La giurisprudenza meno recente aveva sempre affermato che il singolo condomino ha il diritto a presentare la querela per chiedere la punizione della violazione di domicilio, nonostante si trattasse di parti comuni dell'edificio (Cass. civ., Sez. V, 25/02/1978, n. 7279; Cass. civ., Sez. II, 25/02/1974, n. 7470).
Reato commesso in danno di parti comuni e querela proposta dal singolo condomino: tesi sfavorevole
Successivamente una decisione più recente ha ribaltato l'orientamento precedente osservando che: a) il condominio degli edifici è uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini, b) l'espressione della volontà di presentare querela per un fatto lesivo di uno di questi interessi comuni non può che passare attraverso tale strumento di gestione collegiale, c) la presentazione di una valida querela da parte di un condominio in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune dello stesso presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea condominiale (si veda, Cass. pen., Sez. V, 26/11/2010, n. 6197).
In altre parole si è affermato che il condomino non è legittimato a presentare querela per un reato commesso in danno di parti comuni dell'edificio.
Così è stata annullata la condanna alla pena di mesi due di reclusione per il reato di violazione di domicilio commesso da un estraneo che si era introdotto clandestinamente nel sottoscala di un caseggiato, ove veniva sorpreso da un condomino che poi lo aveva inutilmente querelato.
Secondo questa tesi quando la vittima del reato è il condominio di un edificio, allora la persona offesa è costituita dalla totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'assemblea, con la conseguenza che il singolo condomino non è legittimato a presentare la querela con riferimento alla propria quota millesimale delle parti comuni dell'edificio, in presenza di un giudizio che (lo si ritenga vertente sull'effettività dell'offesa o sull'opportunità dell'esercizio dell'azione penale) non è suscettibile di applicazione frazionata rispetto all'oggetto del reato.
Tesi favorevole: un nuovo condivisibile orientamento
Secondo un recente orientamento della Cassazione penale però non vi è alcun ostacolo alla tutela del singolo condomino in sede penale rispetto al reato di violazione di domicilio quando un estraneo (il malintenzionato) si introduce, contro la volontà del soggetto che dispone del diritto (il singolo condomino), in un caseggiato, occupando l'androne condominiale e le scale.
Per questa opinione quindi il singolo condomino è certamente titolare del diritto e come tale ha una legittimazione, quanto meno concorrente con quella dell'amministratore, o eventualmente surrogatoria, a presentare la querela (Cass. pen., Sez. III 26/11/2019, n. 49392).
Del resto, un diverso orientamento, espresso nell'ambito civile, ha precisato che configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale (Cass. civ., Sez. III, 16/05/2011, n. 10717).
In ogni caso le Sezioni Unite civili, con la sentenza n. 19663/2014 hanno affermato che, anche a seguito della riforma dell'istituto condominiale per effetto della I. 220/2012, è stata esclusa la personalità giuridica del condominio, mentre i singoli hanno comunque diritto ad agire a difesa delle parti nella disponibilità esclusiva o comune, dovendosi distinguere le controversie relative alla titolarità dei beni comuni da quelle relative alla gestione, le prime di spettanza dei singoli condomini, le seconde rientranti nelle prerogative dell'amministratore di condominio.
A conferma di quanto sopra l'art. 1117-quater c.c., in tema di tutela delle destinazioni d'uso, non solo non esclude, ma addirittura contempla il potere d'iniziativa dei singoli condomini. In ogni caso merita di essere ricordato che un'altra recente decisione di merito (Trib. Pordenone 6 marzo 2019) ha precisato che il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini attraverso il quale deve esprimersi la volontà di sporgere querela; ne consegue che la presentazione di quest'ultima, in relazione ad un reato commesso in danno al patrimonio condominiale, presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini.
Per tale sentenza, però, non si può escludere che il singolo condomino sia legittimato a sporgere querela nei confronti dell'autore del reato commesso contro il condominio (nel caso di specie, si trattava di appropriazione indebita a carico dell'amministratore).
Tale tesi è stata recentemente ribadita dalla Cassazione penale che ha evidenziato come la nomina dell'amministratore non sempre sia necessaria, sottolineando pure la mancanza di una specifica norma che investa esplicitamente ed esclusivamente il condominio ed il suo amministratore dal potere di difendere le parti comuni (Cass. pen., Sez. II 30/06/2022, n. 25019).
