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Vita da Amministratori, nessuna irregolarità se si accettano quote in contanti
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Vita da Amministratori, nessuna irregolarità se si accettano quote in contanti

Registri, formazione, pagamenti & Co. in un'interessante pronuncia del Tribunale di Foggia

Avv. Caterina Tosatti  

Il decreto n. 3 del 04 gennaio 2021, adottato dal Tribunale di Foggia per respingere la richiesta di revoca dell'Amministratore da parte di un condòmino ci permette, esaminando le motivazioni addotte dal condòmino stesso a sostegno della sua domanda, di parlare della difficile vita degli Amministratori, il cui lavoro sembra spesso - e finisce con l'essere - una gara ad ostacoli.

Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....

La pronuncia

Come detto, un condòmino propone ricorso al Tribunale di Foggia per ottenere la revoca dell'Amministratore in carica presso il suo Condominio a causa di gravi irregolarità, ai sensi dell'art. 1129, 11° e 12° comma, c.c.

I rilievi critici mossi all'operato dell'Amministratore sono:

  • violazione dell'art. 1129, 12° comma, n. 3) e 7° comma, c.c., perché l'Amministratore aveva accettato pagamenti in contanti di quote condominiali presso il suo ufficio, non utilizzando il conto corrente condominiale;
  • violazione dell'art. 1129, 12° comma, n. 8) e 2° comma, perché, all'atto del rinnovo della nomina, l'Amministratore aveva omesso di comunicare il luogo ove si trovavano i registri cui ai nn. 6) e 7) dell'art. 1130 c.c., nonché dei giorni e delle ore di accesso a tale documentazione;
  • superficiale determinazione dei costi relativi ad un appalto e del compenso da riconoscere all'amministratore;
  • violazione dell'art. 1129, 4° comma, c.c., perché l'Amministratore aveva omesso di adeguare i massimali della polizza assicurativa nel corso dei lavori svolti;
  • uso di raccomandate costose e superflue per le casse condominiali, nonché abuso nell'avvio di azioni giudiziarie ai danni dei condomini ritenuti infondatamente morosi;
  • convocazione dell'assemblea in prima convocazione in orari non consoni;
  • violazione dell'art. 1129, 2° comma c.c. e dell'art. 71 bis disp. att. c.c., perché l'Amministratore non aveva frequentato i corsi di formazione periodica professionale.

Come si difende l'Amministratore?

Innanzitutto, sostiene che la domanda del condòmino fosse improcedibile perché lo stesso aveva omesso di richiedere la convocazione assembleare ai sensi dell'art. 1129, 11° comma, c.c. (si ritiene che l'Amministratore si riferisse all'ipotesi prevista dal 3° periodo dell'11° comma).

Amministratore di condominio revocato dall'Autorità Giudiziaria e assemblea per la nomina del suo sostituito

L'Amministratore evidenzia poi che:

  • come da documentazione bancaria depositata in giudizio, egli aveva sì accettato pagamenti in contanti presso il proprio studio, per favorire i condòmini non in grado di eseguire bonifici, ma detti pagamenti erano stati regolarmente versati sul c/c condominiale (istituito in data risalente a prima della riforma del 2013) e ne erano prova gli estratti - conto ove si dava evidenza dei versamenti contanti;
  • egli non aveva adeguato il massimale della propria polizza perché nessuna richiesta in tal senso era pervenuta dall'Assemblea;
  • l'appalto di lavori, così come le spese relative alla corrispondenza cartacea, erano stati regolarmente contabilizzati e rendicontati, in una con il compenso dell'Amministratore, durante l'ultima Assemblea, la quale aveva approvato il relativo rendiconto e il condòmino ricorrente non aveva impugnato detto deliberato nei termini di legge;
  • gli oneri di formazione professionale erano stati assolti, come da documentazione prodotta in giudizio.

Il Tribunale di Foggia, implicitamente ritenendo la domanda procedibile (posto che non c'è un punto del decreto in esame che discuta dell'improcedibilità sollevata dall'Amministratore), la rigetta, ritenendola infondata.

