Come è noto, l'art. 1130-bis c.c. stabilisce che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve.
Esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione che indica anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.
Tutte le informazioni devono essere redatte in modo tale da permettere ai condòmini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione.
Cosa accade in caso di mancanza nel fascicolo del rendiconto di uno dei tre componenti indicati nell'art. 1130 bis c.c.?
Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza n. 1760 dell' 11 maggio 2025, facendo proprio l'orientamento giurisprudenziale in materia, ha concluso per l'annullamento di una delibera di approvazione del rendiconto condominiale in quanto privo di nota sintetica esplicativa.
Rendiconto condominiale senza nota esplicativa: la delibera è annullabile. Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano una delibera assembleare in ordine al bilancio consuntivo dell'anno 2021 che riportava nello stato patrimoniale la voce "crediti" ante 2017 ritenendolo invalido in quanto lesivo dei loro interessi.
Costituitosi in giudizio il Condominio il quale instava per il rigetto della domanda, la causa proseguiva per l'istruttoria con la disposizione di CTU contabile.
La relazione peritale così come i chiarimenti richiesti all'ausiliario evidenziavano: da un lato, la correttezza e veridicità del rendiconto approvato, dall'altro lato, la mancanza della nota esplicativa necessaria per rendere edotti i condomini della situazione condominiale e per ricostruire lo storico della contabilità.
Alla luce delle risultanze della consulenza tecnica contabile, ritenute condivisibili ed immuni da vizi logici, il Tribunale, richiamando precedenti giurisprudenziali, ha concluso per l'accoglimento della domanda attrice con annullamento della delibera di approvazione del rendiconto.
Che cos'è la nota sintetica esplicativa del rendiconto condominiale?
Considerazioni conclusive
L'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla Legge di Riforma del condominio del 2012, stabilisce che il rendiconto condominiale annuale deve contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino.
Più in particolare, elementi imprescindibili del rendiconto sono: a) il registro di contabilità; b) il riepilogo finanziario; c) una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.
La nota sintetica esplicativa è quel documento in cui l'amministratore illustra, in maniera chiara e comprensibile, l'andamento della situazione finanziaria condominiale indicando i rapporti in corso, le questioni pendenti e le variazioni patrimoniali di rilievo.
La giurisprudenza ha sottolineato che il registro, il riepilogo e la nota costituiscono parti inscindibili del rendiconto, la cui mancanza comporta l'impossibilità per i condòmini di conoscere la reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili (cfr. Cass. civ., sent. n. 33038/2018; Tribunale Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 505 del 13 febbraio 2025; Tribunale Torino, sent. n. 2528/2017).
In particolare, secondo la Corte di Cassazione, " il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. (disposizione introdotta dalle L. n. 220/2012), perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, è così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato" (Cass. ord. n. 33038/2018).
Nel caso di specie, la mancata allegazione da parte dell'amministratore di una nota sintetica esplicativa della reale situazione patrimoniale del Condominio ha comportato l'annullamento da parte del Tribunale della delibera di approvazione del rendiconto impugnata.
