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Piazzale d'ingresso, manutenzione, riparto spese ed invalidità della delibera
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Piazzale d'ingresso, manutenzione, riparto spese ed invalidità della delibera

Responsabilità e manutenzione del piazzale se appartiene ad alcuni condòmini e funge, altresì, da copertura di proprietà private.

Avv. Marco Borriello  

In alcuni fabbricati il piazzale d'ingresso al condominio è utilizzato come parcheggio dei veicoli dei proprietari/residenti. Inoltre, è possibile che al di sotto di questo slargo vi siano delle unità immobiliari, seminterrate ed anch'esse parte dell'edificio, rispetto alle quali l'area destinata alla sosta funge da copertura.

In un caso come quello descritto, possono sorgere dei dubbi sulla competenza, in termini di manutenzione e responsabilità, su questo bene comune. Si tratti di perplessità che possono, evidentemente, sfociare in un vero e proprio contenzioso nel quale, il magistrato invocato è chiamato non solo a risolvere la lite sul punto, ma anche a deliberare sulle spese del giudizio.

È esattamente ciò che è avvenuto in una controversia sorta in un condominio ligure e risolta dalla sentenza n. 36 dell'11 settembre 2020 emessa dal Tribunale di Imperia.

Lavori al piazzale che fa da copertura al garage. Come ripartire la spesa

Il magistrato de quo ha, infatti, affrontato un caso giuridico avente ad oggetto proprio i dubbi sollevati in precedenza. Vediamo, pertanto, cosa è successo nel caso concreto e quali circostanze hanno preceduto la decisione qui in commento.

Piazzale condominiale, manutenzione, riparto spese e d'invalidità della delibera: il caso

In un condominio sanremese, tre delibere assembleari sono state impugnate da alcuni condòmini per varie motivazioni.

Tra queste vi era quella che contestava l'errata ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria di un piazzale d'ingresso al fabbricato che fungeva, anche, da copertura dell'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti.

Era accaduto, infatti, che la ripartizione decisa in assemblea avesse stabilito la divisione attribuendo i due terzi della spesa ai proprietari del seminterrato, così come avviene allorquando si tratta di un terrazzo o di un lastrico solare.

Viceversa, gli attori ritenevano inammissibile il doversi accollare questa spesa, visto che si trattava di un bene nemmeno condominiale, ma di esclusiva proprietà degli utilizzatori dell'area. Quest'ultima circostanza era, peraltro, facilmente ricavabile per tabulas, semplicemente consultando il vigente regolamento condominiale di natura contrattuale.

Cortile comune a due edifici e ripartizione delle spese

Il Tribunale di Imperia, esaurita la fase istruttoria, ha deciso di accogliere la domanda dei ricorrenti, qualificando come nulla la delibera condominiale sul punto in discussione e condannando il convenuto condominio al pagamento delle spese, nonostante l'impugnazione sia stata, invece, respinta sotto altri aspetti (in pratica, non ha ammesso alcuna compensazione).

Cerchiamo, quindi, di comprendere le ragioni di questa decisione, non prima di aver richiamato la normativa in materia sugli argomenti in discussione.

Terrazze e soffitti: diversi criteri di ripartizione

Quando ci troviamo in un condominio in cui il terrazzo e/o il lastrico solare sfugge alla titolarità condominiale ed, invece, appartiene al singolo proprietario, le regole da seguire nella ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria sono le seguenti: « Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (Art. 1126 cod. civ.)».

Viceversa, se stiamo parlando del soffitto, così come di una volta o del solaio di un appartamento, il criterio di attribuzione degli oneri di riparazione di questi particolari elementi strutturali di un immobile sono questi: «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Art. 1125 cod. civ.)».

Oratorio rumoroso. I condomini lamentano l'uso improprio del piazzale. Scatta la tutela cautelare del giudice

Pertanto, chiarito, opportunamente, il quadro normativo nell'ambito del quale è stata orientata la decisione del Tribunale di Imperia, non ci resta che scoprire quali sono state le motivazioni che, in concreto, hanno condotto il magistrato ad accogliere le istanze proposte dagli attori.

Piazzale condominiale d'ingresso: la manutenzione spetta solo ai proprietari

Il Tribunale di Imperia respinge l'idea che un piazzale d'ingresso, appartenente solamente ad alcuni condòmini e che funge da copertura per alcuni immobili seminterrati, possa essere considerato al pari di un terrazzo o di un lastrico solare di proprietà esclusiva.

Secondo il magistrato ligure, infatti, deve essere considerato alla stregua di un soffitto o di un solaio.

Si evince tale conclusione nel passaggio della sentenza in cui si afferma che «In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ." (Cass. nn. 18194/2005, 10858/2010».

Il Tribunale in esame, quindi, accoglie un orientamento giurisprudenziale già espressosi a riguardo e, peraltro, confermato anche in una decisione più recente di quella richiamata (Cass. civ, sent. n. 30935/2018).

Per questi motivi è stata dichiarato nullo il deliberato sul punto ed è stata, altresì, disposta la condanna alle spese.

In merito a quest'ultimo aspetto, secondo il magistrato era stato necessario compiere un'attività istruttoria, diretta ad accertare la proprietà del bene in esame, di cui non poteva che essere responsabile il convenuto condominio, alla luce dell'errata ripartizione deliberata.

Per tale ragione, era giusto onerarlo delle spese di giudizio a prescindere dal fatto che l'impugnativa non era stata accolta sotto altri punti.

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