell'istante è in sostanza questa:

  • - il principio in base al quale un credito è certo, liquido ed esigibile dalla data di delibera di approvazione dei relativi rendiconti e riparti deve valere anche a parti invertite, e quindi quando è il Condominio a essere in debito verso il condomino;
  • - subordinare la restituzione di una somma vantata da un condomino e risultante da un rendiconto regolarmente approvato, valido ed efficace, al previo incasso delle somme dai morosi, travalica le attribuzioni dell'assemblea e si sostanzia in una decisione affetta da radicale nullità, in quanto va a incidere negativamente sulla posizione individuale del condomino senza il suo espresso consenso.

=> Compensazione dei crediti condominiali. Alcune precisazioni

A questo proposito è bene chiarire che in giurisprudenza è dominante l'impostazione secondo la quale il criterio di ripartizione proporzionale delle spese condominiali di cui all'art. 1123 cc possa essere derogato solo all'unanimità.Il criterio di proporzionalità è infatti un principio generale di equità e di giustizia.

Certamente i condomini possono derogarlo, ma lo devono fare tutti insieme, perché una tale decisione si risolve in una decisione di natura personale e non collegiale, andando così a incidere in via diretta e negativa sulle posizioni dei singoli condomini.

In caso contrario la delibera è affetta da nullità e la stessa può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e in ogni tempo.

Anche oltre, cioè, il termine di decadenza di 30 giorni fissato dall'art. 1137 cc (per tutte, Cass. n. 12582/2015).

Dichiarata la contumacia del Condominio, il giudice ha infine accolto totalmente la tesi prospettata dal condomino, condannando il primo.

In particolare nell'ordinanza viene condivisa l'eccezione dell'istante secondo cui la deliberazione, nella parte in cui pretende di condizionare la restituzione del credito al previo pagamento dei condomini a debito, si risolve in una condizione meramente potestativa.

Ai sensi dell'art. 1355 cc, infatti, è nulla l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell'alienante o, rispettivamente, da quella del debitore.

Il compimento o l'omissione dell'atto dedotto in condizione, infatti, osserva il giudice, non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio anche di un solo condomino libero di procastinare sine die il pagamento integrale della propria quota.

Amministratori, siete dunque avvertiti: gli oneri condominiali si pagano tutti e subito…. anche quelli che deve il Condominio!

Avv. Valerio Palma del Foro di Roma

Ordinanzatirbunaleroma.pdf

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