In alcuni regolamenti condominiali e, nello specifico, in quelli predisposti dal costruttore, potrebbe essere presente una clausola in cui questi viene esonerato dal partecipare alle spese condominiali. In pratica, secondo una disposizione di questo tipo, la gestione ordinaria e straordinaria dei beni comuni sarebbe, esclusivamente, a carico di tutti gli altri proprietari.
Come è facile dedurre, si tratterebbe di un indubbio vantaggio patrimoniale a favore dell'impresa costruttrice, soprattutto se non legato ad un termine finale e se, cioè, fosse possibile l'operatività di tale sgravio sine die.
Su questo argomento si è espressa un recente sentenza del Tribunale di Roma. Con la decisione n. 2786 del 16 febbraio 2021, il magistrato capitolino, nel valutare un'opposizione a decreto ingiuntivo, ha infatti esaminato un regolamento condominiale contrattuale contenente le descritta clausola di esonero.
La soluzione prospettata è stata interessante. Non mi resta, quindi, che descrivere gli elementi di fatto da cui è scaturita la vicenda in esame.
Esonero del costruttore dalle spese condominiali, la clausola è nulla: il caso
Con una delibera del luglio del 2013, l'assemblea aveva disposto a carico della società costruttrice, ancora proprietaria di alcuni immobili, il pagamento di svariate spese.
Non essendo state saldate era emesso a carico del condòmino debitore un decreto ingiuntivo. Da questa circostanza nasceva l'opposizione proposta dinanzi al Tribunale di Roma.
In particolare, l'impresa eccepiva l'operatività di un regolamento contrattuale secondo il quale il costruttore era esonerato dal pagamento degli oneri condominiali fino a quando gli appartamenti edificati non venivano ceduti a terzi. Per questo motivo, in via riconvenzionale, era, altresì, impugnato il deliberato in contestazione, deducendone la nullità e/o l'annullabilità.
Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda.
In primo luogo lo ha fatto evidenziando l'impossibilità di eccepire l'eventuale annullabilità del deliberato assembleare su cui si fonda un decreto ingiuntivo in sede di opposizione.
È fondamentale, infatti, che ciò avvenga con un autonomo procedimento «la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione oppure il verbale della delibera assembleare ma non anche la validità della stessa, che deve invece essere contestata separatamente con l'impugnazione disciplinata dall'art. 1137 c.c., dal momento che l'attualità del debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia" (ex plurimis Cass. 17014 del 20.7.2010)».
In seconda istanza ha escluso che la parte opponente avesse, opportunamente, provato che il regolamento invocato fosse stato approvato da tutti i proprietari o che, essendo stato predisposto dal costruttore, fosse stato regolarmente trascritto o adeguatamente richiamato nei vari atti di compravendita.
Il magistrato capitolino, però, non si è limitato a questi argomenti per motivare il rigetto dell'opposizione. È entrato, infatti, anche nel merito dei criteri di ripartizione delle spese condominiali.
I criteri di ripartizione delle spese e la diversa convenzione
In virtù del dettato normativo di riferimento «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (Art. 1123 co. 1 cod. civ.)».
Dunque, il criterio generale anzi detto può essere derogato da una convenzione, quale potrebbe essere un deliberato approvato da tutti i condòmini oppure un regolamento predisposto dal costruttore.
Secondo, però, il Tribunale di Roma tutto ciò non può avvenire senza alcuna giustificazione giuridica.
Esonero del costruttore dalle spese condominiali: quando la clausola è nulla?
Per il magistrato capitolino, con un regolamento convenzionale è possibile derogare ai criteri di ripartizione delle spese condominiali sanciti dall'art. 1123 cod. civ. Tuttavia ciò non può avvenire senza rispettare i presupposti di validità sanciti dal combinato disposto degli artt. 1418 co. 2 e1325 n. 2 cod. civ.
In particolare non è ammissibile che l'esonero dal pagamento delle spese condominiali a favore di uno dei condòmini possa poggiare, semplicemente, sulla condizione soggettiva del medesimo.
In tal caso, infatti, si tratterebbe di un regolamento privo di una razionale ragione economica «nel caso prospettato dall'opponente il criterio di ripartizione, asseritamente convenzionale, si risolverebbe nell'esonero dalla partecipazione alle spese della società costruttrice, originaria unica proprietaria del fabbricato.
Sicché una siffatta condizione soggettiva opererebbe come una causa di esclusione dell'insorgenza dell'obbligazione condominiale, ossia, più precisamente, come un fatto impeditivo limitatamente alla società costruttrice.
Un criterio di ripartizione così congegnato, e caratterizzato dalla citata causa di esclusione consistente nella condizione soggettiva della società costruttrice, non poggia su una razionale ragione economica.
Senza scioglimento del condominio nessun esonero dalle spese
L'attribuzione di un sacrificio economico, che va a vantaggio della società costruttrice, solo in capo agli altri condòmini non trova alcuna giustificazione nel fatto che il condòmino «privilegiato» sia stato il proprietario originario dell'intero fabbricato; in tal modo, infatti, una pura e semplice condizione soggettiva (che in ipotesi potrebbe essere anche meramente casuale) si erge a causa di discriminazione economica, comportando l'impoverimento degli uni (i condòmini non esonerati) e il corrispondente arricchimento dell'altro».
Infine, l'assenza di una valida causa giustificatrice nella clausola in cui si esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali è, a maggior ragione, evidenziabile nel momento in cui tale beneficio viene riconosciuto a favore dell'impresa sine die. In tal caso, infatti, sarebbe chiara la possibilità per il costruttore di strumentalizzare, a tempo indeterminato, tale vantaggio economico.
Pertanto, è alla luce di tali motivazioni che è stata dichiarata nulla la clausola del regolamento contrattuale in cui si esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali.
