Regolamento di condominio, la nozione generale
Ogni compagine con almeno undici distinti proprietari di altrettante unità immobiliari deve dotarsi di un regolamento di condominio (art. 1138 c.c.).
In dottrina e giurisprudenza è pacifico che Il regolamento di condominio, "quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un "rapporto plurisoggettivo" concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini" (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
Regolamento di condominio di natura contrattuale: le ricadute sul contenuto
È opportuno, ai fini che ci occupano, soffermarsi sul regolamento contrattuale. Esso "quale che ne siano il meccanismo di produzione ed il momento del suo venire in essere come atto efficace (dati su cui la dottrina non è concorde), si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune" (Cass. 21 maggio 2008 n. 12850).
Il regolamento contrattuale può essere approvato mediante sottoscrizione di un atto predisposto dall'originario unico proprietario o anche successivamente purché sia approvato attraverso sottoscrizione da tutti i partecipanti alla compagine.
Al di là del procedimento di approvazione, la reale differenza tra regolamento assembleare e contrattuale sta nel fatto che "l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Il regolamento contrattuale può vietare la destinazione delle unità immobiliari ad attività ricreative, quello assembleare no. Nessuna tipologia di regolamento può derogare a quanto è stabilito nell'articolo 1138, quarto comma, c.c.
A completamento di questa dissertazione introduttiva è bene ricordare che "la giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent. nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).
Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili" (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).
Inosservanza del regolamento di condominio di natura contrattuale
In questo contesto è utile comprendere un fatto: posto che il regolamento contrattuale assume la forma del contratto plurilaterale e che può contenere norme limitatrici dei diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva, nel caso di violazione dello statuto, chi può agire e soprattutto che cosa può domandare?
In primo luogo, la legittimazione a stare in giudizio spetta all'amministratore condominiale. È lui a dover curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.), salvo particolari disposizioni da rintracciarsi nel regolamento medesimo.
In sostanza l'amministratore può agire in giudizio per chiedere ed ottenere la cessazione delle violazioni (cfr. Trib Milano 25 gennaio 2003).
Particolarmente interessante è un aspetto riguardante le possibili eccezioni del condomino che sia reso protagonista della violazione.
È pacifico in giurisprudenza che "al regolamento condominiale, sia pure di natura contrattuale, non sono applicabili le norme dettate per i contratti a prestazioni corrispettive e, in particolare, la disciplina dell'eccezione di inadempimento, atteso che il principio "inadimplenti non est adimplendum" trae origine dal nesso di interdipendenza che, nei contratti sinallagmatici, lega le prestazioni delle parti, mentre le obbligazioni assunte dai condomini con il regolamento contrattuale sono indipendenti l'una dall'altra e garantiscono contemporaneamente il diritto di tutti i contraenti; ne consegue che, in ipotesi di violazione del regolamento condominiale contrattuale effettuata da un condomino, ciascuno degli altri condomini può richiedere, oltre al risarcimento la riduzione in pristino, senza che possano essere opposte eventuali violazioni del suddetto regolamento cui il richiedente medesimo abbia dato causa" (Cass. 28 gennaio 2000 n. 977).
Regolamento di condominio di natura contrattuale e risarcimento del danno
Diversa la situazione per il risarcimento del danno. In relazione a questa specifica azione, salvo particolari disposizioni del regolamento, devono provvedere singolarmente i condomini o lo stesso mandatario dietro specifica autorizzazione assembleare.
L'amministratore, infatti, ha il potere di chiedere l'osservanza di norme di legge e di regolamento ma non anche quella di agire per la refusione del pregiudizio causato dall'inadempimento. L'azione tesa ad ottenere l'osservanza del regolamento è esperibile anche nei confronti del conduttore ed in tal caso, litisconsorte necessario è il proprietario dell'unità immobiliare (cfr. Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).
Infine, pure l'azione per far valere la nullità del regolamento o di una sua clausola, com'anche quella annessa di risarcimento, dev'essere proposta contro tutti i condomini trattandosi d'azione riguardante la validità del contratto (Cass. 21 maggio 2008 n. 12850).
La clausola di regolamento di destinazione unità abitative e studi professionali
Regolamento di condominio di natura contrattuale e "multe condominiali"
Un discorso a parte, in conclusione, merita la possibile previsione dell'irrogazione di sanzioni per violazioni delle norme del regolamento condominiale.
Ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. "Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice."
Si tratta di una disposizione la cui presenza è possibile anche nel caso di regolamento di natura assembleare, quindi in tal caso la natura dello statuto condominiale non incide sulla previsione della misura afflittiva.
