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Il condominio e l'eterna lotta tra il bene e il male
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Il condominio e l'eterna lotta tra il bene e il male

Rapporto tra l'amministratore ed il condomino, alcune considerazioni utili a farlo funzionare.

Paolo Traverso  

In tutte le storie c'è la luce e c'è il buio, c'è il bene e c'è il male e, molto spesso, si rischia di arrivare a questa situazione anche in ambiente condominiale.

Bisogna però rendersi conto del fatto che non c'è un bene e non c'è un male: ci sono soltanto dei punti di vista.

Cerco di spiegarmi meglio.

Il condominio è da sempre caratterizzato dall'astio tra amministratore e condòmini: si tratta di un conflitto ancestrale ma, più che altro, inspiegabile, perché è assurdo che ci sia questo livore tra il cliente ed il professionista che lo deve seguire, tra il condominio e chi lo deve tutelare, tra chi lo tutela e i tutelati stessi.

Ma si sa, il condominio è un ambiente strano!

Rapporto tra l'amministratore ed il condomino

Perciò, approfondiamo meglio questo rapporto tra l'amministratore ed il condomino, cerchiamo di capire perché sia così deleterio dal punto di vista professionale, per l'amministratore, e personale per entrambi.

Partiamo dal concetto di conflitto.

Il conflitto si genera nel momento in cui ci sono interessi contrapposti e ciascuna parte pensa che l'altro sia un ostacolo nel raggiungimento del proprio obiettivo, del proprio desiderio.

Perché c'è questo astio tra l'amministratore, chiamato a tutelare gli interessi del condominio, e i condomini che fanno riferimento proprio a lui con il fine di essere tutelati?

Al centro di tutto credo ci sia l'ego, tradotto come identità, come quell'interesse forte ed inconscio che ognuno di noi ha nel portare avanti la propria posizione e voler avere ragione, nel continuare ad insistere ed imporre il proprio pensiero. Purtroppo, questo atteggiamento non fa altro che acuire questo astio.

Come si fa allora a gestire il conflitto tra l'amministratore e il condomino?

Con la volontà e l'interesse da parte di entrambi.

Spesso ciò che rovina l'ambiente condominiale e crea rapporti tesi tra i condomini e l'amministratore è da una parte la superficialità del professionista stesso, dall'altra la presunzione che ciascuno ha nel considerare la propria posizione come l'unica plausibile, come la principale per la risoluzione del problema.

Questo porta inevitabilmente disagi, nervosismo e stress all'interno della compagine condominiale, nonché nel rapporto tra l'amministratore e il condomino.

Amministratore e condomino dovrebbero semplicemente trovare una posizione utile ed accettabile per entrambi, per cercare di arrivare alla risoluzione di questo conflitto.

Molto spesso l'amministratore non ha i poteri che gli vengono richiesti, poiché deve seguire una linea di principio e legale che non sempre rappresenta la via migliore per il proprietario di casa.

Che cosa deve fare l'amministratore nel caso di sinistro in condominio?

E allora come fare?

Entrambi devono smettere di voler avere ragione: per istituire una relazione efficace è necessario riflettere su una possibile risoluzione del problema, lasciando da parte la volontà di imporre il proprio pensiero. Purtroppo, questo molte volte non accade.

Smettere di voler avere ragione in ambito condominiale, così come nella vita, e iniziare ad osservare la situazione dal punto di vista dell'interlocutore, ci permetterà di essere più efficaci nel risultato che vogliamo ottenere, che in questo caso è la soddisfazione di entrambi dal punto di vista della gestione delle parti comuni, dell'effettuazione di un intervento, di un lavoro.

Questo conflitto è oggi diventato ancora più evidente, soprattutto se l'oggetto in questione è il superbonus 110%, a cui seguono le difficoltà che l'amministratore deve affrontare nel convocare un'assemblea.

Se ci mettiamo nei panni del condomino, il problema potrebbe essere la sua paura di perdere l'opportunità di accedere a questa agevolazione, da cui deriverebbe anche la sua insistenza per la convocazione dell'assemblea.

Se invece ci mettiamo nei panni dell'amministratore, il problema potrebbe essere rappresentato dalle difficoltà che incontra nell'organizzazione dell'assemblea stessa in questo periodo di emergenza sanitaria, che lo porta a rimandare tutto ciò che non è urgente, mettendo in primo piano la sua salute e quella dei condomini.

L'urgenza è però spesso relativa e soggettiva, perché deriva dall'interpretazione che ognuno di noi dà ad una determinata situazione.

È normale quindi che da una parte ci siano i condomini che continuano ad insistere perché vogliono l'assemblea e dall'altra l'amministratore che tenta di rimandare per evitare problemi più grossi rispetto a quello di non poter accedere ad un'agevolazione.

Nella situazione delicata e complicata in cui l'amministratore si trova ad agire, il condomino dovrebbe cercare di mettersi nei suoi panni, non pensare soltanto al proprio interesse e comprendere che il rallentamento del suo lavoro consueto non dipende da lui.

Questo però non avviene, perché l'interesse è principalmente concentrato sulla propria situazione e, dal punto di vista del condomino, i problemi dell'amministratore rimangono i problemi dell'amministratore.

A sua volta però, l'amministratore dovrebbe cercare di non sminuire la necessità del condominio di poter arrivare ad una decisione positiva o negativa (nel caso del superbonus) e dovrebbe continuare a comunicare con la compagine condominiale, per poter vedere soddisfatte le necessità del condominio stesso.

