La sopraelevazione consiste nella costruzione di nuovi piani su un edificio esistente.
La norma di riferimento è quella contenuta nell'articolo 1127 del Codice civile, il quale riconosce al proprietario dell'ultimo piano, o del lastrico solare, il diritto di sopraelevare, a meno che non vi siano specifici divieti nel regolamento condominiale o nel titolo originario del fabbricato.
Il diritto di sopraelevazione deve essere esercitato entro determinati limiti e a certe condizioni, che investono le condizioni statiche dell'edificio, l'aspetto architettonico, il rispetto delle normative e gli oneri economici in capo a chi esercita tale diritto.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un'indennità, che come prescrive l'art. 1127 c.c., è dovuta in misura "pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante".
Il mancato pagamento dell'indennità legittima un'azione legale da parte degli altri condòmini, i quali possono anche chiedere e ottenere il risarcimento dei danni eventualmente causati alle parti comuni o alle proprietà dei singoli, e possono persino chiedere la sospensione dei lavori di sopraelevazione fino al versamento della somma dovuta.
Giova, a questo punto chiedersi: Cosa si intende per "sopraelevazione" agli effetti dell'applicabilità della disposizione di cui all'art. 1127 c.c.? Nel caso di recupero del sottotetto esistente è dovuta l'indennità di sopraelevazione?
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Salerno (sentenza n. 1649 del 11 aprile 2025) che ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale in materia.
Recupero del sottotetto ed indennità di sopraelevazione. Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento posto al piano terra di un edificio condominiale citavano in giudizio il proprietario dell'unità immobiliare composta da un piano primo, un piano primo sotto strada ed un piano secondo, al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria dell'intervenuta sopraelevazione con aumento di volumetria dell'immobile del convenuto ed il consequenziale diritto di essi attori ad ottenere la corresponsione della relativa indennità ex art. 1127 cc.
Gli attori evidenziavano che il convenuto aveva proceduto a sostituire, previa demolizione, il tetto di copertura dell'edificio (cui era conseguito un innalzamento) nonché a rimuovere completamente un solaio comune di collegamento trasversale tra le due falde del tetto, determinando un aumento di volumetria.
Rappresentavano, altresì, di aver proposto ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo Conciliativo che veniva acquisito agli atti di causa.
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale preliminarmente evidenziava il comportamento extraprocessuale e processuale della controparte, assumendo di aver cercato un accordo rimasto senza esito stante le spropositate richieste economiche della controparte; l'esito negativo della mediazione nonché contestava le risultanze dell'ATP chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto ed in via subordinata, la riduzione dell'importo richiesto a titolo di indennità di sopraelevazione.
Il Tribunale, sulla base degli atti e di alcune risultanze dell'ATP, rigettava la domanda attorea ritenendo che nella specie non si fosse verificata la sopraelevazione avendo il convenuto, proprietario dell'ultimo piano, apportato soltanto modifiche interne al sottotetto, trasformandolo in un'unità abitativa autonoma, senza innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio.
Analisi finale su modifiche interne e criteri per indennità di sopraelevazione
Il Tribunale di Salerno, con la sentenza in esame, ha richiamato il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui non vi è sopraelevazione, agli effetti dell'applicabilità dell'art. 1127 c.c., nelle ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.
Secondo la Cassazione, infatti, la ristrutturazione dei sottotetti, delle soffitte, delle cantine, dei solai vuoti e degli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, non comporta sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., nei casi di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza (Cass. sent. n. 5164 del 10 giugno 1997).
Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281).
Nella definizione enunciata da Cass. Sez. U., 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.
Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell'applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281; Cass. Sez. 6-2, 20/12/2018, n. 33037).
La regola di riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione ha, dunque, una valenza molto ampia, poiché non richiede necessariamente un aumento dell'altezza del fabbricato, ma si basa essenzialmente sull'incremento di valore dell'area oggetto di sopraelevazione.
Nella specie, il convenuto, come emerso dall'ATP, aveva realizzato opere strutturali consistenti nella demolizione del tetto di copertura e ricostruzione dello stesso, nel rispetto delle quote di colmo e gronda esistenti.
Conseguentemente, trattandosi di modifiche solo interne al sottotetto (rimozione della soletta in cemento armato che aveva permesso di avere le travi a vista) non si era verificata sopraelevazione e, pertanto, in assenza di incremento di superfici e di volumetrie, l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c. non è stata riconosciuta.