In particolare, le lagnanze del condòmino non vengono ritenute 'gravi irregolarità' tali da condurre alla revoca dell'Amministratore.

Vedremo i punti più interessanti nel prosieguo: dobbiamo evidenziare che, rispetto alle eccezioni relative all'uso delle Raccomandate A.R. ed all'orario 'non consono' della prima convocazione, il Tribunale dà agevolmente risposta negativa, in quanto viene dimostrato nel corso del giudizio che le Raccomandate A.R. cui si riferisce il condòmino erano le missive di sollecito e costituzione in mora che l'Amministratore aveva inviato al medesimo allo scopo di provocarne il pagamento degli oneri condominiali inevasi, pertanto non erano né onerose né superflue, mentre l'orario dell'Assemblea in prima convocazione merita un approfondimento.

Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio: attenti a non esagerare

Il Giudice afferma che, oltre al fatto che detta condotta non integra grave irregolarità, è 'normale' convocare l'Assemblea in prima riunione ad orari 'non consoni' «essendo, nella pratica, evidente che tale escamotage è volto a favorire la regolare costituzione dell'assemblea, almeno in seconda convocazione - posto che i quorum dell'assemblea in prima convocazione risultano nella prassi molto difficilmente raggiungibili».

Su questo punto vi è grande dibattito tra gli addetti ai lavori ed i condòmini, in quanto, si sostiene, se tutte le Assemblee d'Italia- o almeno la stragrande maggioranza - si tengono in seconda convocazione, non si vede più quale sia la necessità di avere ancora una distinzione tra prima e seconda convocazione, per cui si sostiene da più parti come il Legislatore dovrebbe compiere il passo e disfarsi di una norma 'obsoleta' nella prassi.

Tanto più che, con la riforma del 2012 - 2013, è stato modificato l'art. 66 disp. att. c.c. con l'inserzione del 5° comma, che prevede la possibilità, per l'Amministratore, di fissare più riunioni consecutive.

Quando e come si revoca un Amministratore?

In seguito alla riforma del 2012 - 2013, l'art. 1129 c.c. consta di una superfetazione di 16 commi, nei quali, spesso, è difficile perdersi.

Lo è particolarmente per il condòmino, il quale di solito non è 'addetto ai lavori', cioè specializzato nella materia condominiale da un punto di vista giuridico, perciò cerchiamo di esaminare quello che la norma dice.

L'art. 1129 c.c., all'11° comma, prevede diverse ipotesi di revoca dell'Amministratore:

- c'è la revoca che viene deliberata dall'Assemblea, in qualsiasi tempo e con la maggioranza dell'art. 1136, 2° comma, c.c. o con le diverse modalità previste dal Regolamento (anche se l'art. 1136 c.c. è norma inderogabile … ma non entriamo in questo ginepraio); ciò significa che l'Assemblea, a prescindere dall'inserimento all'Ordine del Giorno della revoca dell'Amministratore, lo può revocare dal proprio incarico senza dover addurre particolari giustificazioni, per il semplice fatto del venir meno della fiducia inizialmente riposta in lui;

Agire in giudizio contro un condòmino moroso è scelta discrezionale dell'amministratore. Perché?

- c'è la revoca a cura del Giudice, che può essere richiesta anche da un solo condòmino, quando:

a) l'Amministratore ha violato l'obbligo di informativa circa una citazione o un provvedimento a lui notificati / comunicati ed esorbitanti rispetto alle sue attribuzioni (art. 1131, 3° e 4° comma, c.c.);

b) l'Amministratore non rende il conto della gestione, e

c) sussistono gravi irregolarità (si veda il comma 12°);

- c'è infine la revoca che si chiede quando:

a) sono emerse gravi irregolarità fiscali, oppure

b) non è stato aperto oppure utilizzato il c/c condominiale, ma, in tale caso, va richiesta l'Assemblea: cioè, anche un solo condòmino può chiedere (al medesimo Amministratore) di convocare un'Assemblea che abbia ad oggetto la revoca; laddove l'Assemblea deliberi di confermare l'Amministratore (e, si ritiene, anche laddove non si raggiunga il quorum necessario) ogni condòmino potrà proporre ricorso al Giudice.

