In ambito condominiale le rampe sono spesso pedonali, ma nella maggior parte dei casi si tratta di passi carrai all'interno del caseggiato. In ogni caso, tali manufatti possono essere realizzati ex novo dal singolo condomino o dalla collettività condominiale.
Normative per la creazione di rampe accessibili in condominio
La legge n. 13 del 1989, all'art. 2, comma primo prevede che la delibera assembleare relativa alla realizzazione di una rampa per disabili, trattandosi di "innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche" debba essere assunta con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c., ovvero con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 codice civile.
Non si può escludere che tale manufatto venga realizzato dall'appaltatore scelto dai condomini non a regola d'arte, con una pendenza tale da impedire a uno o più condomini di fruire del box acquistato.
In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell'art.1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
Tuttavia, deve risultare chiaro come l'operatività della garanzia ex articolo 1669 c.c. non sia limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità sia la normale utilizzazione dell'opera.
Di conseguenza si potrebbe parlare di vizio ex art 1669 c.c. se la pendenza della rampa di accesso all'autorimessa condominiale superasse abbondantemente il 20%, presentando un insufficiente raggio di curvatura e non consentendo un uso agevole e sicuro della stessa.
Naturalmente si rende necessario valutare l'applicabilità del D.M. 1.2.86 al caso di specie e l'incidenza dei vizi di costruzione e delle violazioni sulla funzionalità dell'autorimessa, ai fini di verificare se esse comportino o meno l'inagibilità della rampa di accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all'utilizzo di detto bene (Cass. civ., sez. II, 18/01/2017, n. 1218).
Responsabilità economica per la manutenzione della rampa condominiale
Una clausola del regolamento predisposto dal costruttore potrebbe stabilire che ciascun condomino deve contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione delle parti comuni. Si tratta di una clausola generica sostanzialmente riproduttiva dell'articolo 1123, comma1.
Di conseguenza, qualora la rampa di accesso all'interno di un caseggiato risulti funzionalmente destinata all'accesso ai box e non sia espressamente menzionata tra i beni comuni nel regolamento, le spese di manutenzione e di conservazione della rampa debbano essere poste a carico dei condomini proprietari delle autorimesse, cioè gli unici utilizzatori di detto bene comune.
Allo stesso modo se il manufatto in questione è stato realizzato per iniziativa dei soli proprietari delle autorimesse tutte le spese di manutenzione dovranno gravare su tali condomini.
Naturalmente dall'esistenza di un condominio parziale deriva anche che il gruppo di condomini utenti, hanno diritto di interdire l'accesso alla rampa agli estranei al gruppo.
Risarcimento per ostacoli all'accesso alla rampa condominiale
Non è raro che un condomino posteggi abusivamente sulla rampa di accesso impedendo di accedere ai garage (magari per un intero giorno). In tal caso, se risulta provata l'utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l'uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, questi ultimi possono pretendere un risarcimento (che è risarcibile, in quanto in re ipsa).
Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un'area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell'art. 2059 c.c., sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile (Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17460).
Responsabilità per infortuni sulla rampa durante l'inverno
Merita di essere ricordato che se, nel periodo invernale, un condomino dovesse cadere sulla rampa di accesso al box, non potrebbe poi "automaticamente" pretendere il risarcimento danni dagli altri condomini. In particolare, non è possibile chiedere risarcimenti se il sinistro poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide del periodo invernale.
Realizzazione nelle parti comuni di una rampa del singolo condomino
La Corte di Cassazione si è occupata di una vicenda riguardante un condomino che, per facilitare l'accesso al proprio scantinato trasformato in garage, si era costruito una rampa. Questo intervento veniva effettuato su una porzione di area comune, ma ben delimitata dalle mura perimetrali dell'edificio e in corrispondenza del preesistente portone d'accesso alla sua abitazione. È importante notare che la rampa occupava solo 6 metri quadrati su un totale di 200 mq di cortile comune, collocandosi in una posizione marginale.
Alcuni condomini avevano contestato la nuova rampa mettendo in rilievo come essa limitasse gli interessi della comunità condominiale.
Tuttavia, i giudici di secondo grado ribaltavano tale tesi, affermando che il condomino in questione stava semplicemente utilizzando in maniera più efficiente una parte del bene comune, considerando le specifiche caratteristiche dell'area e le possibilità di utilizzo per gli altri condomini.
Questa posizione è stata pienamente condivisa dalla Corte Suprema, che ha riconosciuto la legittimità delle modifiche apportate dal condomino, riguardanti esclusivamente una porzione del cortile condominiale antistante la sua abitazione, cioè una zona che di fatto non era utilizzabile dagli altri residenti del condominio (Cass. civ. sez. II, 06/10/2021, n. 27103).
Se poi la realizzazione di una rampa antistante il condominio comporta la demolizione di una porzione di marciapiede, la modifica del terreno sottostante in modo da colmare il dislivello di circa 20 centimetri all'altezza del portone, nonchè la successiva copertura mediante l'apposizione della medesima pavimentazione del marciapiede circostante, l'intervento non richiede il rilascio di alcuna concessione di occupazione di suolo pubblico (Tar Lazio 19 dicembre 2024 n. 23107).
