In linea generale, gli elementi esterni del balcone aggettante, se fanno parte del decoro architettonico e delle linee estetiche dell'edificio, sono parti condominiali. È necessario verificare caso per caso se i frontalini possano essere considerati elementi effettivamente decorativi e, quindi, rappresentare le linee estetiche essenziali della facciata condominiale.
Se sono parti comuni i distacchi dal frontalino decorativo rendono il condominio responsabile per i danni a terzi.
A tale proposito si segnala una recentissima decisione del Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 12 del 2 gennaio 2025).
Risarcimento danni per distacco frontalino: la responsabilità del condominio
Un condomino, proprietario dell'appartamento sito al primo piano, citava in giudizio davanti al Tribunale il condominio per ottenere il risarcimento dei danni (quantificati in euro 8.500,00) causati dalla caduta di parti del frontalino del balcone soprastante; in particolare l'attore sosteneva che la caduta dei detriti aveva reso inagibile il balcone/terrazzo posto a servizio di cucina e studio.
Aggiungeva inoltre che, nonostante i numerosi solleciti, il condominio era rimasto inerte, con conseguenti ulteriori distacchi che avevano richiesto l'intervento dei vigili del fuoco, i quali avevano inibito parzialmente l'uso del balcone destro.
Chiedeva quindi la condanna del convenuto al compimento dalle opere di ripristino nonché al risarcimento dei danni della somma di euro 8.500,00 per mancato godimento e inutilizzabilità del balcone/terrazzo, il tutto con vittoria di spese, diritti e onorari.
Si costituiva in giudizio il condomino, eccependo in via preliminare l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda nonché nel merito contestava la fondatezza della stessa.
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di ripristino, poiché il condominio, a seguito di approvazione dei lavori con delibera, ha provveduto al rifacimento delle facciate, comprensivo della sostituzione e del rifacimento dei frontalini. Tanto premesso, il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda di parte attrice.
Il giudicante ha notato che non è mai stato messo in discussione l'effettivo verificarsi dell'evento descritto in citazione; di conseguenza è stato provato il fatto storico posto a base della domanda risarcitoria del condomino.
Inoltre, come ha sottolineato il decidente, i fatti di causa oltre a non essere stati contestati da condominio, risultano dalla documentazione prodotta in giudizio (Verbale dei Vigili del Fuoco, foto dello stato dei luoghi, missive di costituzione in mora inviate all'amministrazione condominiale).
Secondo il Tribunale perciò è evidente come l'attore abbia agito con azione risarcitoria per i danni subiti a seguito dei danni verificatisi nella sua proprietà, adducendo la responsabilità ex art.2051 c.c. del convenuto condominio.
Chiarito quanto sopra, il giudice ha osservato che il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento, sufficiente a far scattare la presunzione di responsabilità del condominio convenuto, è dato dal danno subito dall'attore a causa della caduta di parti del frontalino del balcone soprastante (frontalino che il giudice ha considerato decorativo). Il condominio, tuttavia, non ha dimostrato l'esistenza di un caso fortuito o di un fatto che abbia interrotto il nesso causale.
In ogni caso dalla documentazione in atti è emerso che il bene (unico balcone dell'appartamento in proprietà dell'attore) è stato effettivamente utilizzabile solo in parte, con la conseguenza che l'attore e la sua famiglia hanno indiscutibilmente subito dei disagi.
A tale proposito il Tribunale ha messo in rilievo che dal verbale redatto dai Vigili del Fuoco questi ultimi (intervenuti sul posto dopo l'ulteriore crollo di parti di frontalini) hanno indicato quali misure da adottare l'inibizione parziale del balcone destro rispetto all'uscita dell'appartamento.
Di conseguenza, tenuto conto della ridotta possibilità di godere del bene di sua proprietà, dei danni ad essa conseguenti e dei disagi affrontati, il Tribunale ha riconosciuto, in via equitativa, all'attore la somma di euro 3.600,00, a titolo di risarcimento dei danni da mancato godimento dell'immobile e per i danni ulteriori patrimoniali e non patrimoniali dallo stesso subiti.
Distacchi di intonaco dai frontalini: non è sempre responsabile il condominio
Frontalini come parti comuni: obblighi e responsabilità del condominio
In base all'art. 1117 c.c., comma 3, vanno considerate parti condominiali, anche quelle che assolvono funzioni di protezione e di abbellimento ornamentale, che giovano o comunque ineriscono al valore architettonico dell'intero condominio.
In considerazione di tale principio la giurisprudenza ha affermato che, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni, se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio (Cass. civ., sez. II, del 21/01/2000, n.637).
Di conseguenza i frontalini dei balconi (solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale (Cass. civ., Sez. II, 30/04/2012, n. 6624).
Si deve tenere conto perciò che le spese per il rifacimento dei frontalini e per il sottobalcone (detto anche cielino) sono a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. Inoltre i distacchi dal frontalino decorativo rendono responsabile per i danni a terzi il condominio.
Quest'ultimo, quale custode del frontalino decorativo (parte comune che ha causato il danno), ha l'obbligo di manutenzione e custodia dei beni e dei servizi comuni, con conseguente applicazione della presunzione di responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c., trattandosi di danni causati principalmente da cose di proprietà o comunque in custodia.
In ogni caso l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (frontali e parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data (Trib. Napoli 28 dicembre 2022, n. 11523).