Agire in giudizio contro un condòmino moroso è scelta discrezionale dell'amministratore. Perché?

Quindi il condòmino può DIRETTAMENTE RICORRERE al Giudice solamente nel secondo caso di revoca, ovvero quando c'è violazione dell'onere di informativa circa una causa o un provvedimento che esorbitino dalle attribuzioni dell'Amministratore, laddove cioè egli non può autonomamente decidere se agire o resistere, se opporsi o fare acquiescenza; inoltre, si può chiedere la revoca direttamente al Giudice laddove l'Amministratore non renda il conto, cioè non convochi l'Assemblea per sottoporre all'approvazione il rendiconto annuale della sua gestione oppure ancora se sussistono gravi irregolarità - che sono indicate dal successivo 12° comma.

AL DI FUORI DI QUESTO CASO, il condòmino non può presentare ricorso al Giudice, ma deve preventivamente passare dall'Assemblea - così prevede l'art. 1129, 11° comma, 3° periodo, c.c. - e, solamente laddove l'Assemblea decida di confermare l'Amministratore, egli potrà ricorrere al Giudice.

Nel caso del Tribunale di Foggia, possiamo ipotizzare che l'Amministratore resistente si riferisse a questa ipotesi, dato che il condòmino contestava l'utilizzazione del c/c condominiale, motivo di revoca previsto dal 12° comma, n. 3) dell'art. 1129 c.c. e nella 'terza ipotesi' dell'11° comma del medesimo articolo.

Infine, sembra quasi ovvio, ma è opportuno ribadirlo, l'Amministratore è revocabile solamente quando si trova 'in carica', cioè nell'anno dalla sua nomina o conferma: qualora, infatti, costui dovesse trovarsi in quell'interregno che è la prorogatio, cioè al di là dell'anno dalla nomina / conferma e in attesa di convocare l'Assemblea per essere ulteriormente confermato/nominato, la domanda di revoca verrebbe respinta.

Ci sembra opportuno ribadirlo, specialmente in questo periodo in cui la difficoltà di convocare Assemblee, di parteciparvi e la generale esasperazione che spinge a trovare capri espiatori, potrebbero concorrere ad un aumento di cause per revoca, motivate dalla mancata presentazione dei rendiconti, quando la maggior parte degli Amministratori, dato quanto accaduto nell'anno 2020, ed ipotizzando che l'ultima nomina/conferma siano avvenute nel 2019, sono ormai decaduti e in prorogatio.

Aggiornamento amministratori condominio, ad oggi nessuna deroga

Si può dare di più: le lacune della pronuncia

Sarebbe stato interessante che la pronuncia approfondisse determinati aspetti, di cui diamo conto di seguito.

- la mancata 'utilizzazione' del c/c

Il Tribunale rigetta la domanda di revoca del condòmino, basata sulla mancata utilizzazione del c/c, affermando che, anche dopo la modifica dell'art. 1129 c.c., non esiste un generale divieto di accettare pagamenti «manuali», perché una cosa è il pagamento 'in contante' ed altra è la volontà del Legislatore di «far transitare» tutte le somme in entrata ed in uscita al/dal Condominio attraverso il c/c ad esso intestato.

Si intende dire che basta che l'Amministratore, una volta ricevuti i pagamenti in contanti, li 'contabilizzi' nel Registro di Contabilità e li vada a versare sul c/c, magari indicandone la causale, in modo tale da renderli tracciabili - come peraltro aveva fatto l'Amministratore evocato in giudizio.

