Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
119955 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Realizzare un condominio sul fondo dominante può aggravare la servitù

Una servitù di passaggio tra due terreni non urbanizzati non è particolarmente gravosa. Lo diventa se sul fondo dominante viene realizzato un condominio
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di Appello di Venezia e culminato con la sentenza n. 2963 del 25 novembre 2021, si è discusso di una servitù di passaggio e dell'aggravamento della medesima provocato dalla successiva costruzione di un condominio.

Ci sono voluti, quindi, ben due gradi di giudizio per capire se il diritto reale in esame fosse ancora valido, efficace e legittimo, ma soprattutto se fosse opportuno o meno limitarlo secondo attuale opportunità.

In tal senso, la soluzione proposta dall'ufficio veneto è stata molto interessante. Perciò, vediamo, innanzitutto, cosa è accaduto in questo fabbricato veneziano e perché solo al termine di un lungo procedimento si è raggiunta una conclusione.

Anche un condominio può aggravare una servitù: il caso concreto

Nel lontano 1946, gli originari proprietari di un terreno, nel cedere un fondo limitrofo, concedevano alla controparte una servitù di passaggio attraverso un loro sottoportico, mediante il quale era possibile raggiungere un determinato punto della zona.

Quando fu costituito tale diritto reale, l'esigenza di sfruttare questo passaggio era limitata dall'assenza di qualsivoglia urbanizzazione. Perciò, negli anni, si era persino prospettata la prescrizione, per non uso, della detta servitù, visti gli sporadici attraversamenti dal predetto sottoportico.

A partire, però, dagli anni 2000, sul fondo dominante era realizzato un complesso immobiliare costituito da ben 24 appartamenti. Come è facile immaginare, tale situazione aveva, notevolmente, aumentato l'utilizzo del citato passaggio, visto che veniva sfruttato, per più volte al giorno, da un numero indefinito di persone.

Insomma, per gli attuali proprietari del fondo servente, la situazione era diventata intollerabile (in corso di giudizio è, infatti, emerso che si trattava di un vero e proprio andirivieni a tutte le ore, ivi comprese quelle della notte).

Per queste ragioni, sia in primo grado, conclusosi negativamente per la parte attrice, che in secondo grado, veniva, almeno, chiesto che la detta servitù venisse limitata, visto l'intollerabile aggravamento della medesima ai sensi e per gli effetti degli artt. 1065 - 1067 c.c.

La Corte di Appello di Venezia ha, quindi, accolto la domanda dell'appellante. Essa ha riconosciuto l'esistenza e l'efficacia della servitù, ma ne ha limitato l'esercizio a favore del condominio, titolare del fondo dominante, nei solo casi di emergenza «come ad esempio in caso di acqua particolarmente alta che renda particolarmente difficoltoso l'accesso al condominio dall'ingresso principale».

Servitù e condominio, tra atto costitutivo, diritto di esercizio, manutenzione e spese

Esercizio di una servitù e divieto di aggravamento

Secondo il codice civile, il titolare di una servitù deve esercitare tale diritto in conformità al titolo che l'ha riconosciuta e, nel dubbio sulle modalità e sull'estensione della medesima, deve sfruttarla arrecando il minor aggravio possibile al fondo servente «Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso.

Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente (Art. 1065 c.c.)».

Ovviamente, in applicazione del principio precedente, la legge non consente che la servitù, sostanzialmente, si accresca, con ciò diventando, particolarmente, gravosa per il proprietario che la subisce «Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (Art. 1067 co. 1 c.c.)».

Se ciò dovesse avvenire, anche se si tratta di una servitù costituita convenzionalmente, è possibile chiedere, anche giudizialmente, che l'utilizzo della medesima sia limitato e che venga ricondotta nell'ambito di ciò che era stato, originariamente, pattuito.

Servitù di passaggio, un caso particolare

Servitù di passaggio tra fondi: se sorge un condominio può esserci aggravamento

Una servitù di passaggio costituita, originariamente, tra due terreni limitrofi, senza che su quello dominante vi sia alcun complesso edilizio, presuppone che il fondo servente debba tollerare un diritto reale non, particolarmente, gravoso.

In altri termini, gli attraversamenti dovrebbero essere sporadici, saltuari, se non addirittura limitati a casi eccezionali

Per questo motivo, se a distanza di tempo, viene poi costruito un condominio, peraltro con un numero rilevante di appartamenti e di utilizzatori del passaggio, diventa difficile negare che si sia verificato un aggravamento insostenibile.

È quanto, infatti, ha riconosciuto la Corte di Appello di Venezia con la sentenza in commento. Secondo l'ufficio veneto, la costituzione di una servitù di passaggio a favore di un fondo non urbanizzato non è, oggettivamente, parificabile a quello concessa a vantaggio di un rilevante complesso immobiliare «dalla servitù di passaggio a favore di un fondo dominante non urbanizzato all'attuale situazione nella quale il passaggio è posto a servizio di un edificio di 24 appartamenti, si è verificato un aggravio oggettivo della servitù predetta».

Perciò, visto che c'era stato un illegittimo aggravamento del diritto reale originariamente concesso, la Corte di Appello di Venezia ha disposto la limitazione della servitù e ha previsto che la stessa potesse essere esercitata solo in alcune circostanze specifiche «La Corte, pertanto, in considerazione delle effettive mutate situazioni di fatto che hanno determinato un considerevole aggravamento della servitù per il fondo servente, dovuta al passaggio non solo dei condomini (24 appartamenti), ma anche dall'utilizzo di taluni appartamenti a locazioni brevi ed anche brevissime turistiche con continui andirivieni a qualunque ora del giorno e della notte, nonché del fatto che il condominio in questione ha un altro accesso, questo principale dal lato opposto, con tanto di campanelli e citofoni, ritiene che, anche considerato l'utilizzo della servitù quale è venuto svolgendosi nel corso degli anni, come detto limitato alle sole occasioni eccezionali, il passaggio nel sottoportico in questione per non integrare il ritenuto aggravamento vada utilizzato in modo sussidiario esclusivamente in caso di emergenze, come ad esempio in caso di acqua particolarmente alta che renda difficoltoso l'accesso dall'ingresso principale».

Per l'usucapione della servitù di passaggio il percorso deve essere visibile fin dall'inizio del suo esercizio

Sentenza
Scarica CORTE DAPPELLO DI VENEZIA n. 2963 del 25/11/2021

Cerca: servitù dominante passaggio

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento