Il condominio può convenire l'amministratore cessato dall'incarico per ottenere sia la presentazione del bilancio sia la restituzione delle somme detenute dall'amministratore, ma spettanti al condominio.
Poiché l'amministratore è tenuto anno per anno a predisporre il bilancio preventivo ed a far approvare dall'assemblea il bilancio consuntivo, egli ogni anno, alla scadenza dell'esercizio, deve rispondere della sua gestione. In ogni caso, alla scadenza dell'incarico, l'amministratore deve restituire tutte le somme che detiene in cassa per conto del condominio.
Il bilancio del condominio ha lo scopo di mettere i condomini nella condizione di verificare la correttezza dell'andamento economico dell'attività compiuta nel loro interesse. Tale obiettivo può essere raggiunto solo attraverso la predisposizione e redazione dei relativi documenti che compongono il bilancio in modo trasparente, chiaro ed intellegibile in considerazione del fatto che la maggior parte dei condòmini non sono dotati di particolari competenze contabili.
Il rendiconto, in particolare, risponde all'esigenza di consentire a ciascun condomino di conoscere come sono state impiegate le quote versate e richieste dall'amministratore di condominio per cui esso deve essere strutturato in modo tale da consentire un'immediata visione della complessiva gestione e verificare la correttezza dell'andamento gestionale.
Sugli obblighi restitutori dell'amministratore e di regolare rendicontazione condominiale si è pronunciato di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 13849 del 10 settembre 2024.
Responsabilità dell'ex amministratore per mancato rendiconto e danni al condominio
Un condominio in persona dell'amministratore p.t. citava in giudizio l'ex amministratore per ottenere l'accertamento e la declaratoria di inadempimento, da parte del predetto, ai doveri derivanti dall'incarico con riferimento agli obblighi di rendicontazione condominiale, con conseguente condanna al risarcimento dei danni.
Il condominio esponeva che, in seguito alla revoca dall'incarico dell'ex amministratore e al passaggio di consegne dei documenti e della cassa del condominio al nuovo amministratore, quest'ultimo si avvedeva dell'esistenza di quattro conto correnti bancari, due dei quali mai autorizzati dal condominio, dai quali risultavano diverse movimentazioni in uscita non giustificate e prive della corrispondente fatturazione; mentre in altri casi erano state rinvenute fatture per prestazioni di servizi mai autorizzate dal condominio.
Rilevava, altresì, l'omissione del "registro di contabilità", del "riepilogo finanziario", della "nota sintetica esplicativa" oltre ad incongruenze relative ai bilanci consuntivi degli anni pregressi.
Era emerso, altresì, un ammanco di cassa per la gestione economica relativa ai lavori sulla facciata condominiale.
Si costituiva l'ex amministratore convenuto giustificando l'apertura dei quattro conti con l'ottenimento di condizioni bancarie migliori per gli amministrati e concludendo per l'insussistenza di violazioni di obblighi gravi quali aver distratto i conti condominiali o essersi appropriato di somme dei conti condominiali.
L'ex amministratore, inoltre, in via preliminare eccepiva la mancanza del verbale di assemblea per l'autorizzazione della vocatio in ius; eccezione dichiarata dal Tribunale destituita di fondamento rientrando la causa risarcitoria nei poteri dell'amministratore ex art.1131 c.c.
Il Tribunale facendo proprie le risultanze della espletata CTU, ha condannato l'ex amministratore a restituire al condominio la somma calcolata dal consulente d'ufficio.
Importanza del rendiconto nella gestione condominiale e obbligo di trasparenza
Il rendiconto costituisce la principale fonte di prova di ogni rapporto di mandato, con la conseguenza che ad esso deve farsi essenzialmente capo per accertare quanto l'amministratore abbia incassato e debba perciò restituire alla cessazione dell'incarico.
L'obbligo di rendiconto può considerarsi legittimamente adempiuto quando il mandatario (l'amministratore) abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi delle somme incassate e degli esborsi effettuati oltre a tutti gli elementi necessari per stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (cfr. Cass. n. 118672019; Cass. Sez. 1, 23/04/1998, n. 4203; Cass. Sez. 3, 14/11/2012, n. 19991).
Invero, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, il rendiconto- pur non essendo assoggettato alle rigorose forme di redazione prescritte per i bilanci di società- per essere valido deve essere privo di vizi intrinseci, deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve essere intellegibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e "letto") di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale requisito costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.
La situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un'eventuale "scomparsa" di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale (cfr. Tribunale di Roma sent. n. 4100/2023).
Nel caso di specie l'ex amministratore è stato condannato a rimborsare al condominio gli esborsi e i prelievi non giustificati e non autorizzati, sulla base della rielaborazione finanziaria dei rendiconti effettuata dal Ctu.
