In tema di locazioni abitative, al conduttore è concessa la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché sia rispettato un determinato preavviso. Si tratta di un diritto che gli è riconosciuto dalla legge a prescindere, perciò, da una specifica previsione contrattuale.

Al termine del contratto di locazione risoltosi per il recesso esercitato dall'inquilino, quest'ultimo dovrebbe riconsegnare l'immobile al proprietario. In mancanza di ciò, il conduttore sarebbe chiamato a pagare il canone di locazione per tutto il tempo in cui si dovesse trattenere nell'abitazione e/o dovesse permanere nella detenzione del bene.

Cosa succede, però, se il locatore si rifiuta di rientrare in possesso dell'immobile, ad esempio, non presentandosi all'appuntamento per la consegna? Il conduttore come potrebbe rimediare ad un'impasse del genere?

La soluzione al problema sta nell'intimare formalmente al locatore di riprendersi l'immobile, con le modalità descritte nel Codice civile (artt. 1209 - 1206 cod. civ.). Qualora non dovesse rispettare tale intimazione, il proprietario non potrebbe certo pretendere alcun canone ulteriore e tanto meno reclamare qualsivoglia responsabilità in capo al conduttore in merito al protarsi della detenzione dell'abitazione concessa in affitto.

È accaduto qualcosa del genere anche nel procedimento appena culminato con la recente sentenza della Corte di Appello di Messina n. 164 del 17 marzo 2025. È opportuno, però, approfondire questa vicenda.

Rimedi legali al rifiuto del locatore nel riprendere possesso dell'immobile

Secondo il Codice civile, anche il creditore può essere messo in mora ed essere quindi sanzionato per aver ostacolato l'adempimento del debitore. Ad esempio, in tema di locazione, questa circostanza potrebbe verificarsi allorquando il locatore non si presente all'appuntamento fissato per la restituzione dell'immobile e/o rifiuta di riprendersi le chiavi di casa.

Se ciò dovesse accadere, la legge concede un rimedio al debitore che, relativamente all'obbligo di consegnare un immobile, consiste nell'inviare un'intimazione al locatore affinché riceva il bene. Esso sarebbe, quindi, seguito dalla richiesta giudiziale di nomina di un custode, allorché l'inerzia del proprietario si dovesse protrarre "l'offerta consiste nell'intimazione al creditore di riceverle, fatta mediante atto a lui notificato nelle forme prescritte per gli atti di citazione - Se deve essere consegnato un immobile, l'offerta consiste nell'intimazione al creditore di prenderne possesso. L'intimazione deve essere fatta nella forma prescritta dal secondo comma dell'articolo 1209. Il debitore, dopo l'intimazione al creditore, può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario.

In questo caso egli è liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta (Artt. 1209 - 1216 cod. civ.)".

Proprio ciò che è accaduto nella vicenda in commento, dove a seguito del recesso dalla locazione inviato al proprietario e ricevuto dal medesimo, quest'ultimo non si era adoperato immediatamente per riprendersi l'abitazione. Tuttavia, per la Corte di Appello di Messina, il comportamento del locatore non era stato scorretto. Vediamo perché.

Recesso dal contratto di locazione: è possibile ridurre il termine di 6 mesi?

Recesso del conduttore: quando termina il periodo di preavviso?

Per legge, il conduttore può recedere dal contratto di locazione per gravi motivi, in qualsiasi momento, mediante avviso al locatore, almeno sei mesi prima della data in cui si dovrebbe risolvere il contratto "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione …Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (art. 27 legge 27 luglio 1978, n. 392)".

Proprio ciò che è accaduto nella fattispecie in commento dove, però, il conduttore aveva commesso un errore.

Il recesso, infatti, era pervenuto al locatore soltanto l'8 di agosto, per cui la data di rilascio dell'immobile non poteva essere antecedente all'8 di febbraio dell'anno successivo "Secondo il costante e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il recesso del conduttore per gravi motivi, ex art. 27, ultimo comma, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce effetto, ex art. 1334 c.c., per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. III, 03/11/2020, n. 24266) e l'effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo semestrale di preavviso, a prescindere dalla data del rilascio.

È stato, inoltre, precisato che l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti, o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito, o a quello minimo semestrale fissato dalla legge (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. III, 23/10/2012, n. 18167)".

Ebbene, nonostante tutto, l'inquilino aveva scorrettamente indicato come data di risoluzione del contratto e di consegna dell'abitazione il 31 gennaio. Era stato, quindi, commesso un errore che aveva, conseguentemente, influito anche sulla successiva intimazione indirizzata al locatore. Quest'ultima, infatti, era datata 6 febbraio, cioè due giorni prima della data di cessazione della locazione e di rilascio del bene.

Insomma, l'intimazione era stata illegittima e nulla poteva essere preteso dal locatore a titolo di spese legali affrontate per l'avviso di mora de quo.