Bene. Ci permettiamo sommessamente di osservare che l'obbligo di disporre ed accettare pagamenti elettronici è ormai imposto dalla normativa fiscale generale, anche se comprendiamo il ragionamento del magistrato circa il principio di tracciabilità invocato.

Altro punto oscuro: il Giudice dà atto della produzione da parte dell'Amministratore dell'estratto - conto del c/c condominiale, relativo al periodo che andava dall'apertura alla data corrente di produzione.

Bene. Tuttavia ciò che non convince è il ragionamento logico - deduttivo che ne segue e che riportiamo per utilità del lettore: «Da tale documentazione, in particolare, è possibile dedurre la presenza di numerosi versamenti su sportello automatico ATM fatti mediante la carta n. 08990383 (verosimilmente nella disponibilità dell'amministratore), che testimonierebbero come l'amministratore abbia sempre provveduto a far "transitare" sul conto corrente condominiale anche le quote ricevute dai condomini "brevi manu" presso il suo studio.».

Ciò che non convince di detto ragionamento sono i termini vaghi - «numerosi», «verosimilmente» - che vengono usati, laddove, ad avviso di chi scrive, non basta 'vedere' numerosi versamenti, è anche necessario poter ricondurre gli stessi alle quote effettivamente pagate dai condòmini ed al saldo di gestione rappresentato nei rendiconti annuali presentati.

Aggiornamento amministratori condominio, ad oggi nessuna deroga

Tuttavia, anche qui, il Giudice ha ragione nell'evidenziare che non potrebbe egli 'andare oltre', in quanto il condòmino ricorrente ha omesso di sollevare dubbi in ordine alla regolare tenuta del Registro di Contabilità oppure alla sottrazione di poste in transito sul c/c condominiale da parte dell'Amministratore.

- la mancata comunicazione del luogo di tenuta dei 4 Registri obbligatori (Anagrafe, Contabilità, Verbali e Nomina/Revoca Amministratore)

Su questo punto, la pronuncia in esame si ritiene in parte omissiva, in quanto, stando ai fatti di causa ed alle domande promosse, il condòmino sosteneva la violazione rispetto alla comunicazione concernente TUTTI I REGISTRI, mentre il magistrato estensore osserva che, siccome durante l'Assemblea che confermò l'incarico all'Amministratore, costui comunicò che la documentazione CONTABILE del Condominio era disponibile presso il proprio studio per chi la volesse verificare, si può dire che egli abbia assolto l'onere previsto dall'art. 1129 c.c., 2° comma.

Per carità, qualcuno lamenterà trattarsi di questione di lana caprina, ma per l'Amministratore è fondamentale conoscere il perimetro entro il quale deve svolgere la sua attività.

Può quindi bastare detta dicitura di rito e di stile - "i documenti sono a disposizione presso il mio studio" - ad integrare l'onere di legge, che si riferisce non alle cc. dd. 'pezze di appoggio', ma ai 4 Registri obbligatori, che non hanno tutti a che vedere con la 'contabilità ' lato sensu intesa? Chi scrive nutre forti dubbi in merito.

- la questione della formazione, tra art. 71 bis disp. att. c.c. e 'grave irregolarità' (art. 1129, 12° comma, n. 8) c.c.)

Ed infine: l'art. 1129, 2° comma, c.c., impone la comunicazione (oltre al luogo di tenuta dei 4 Registri) dei DATI ANAGRAFICI E PROFESSIONALI dell'Amministratore, tra i quali ultimi dati 'professionali' rientra proprio l'attestazione relativa al possesso dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c., quindi ANCHE LA FORMAZIONE PROFESSIONALE CONTINUA.

Differenza tra amministratore in prorogatio e quello regolarmente nominato

Nel decreto in commento si afferma solamente che l'Amministratore ha prodotto (in giudizio) la documentazione che attesti l'assolvimento dell'obbligo, ma nulla si dice circa l'aver prodotto o attestato tale assolvimento in sede di conferma dell'incarico, come vuole la legge, dovendosi rammentare che l'omessa comunicazione dei dati (TUTTI) previsti dal 2° comma dell'art. 1129 c.c. costituisce motivo di revoca ai sensi del 12° comma, n. 08) della stessa norma, costituendo grave irregolarità tipizzata per legge.

