L'amministratore di condominio non può inviare, a suo piacimento e senza valida motivazione, la disdetta del contratto (con effetto immediato) al fornitore di energia elettrica. È questo il principio espresso dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 7363 del 24 luglio 2024.
Recesso anticipato ingiustificato dal contratto di fornitura elettrica e condanna dell'ex amministratore al risarcimento danni. Fatto e decisione.
Un condominio chiedeva al Tribunale che fosse dichiarata la responsabilità dell'ex amministratrice, con conseguente condanna della convenuta al pagamento dell'importo di € 6.875,55 oltre interessi dal 10/07/2018, con vittoria di spese.
L'attore faceva presente che con delibera del 10/01/2017 l'assemblea aveva deliberato di comunicare al fornitore di energia elettrica il recesso dal contratto alla naturale scadenza (prevista per il 14/10/2018).
Subito dopo la decisione assembleare, in data 15/01/2017, l'amministratrice prima comunicava al fornitore l'immediato recesso/disdetta dal 28/02/2017, senza considerare la naturale scadenza successiva e, successivamente, confermava telefonicamente l'immediatezza del recesso allo stesso fornitore; quest'ultimo richiedeva con fattura la penale prevista contrattualmente di € 6.875,55, somma che i condomini non corrispondevano.
Il creditore agiva in giudizio nei confronti del condominio che, quindi, provvedeva al pagamento della fattura sopra detta.
La collettività condominiale pretendeva dall'ex amministratrice il rimborso di questa somma derivante all'anticipato recesso non voluto dal condominio.
La convenuta si costituiva in giudizio contestando la pretese dell'attore e chiamando in causa la propria compagnia di assicurazione (che si costituiva chiedendo il rigetto di ogni domanda). Il Tribunale ha dato ragione ai condomini.
Infatti, come ha notato lo stesso giudice, dalla documentazione in atti è emersa la volontà del consesso assembleare di disdire il contratto con il fornitore alla scadenza naturale del contratto (14/10/2018).
Secondo il Tribunale l'ex amministratrice ha erroneamente inteso confermare, invece, l'immediato recesso/disdetta al 28/02/2017; il pagamento della penale di € 6.875,55 è risultata perciò imputabile ad errore della convenuta che non eseguito correttamente, nel caso in oggetto, il mandato ricevuto.
Tuttavia, attesa la tempestività della denuncia del sinistro da parte dell'ex amministratrice, la compagnia assicuratrice chiamata in giudizio è stata condannata a tenere indenne la convenuta per gli importi che la stessa è tenuta a versare al condominio, al netto della franchigia.
Responsabilità professionale dell'amministratore di condominio: obblighi e inadempimenti
In riferimento all'amministratore di condominio, il criterio della responsabilità posto dall'art. 1710 c.c., ossia quello della diligenza del buon padre di famiglia, deve ritenersi integrato dalla natura dell'attività esercitata a norma dell'art. 1176, co. 2, c.c., per il quale "nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata".
Dall'esame dell'art. 1176 c.c., comma 2, si desume che non è sufficiente accontentarsi che l'amministratore svolga i suoi compiti secondo i dettami suggeriti dalla ordinaria diligenza del buon padre di famiglia, ma è necessario che egli svolga i suoi compiti alla stregua del paradigma della responsabilità propria del professionista.
Dunque, l'amministratore incorre in responsabilità professionale tutte le volte in cui sia configurabile un inadempimento ai doveri nascenti dal suo specifico incarico. L'inadempimento dei doveri e degli obblighi che discendono dal contratto tipico dell'amministratore di condominio comporta la responsabilità contrattuale dell'amministratore nei confronti dei condomini.
Nella vicenda considerata, come deciso dalla collettività condominiale, il contratto con il fornitore di energia elettrica avrebbe dovuto essere interrotto solo alla sua naturale scadenza, ma l'ex amministratrice, in maniera del tutto discutibile, aveva comunicato, solo pochi giorni dopo lo svolgimento della riunione, la disdetta immediata.
La scelta dell'ex amministratore di recedere in anticipo dal contratto (peraltro senza apparenti e validi motivi) non ha tenuto conto del fatto che il recesso avrebbe esposto il condominio al pagamento di una penale.
In un caso analogo un amministratore di condominio, per sua personale iniziativa (non autorizzata o ratificata dall'assemblea), ha disdettato il contratto di manutenzione dell'elevatore dello stabile, evidentemente al fine di concludere altro contratto con ditta di sua fiducia.
La scelta della sostituzione, tuttavia, non ha tenuto conto del fatto che il recesso ante tempus avrebbe esposto il condominio alle pretese pecuniarie della ditta sostituita, in danno al condominio stesso, danno senz'altro evitabile (non sono emerse ragioni che imponessero il cambio della ditta di manutenzione, né è risultato che le condizioni contrattuali fossero meno convenienti di quelle poi pattuite con la ditta prescelta) e, quindi, da attribuirsi ad una condotta non rispondente allo standard di diligenza professionale richiesta ad un amministratore di condominio. Poiché l'amministratore si è pure opposto all'azione legale promossa dalla ditta, senza valide ragioni, è stata considerata colposa anche l'intrapresa iniziativa giudiziale, configurando pertanto un danno gli esborsi che ne sono conseguiti a carico del condominio, a titolo di spese legali pagate al proprio avvocato ed a quello della ditta. Naturalmente anche in questo caso l'amministratore ha dovuto risarcire i condomini (Trib. Roma 19 marzo 2020, n. 5301).
