In materia di condominio, di consueto, le vertenze investono problematiche inerenti l'uso delle parti comuni e la ripartizione delle relative spese, con particolare riguardo alla applicazione dei criteri di Legge ed alle tabelle millesimali di riferimento.
In questo ambito, è opportuno evidenziare che l'esistenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale può prevedere delle deroghe alle norme previste nella disciplina codicistica vigente, motivo per cui si rende indefettibile una disamina scrupolosa del contenuto e dei riflessi delle stesse verso i singoli condomini.
La querelle portata all'attenzione della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, (sentenza n.372 del 13 dicembre 2024), è originata dalla domanda di nullità delle delibere assembleari aventi ad oggetto la ripartizione delle spese per la manutenzione delle aree verdi private e comuni, promossa dai comproprietari di unità abitativa, con annesso giardino, nei confronti del condominio ove è ubicata.
A tal riguardo, trattandosi di questione contenuta in una clausola ad hoc del regolamento condominiale di natura contrattuale, non possiamo prescindere dal ricordare i presupposti e gli effetti giuridici delle disposizioni ivi riportate, come nel caso, quando sono specificamente richiamato nell'atto di acquisto.
Ripartizione delle spese per opere di manutenzione del cortile comune: chi paga che cosa?
Contestazione delle delibere condominiali sulla ripartizione delle spese di manutenzione
Nella fattispecie de qua, i comproprietari di un immobile hanno convenuto in giudizio il condominio chiedendo che venissero dichiarate nulle tutte le delibere assembleari in ragione delle quali erano state approvate e ripartite, tra tutti i condomini, le spese per la manutenzione del verde privato, non funzionale al decoro architettonico, includendovi anche i condomini che non potevano godere di tale diritto, con conseguente condanna al rimborso delle spese imputate e corrisposte negli ultimi dieci anni, in quanto non dovute.
Il Tribunale ha rigettato la domanda ritenuto e considerato che il regolamento condominiale, di natura contrattuale, prevede una clausola espressa la quale attribuisce al condominio il potere di deliberare le spese sulla manutenzione di tutte le aree verdi, comprese quelle private, con suddivisione delle stesse in corrispondenza ai millesimi di proprietà.
Preso atto di tale decisione, gli attori hanno promosso appello ritenendola ingiusta e contraria ai loro diritti.
A fondamento della impugnazione della pronuncia di primo grado, gli appellanti hanno dedotto che, a loro avviso, la sentenza era priva di idonea ed adeguata motivazione in quanto il Giudice di prime cure aveva ravvisato funzionale al decoro architettonico la manutenzione di tutto il verde privato, compresi gli interventi di potatura delle piante di cui si avvantaggiavano soltanto gli immobili con "vista mare", con susseguente illegittimo addebito dei costi tra tutti i condomini, anche tra coloro che non godevano di tale diritto.
La Corte d'Appello ha respinto il gravame per i motivi in appresso illustrati.
Caratteristiche del regolamento condominiale di natura contrattuale
Prima di entrare nel merito del caso concreto che ci occupa, è dirimente approfondire i profili giuridici che interessano la vicenda, rilevando come risulti pacifica, non essendo oggetto di censura, la natura contrattuale del regolamento condominiale per cui è causa.
In proposito, appare confacente acquisire che il regolamento di natura contrattuale è predisposto e redatto ad opera dell'unico originario proprietario di un edificio e/o dal venditore/costruttore.
Parimenti, per quanto attiene alla approvazione del regolamento da parte di tutti i condomini, è rappresentata dalla dichiarazione di conoscenza e puntuale richiamo di tale documento in ciascun atto di compravendita.
In conseguenza, è lapalissiano che ogni condomino esprime l'accettazione delle clausole del regolamento con la sottoscrizione del rogito notarile di acquisto che avrà efficacia vincolante anche nell'ipotesi di future vendite.
Tanto premesso, è appropriato sottolineare che le clausole apposte nel regolamento contrattuale possono prescrivere limiti alla proprietà esclusiva o comune di ciascuno, esoneri o deroghe dalla contribuzione a ripartizione alle spese, per cui la manifestazione di adesione alle stesse è indefettibile e deve essere esternata per iscritto in modo inequivocabile.
Al contempo, occorre precisare che ogni modifica al regolamento condominiale contrattuale inerente ad una clausola che comporti una deroga o una limitazione potrà essere legittimamente adottata solo alla unanimità.
A conferma, l'orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza, la quale ha affermato e riconosciuto che "Le clausole dei regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario dell'edificio condominiale e allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c." (Cassazione civile sez. II, 15/11/2016, n.23255).
L'inquadramento esposto è, dunque, riepilogatico ed esplicativo dei presupposti ed effetti del regolamento contrattuale verso ogni condomino propedeutico alla valutazione del caso concreto.
=> Il regolamento condominiale di natura assembleare, caratteristiche, peculiarità e limiti intrinseci.
Analisi della validità delle spese per la manutenzione del verde comune e privato
Ferme le argomentazioni ed osservazioni sopra riportate, giustamente, anche in sede di appello, è stata rilevata la infondatezza della domanda e della conseguente pretesa di restituzione delle somme versate, stante la linearità e trasparenza della clausola contenuta nel regolamento in aderenza alla quale "la manutenzione dei terreni annessi sarà curata dal condominio e la relativa spesa ripartita secondo la tabella A", ovvero secondo la tabella generale di ripartizione.
In proposito, è indubbio che l'accettazione di tale clausola è intervenuta all'atto di acquisto dell'immobile degli appellanti, essendo il regolamento ivi specificatamente richiamato.
Sul punto, è conveniente precisare che, per Giurisprudenza unanime "I criteri di riparto delle spese condominiali possono essere derogati, in base a quanto previsto dall'art. 1123 c.c., se ciò è previsto nel regolamento condominiale (di natura contrattuale) o se venga così stabilito con deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini" (Tribunale Brescia sez. III, 04/08/2021, n.2085).
Ulteriormente, è utile puntualizzare che non sono state prodotte in giudizio le delibere di cui gli appellanti contestano la nullità.
Infine, non possiamo esimerci dal chiarire che se gli appellanti ritengono che sia occorso un mutamento dello stato di fatto della loro unità immobiliare e dell'area verde di pertinenza, di tal guisa da giustificare una revisione delle tabelle millesimali generali, potranno introdurre e promuovere il relativo procedimento per la loro modifica.
Nella fattispecie che interessa, quindi, è pienamente condivisibile la motivazione della sentenza resa dai giudici di secondo grado.