- l'adeguamento dei massimali di polizza

L'art. 1129, 4° comma, c.c., prevede che l'Amministratore vi sia tenuto laddove, nel periodo del suo incarico, l'Assemblea deliberi lavori straordinari e laddove l'importo di detti lavori - sembra ovvio - superi quello del massimale della sua polizza.

Dovremmo spendere fiumi di parole sulla norma, ma nel caso concreto, ce ne esimiamo perché, per una questione di domande ed eccezioni, non è stato nemmeno necessario entrare nel merito.

Infatti, è mancata la prova, da parte del condòmino, dell'entità del massimale della polizza dell'Amministratore e del superamento dello stesso rispetto alla quota deliberata per i lavori.

Non regge invece l'argomentazione dell'Amministratore, perché non è l'Assemblea a dover domandare l'adeguamento, ma l'Amministratore a dovervi provvedere entro l'inizio dei lavori.

Perchè nel giudizio di nomina dell'amministratore non vi è condanna alle spese?

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Scarica Trib. Foggia 4 gennaio 2021 n. 3

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Biagio
Biagio 04-02-2021 15:49:52

Diventa sempre più difficile controllare l'operato del mandatario in particolare quello di cui è il titolo sopra indicato. La parte debole resterà sempre il condominio. Forse le carenze della Legge ormai già da otto anni potrebbero far si che ci si avvii a nuove norme che siano inderogabili. Per maggior trasparenza evitando interpretazioni di vario genere.

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Paolo
Paolo 04-02-2021 16:49:17

....è vero che ci sono degli amministratori che versano in banca o a Posteitaliane la somma totale dei contributi che hanno ricevuto in contanti dai condomini senza mettere nel versamento alcuna causale in riferimento anche ai nomi dei condomini interessati...

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Angelo
Angelo 05-02-2021 08:44:15

In molte realtà ci sono condòmini anziani che hanno difficoltà a fare versamenti tramite bonifico in banca e molte banche che non permettono il versamento diretto sul CC condominiale da persona diversa del cotitolare del conto. A mio avviso non vedo infrazione alla legge se l'amministratore riceve soldi in contanti o assegni dai condomini e li versa anche in unica soluzione sul CC condominale, in questo caso purchè tutto sia comunque tracciabile e le somme corrispondano, l'amministratore assume una veste di delegato al versamento da parte dei condomini che volontariamente e per libera scelta hanno deciso di pagare in contanti.

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Paolo
Paolo 05-02-2021 10:37:02

....il problema è uno solo....se si versa in banca un certo importo senza specificare la causale e soprattutto il nome o i nomi dei condomini a cui fanno riferimento..non ci potrà mai essere alcuna tracciabilita' delle somme versate e non è affatto sufficiente che le somme siano regolarmente registrate nel registro di contabilità...la trasparenza è d'obbligo....

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Angelo
Angelo 05-02-2021 12:44:02

@Paolo: La domanda è "tracciabilità da parte di chi?" se le somme versate corrispondono a quanto ricevuto e registrato singolarmente, da parte dei condomini non trovo alcuna difficoltà nel tracciamento. Da parte del fisco la tracciabilità è delle somme versate che devono confluire nel CC, e legalmente la legge da quello che ho letto (ma non sono avvocato) impone che tutte le somme versate transitino e sottolineo transitino nel CC condominiale. La causale di versamento è limitata a pochi caratteri, se metto che si riferisce alla 1° o 2" o quello che è rata delle spese condominiali non è sufficiente? Considero assurdo fare un versamento singolo per ogni condomino che ha pagato in contanti ma può essere che mi sbaglio!

