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Valido il rendiconto che non divide le spese tra nudo proprietario e usufruttuario
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Valido il rendiconto che non divide le spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Ripartizione oneri condominiali tra proprietario e titolare di diritto reale di godimento: l'amministratore deve specificare le voci in bilancio?

Avv. Mariano Acquaviva  

L'approvazione del rendiconto annuale rappresenta uno dei momenti più importanti all'interno della vita condominiale, in quanto in esso è presente il riepilogo di tutte le spese sostenute dal condominio nel corso dell'anno precedente.

Il rendiconto consuntivo è come un estratto conto in cui le spese sono elencate in ordine cronologico e possono essere raggruppate per voci di spesa. Le spese sostenute sono poi suddivise per singola unità immobiliare e ripartite secondo le tabelle millesimali di riferimento.

Proprio sul problema della divisione degli oneri è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Roma (16 marzo 2021 n. 4628), la quale ha dovuto affrontare il problema della ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario.

Il caso ha riguardato l'impugnazione del consuntivo approvato dall'assemblea. A parere dell'attrice, titolare della nuda proprietà di un'unità abitativa, il bilancio non riportava la suddivisione della spese con l'usufruttuario dell'immobile.

In pratica, il bilancio indicava ciò che era dovuto a titolo di oneri condominiali con riferimento alla proprietà unitariamente intesa, senza specificare quali spese fossero addebitabili al titolare del diritto reale limitato e quali, invece, al nudo proprietario.

L'usufruttuario nella vita condominiale.

L'argomento affrontato dal tribunale capitolino offre l'occasione per richiamare le norme che disciplinano la ripartizione delle spese condominiali in caso di usufrutto, oltre che commentare la sentenza de qua la quale, lo si può già anticipare, ha sancito la piena validità del rendiconto che non divide le spese tra nudo proprietario e usufruttuario.

Divisione spese tra nudo proprietario e usufruttuario: il caso

L'attrice, titolare della nuda proprietà di un appartamento sito nel condominio convenuto, impugnava le delibere adottate adducendo che nel rendiconto non fossero specificate le spese attribuibili all'usufruttuario e, invece, quelle di propria spettanza in qualità di proprietario.

Secondo parte attrice, la genericità del rendiconto sarebbe stato il riflesso di precedenti delibere che non distinguevano le spese ordinarie da quelle straordinarie, ingenerando così confusione nel bilancio.

Si costituiva il condominio, il quale eccepiva la mancata tempestiva impugnazione delle precedenti delibere. Inoltre, il condominio rilevava che, ai sensi dell'art. 67, comma ottavo, disp. att. c.c., nudo proprietario ed usufruttuario rispondevano in solido per gli oneri condominiali.

Intervenuto nel giudizio anche il terzo (presunto) usufruttuario, questi replicava affermando di essere titolare non di un usufrutto ma del diritto di abitazione; che l'eccezione di solidarietà di controparte circa il rapporto fra nudo proprietario e usufruttuario era erronea, atteso che nel caso de quo ricorreva un'ipotesi di nudo proprietario e diritto di abitazione, quest'ultimo differente rispetto all'usufrutto atteso che non è cedibile né trasferibile e, pertanto, non vi era alcuna solidarietà fra i titolari dei due diritti.

Usufruttuario e proprietario chi paga le spese condominiali?

Ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario in rendiconto: la decisione

Secondo il Tribunale di Roma (16 marzo 2021 n. 4628), l'impugnazione dell'attore è da respingere in quanto infondata.

Per la precisione, secondo il Giudice capitolino, nessuna norma impone all'amministratore di separare, in sede di rendiconto, gli oneri ordinari da quelli straordinari, essendovi una solidarietà tra le parti verso il condominio.

Ed infatti, come nel caso di nudo proprietario ed usufruttuario, anche tra titolare del diritto di abitazione e nudo proprietario sussiste solidarietà per il pagamento degli oneri condominiali in quanto, se un appartamento sito in condominio è oggetto di un diritto reale di abitazione, al titolare del diritto di abitazione si applicano, ex art. 1026 cod. civ., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., e, di conseguenza, l'art. 67 disp. att. cod. civ., sul pagamento degli oneri condominiali.

Non vi è dubbio che l'amministratore abbia la facoltà, sin dalla redazione del rendiconto, di distinguere le due posizioni per consentire con più agio ai soggetti interessati (nudo proprietario/usufruttuario o titolare diritto di abitazione) di suddividere al loro interno le spese, e che laddove non operi in tal senso nel rendiconto, debba comunque farlo se richiesto dai condòmini interessati.

Diritto di proprietà e diritto di usufrutto. Ripartizione spese

Secondo il Tribunale di Roma, tuttavia, non si ritiene che, essendovi solidarietà tra le parti, ove il rendiconto non contenga una specifica distinzione di voci, ciò possa inficiarne la validità, atteso che la questione della esatta ripartizione delle singole voci attiene ai soli rapporti interni tra i soggetti interessati e non riguarda il condominio.

È dunque valido il rendiconto che non divide le spese tra nudo proprietario e usufruttuario, non essendovi un obbligo giuridico che imponga all'amministratore di ripartire le voci di spesa in tal senso.

Ripartizione oneri condominiali tra proprietario e titolare diritto abitazione

La sentenza in commento si segnala non solo per aver stabilito che l'amministratore non è tenuto a specificare, nel rendiconto, i costi attribuiti al proprietario e quelli spettanti invece a colui che gode di diritto reale limitato, bensì anche per aver specificato la portata delle norme che stabiliscono la suddivisione delle spese.

E in effetti, l'art. 1026 cod. civ. è molto chiaro nella sua sinteticità: «Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all'uso e all'abitazione».

Impugno anche io? No, tu no!!!

In quest'ottica vanno lette tutte le altre disposizioni codicistiche per comprendere la ripartizione di oneri condominiali tra proprietario e titolare di diritto reale.

L'art. 1004 cod. civ. stabilisce che «Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione».

Così ancora l'art. 1005 cod. civ.: «Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie».

L'obbligazione dell'usufruttuario per le spese condominiali

È dunque chiaro perché l'amministratore non sia tenuto a specificare la ripartizione tra proprietario e titolare di altro diritto reale di godimento sull'immobile: le norme del codice civile sono di per sé sufficienti a stabilirne con certezza la ripartizione, non gravando quindi alcun onere di specificazione in capo all'amministratore, il quale vi è tenuto solamente dietro apposita richiesta.

Peraltro, la specifica indicazione in rendiconto della divisione tra proprietario e titolare di diritto reale di godimento non influisce sul condominio, il quale, in virtù del principio di solidarietà, può rivalersi indifferentemente sull'uno o sull'altro per ottenere il pagamento.

Debiti e responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario

Scarica Trib. Roma 16 marzo 2021 n. 4628

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