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Paolo
Paolo 05-02-2021 14:24:33

....per far comprendere meglio devo dire cosa è successo nel mio condominio diversi anni fa.....il nostro "caro" amministratore per farsi qualche amichetto non faceva pagare le rate (in parte o tutte) a qualche condomino compiacente....lui ovvero l'amministratore diceva che quel condomino pagava regolarmente le rate in contanti quindi nelle mani dell'amministratore.
Ma il versamento che l'amministratore faceva in banca era cumulativo in quanto altri condomini pagavano in contanti per cui non potevi verificare se veramente quel "tizio" molto compiacente con l'amministratore avesse veramente versato la rate o le rate del condominio e del riscaldamento...
Con il tempo ne abbiamo avute le prove....abbiamo mandato via l'amministratore e per un certo periodo ho fatto l'amministratore interno e quando i condomini mi pagavano in contanti andavo in banca e versavo ogni singola quota a nome del condomino e la conseguente causale ossia se era la prima o la seconda rata.....ecc.ecc....Solo così si ha certezza della massima trasparenza e della tracciabilita' dei versamenti dei condomini....

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Biagio
Biagio 05-02-2021 14:04:16

Ci sono trucchetti che il mandatario potrebbe mettere in pratica.Mi viene in mente per es.il pagamento all'impresa di pulizie, si emette tramite tracciabilità il dovuto e dopodiché la ditta paga in contanti al mandatario la somma richiesta in nero di solito il 10% che molti condomini ancora oggi sono convinti della correttezza da parte del mandatario. Così come potrebbe essere qualsiasi ditta che fa lavori per il condominio. Qualcuno asserisce che si tratta di un regalo. Ma quale è per che motivo il regalo? Ditte non vedete e in caso rendete pubbliche queste pretese.

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Luca
Luca 05-02-2021 14:30:39

Già, a volte le ditte per poter pagare di più emettono le note di credito così almeno non ci pagano le tasse! Oppure per non parlare dei casini con i bilanci per competenza anzichè per cassa, come dovrebbero essere: prestazione effettuata nel 2020 e fattura 2021 così alcuni amm per competenza registrano l'importo nel 2020 e poi nel 2021 chiedono di nuovo il pagamento esibendo la fattura.

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Paolo
Paolo 05-02-2021 14:34:54

...anch'io sono convinto che tanti amministratori prendono il famoso 10%....sempre nel periodo che ho fatto l'amministratore interno ....quindi del condominio dove abito....il primo intervento che ho fatto fare ad un elettricista mi ha fatto la fattura ed ha aggiunto...per la prossima fattura mi faccia sapere quale è la sua percentuale così la metto in conto nelle altre fatture.....

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Paolo
Paolo 05-02-2021 14:47:56

@Paolo: infatti chi non è addentrato nella contabilità condominiale non riesce a comprendere la differenza del rendiconto fatto con il sistema di cassa o di competenza il tutto collegato con il prospetto della situazione economica patrimoniale....

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Paolo
Paolo 05-02-2021 15:00:05

@Paolo: per tracciabilita' intendo la verifica contestuale ďel conto corrente di banca con il registro di contabilità ....entrambi devono corrispondere ed essere allineati perfettamente....

rispondi
Angelo
Angelo 05-02-2021 15:49:37

Ci sono mille sistemi "illeciti" per incassare somme non dovute da parte degli amministratori, anche io sono un amministratore interno, per rispondere alla chisrificazione di Paolo, devo dire che sono romasto stupito che habbiano trovato un amministratore che metteva del suo per pagare le quote del suo "amichetto" diversamente qualsiasi revisore o condomino facendo due somme poteva verificare immediatamente che il totale delle entrate non corrispondeva con il titale dovuto.
Per il resto è capitato anche a me e non solo come amministratore di condominio, di sentirmi chiedere quale era la mia percentuale! purtroppo pare che in italia sia una consuetudine quella delle bustarelle..... e per dirla tutta una volta mi è capitato anche di sentirmi dare dello stupido perchè non le accettavo! ero giovane....

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