Arrivare ad un accordo di soddisfazione vicendevole significherebbe, per lui, instaurare conversazioni con i condomini per verificare quale possa essere l'urgenza e trovare una soluzione comune per riuscire a risolverla.

Potrai quindi comprendere come molto spesso il conflitto tra amministratore e condomino sia un qualcosa generato da loro stessi, che non è sostenibile professionalmente dall'amministratore e non è sostenibile personalmente da chi abita il condominio, perché mantenere posizioni rigide non permette la determinazione del problema, la risoluzione dello stesso e la soddisfazione della necessità.

Pertanto, l'invito che posso fare ad entrambe le parti è quello di provare a mettersi l'uno nei panni dell'altro, valutando quale possa essere una soluzione efficace che possa accontentare entrambi.

L'amministratore di condominio che non convoca l'assemblea per andare in mediazione è responsabile personalmente?

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Toni45
Toni45 22-12-2020 17:12:28

Convengo sul fatto che fra amministratori e condòmini ci dev'essere una maggior propensione alla comprensione reciproca. E quindi, da parte di entrambi, maggior disponibilità al dialogo. Tuttavia molto spesso gli amministratori si trincerano dietro al fatto di avere troppi impegni derivanti dall'elevato numero di condomìnii da gestire. In questo caso tocca a loro organizzarsi al meglio e trovare il tempo di comunicare maggiormente; avvalendosi degli strument e dei mezzi a disposizione (mail, W'app, skype; tanto per citarne alcuni). Non è che il dialogo lo si possa sempre fare dal vivo, o anche solo telefonicamente. La comunicazione, quando fatta bene, aiuta tantissimo. Specialmente di questi tempi in cui non è sempre possibile muoversi di persona. Poi c'è un altro aspetto: la questione bonus e superbonus ha svegliato, in molti amministratori, un certo "appetito". E questo, quando viene compreso dai condòmini, suscita nervosismo. Per esempio, da noi quando gli è stato domandato di farci avere un preventivo per l'accesso agli atti (e per un Capitolato tecnico + computo metrico) da parte di un professionista di sua conoscenza - per poter poi decidere quali interventi poter effettuare - subito ci ha detto che sarebbe stato meglio affidarsi ad un general contractor di sua conoscenza per avere un servizio/(pacchetto) chiavi in mano. In pratica, che non era opportuno che i condòmini chiedessero preventivi ad altri professionisti. E tantomeno proposte/offerte ad altre imprese. Quindi di fronte a certe proposte è evidente che molti condòmini non siano d'accordo. Dato che affidarsi ai consigli, ai suggerimenti e alle proposte dell'amministratore va bene; ma fino ad un certo punto. I comproprietari devono avere la possibilità, specialmente in questi frangenti dove si prevedono comunque lavori da effettuare e quindi spese da sostenere, di rivolgersi ad altri operatori. Per poter fare i dovuti confronti sulle possibilità che vengono prospettate. Insomma per evitare frizioni di sorta fra amministratore ed amministrati bisogna trovare il giusto punto di convergenza; perseguendo la strada del dialogo e della reciproca disponibilità. Ma la propensione a "concedere qualcosa" dev'esserci, prevalentemente, da parte dell'amministratore.

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Ferdinando,
Ferdinando, 23-12-2020 14:52:30

Toni 45, tante belle parole ma i fatti non cambiano nulla, non è questione di telefonate, non le utilizzo, ma mail giustificativi all'Amministratore e c., come quello di imporre la norma UNI 10200 sul riscaldamento, che nel nostro palazzo, come tanti altri poteva essere ignorata. Da il Sole 24 Ore del 20 Set.2016 "Festa del Condominio il 24 Set. 2016. Dove stabilisce al punto 2.Quota fissa: suggerisce ma non obbliga il 30% per spese di combustibile e 70% in base ai consumi.
al 4° capoverso: La QUOTA FISSA NON è PIU' FISSA, dipende da come è abitato il condominio.
Meno è abitato il condominio (aggiungerei anche chi ha tolto i caloriferi) più alta deve essere la quota fissa.
Al limite, una casa mai abitata (direi nei mesi freddi) deve avere una quota fissa del 100%.
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Tenuto conto con prove alla mano, che un riscaldamento sbilanciato in un condominio, aumenta i consumi e non li diminuisce.
Questo è quello che è avvenuto, dopo aver inserito valvole e contabilizzatori nei caloriferi.
Tenuto conto che l'anno scorso ci sono stati 5 appartamenti e laboratori con caloriferi spenti o mancanti, su 29 condomini, superiori ai 200 millesimi, quest'anno gli appartamenti vuoti diventeranno 8.
Di questo passo saranno 4 gatti a riscaldare l'intero palazzo.

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Toni45
Toni45 23-12-2020 17:54:44

Ferdinando. Constato che tu non hai compreso il testo del mio intervento. Parlavo infatti fi una questione alquanto diversa da quella da te riportata. La mia era infatti una constatazione sull'atteggiamento di molti amministratori in circostanze come quella dei lavori che rientrano nel Supernonu; o altri bonus. Il tuo è un.problema di applicazione termorilevatori che ha prodotto un effetto contrario a quello previsto. Quindi un qualcosa di già avvenuto. Da noi non si procederà proprio come vorrebbe l'amministratore. E questo causerà, probabilmente, un suo disappunto.

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Ferdinando,
Ferdinando, 23-12-2020 18:07:36

Quando Lei parla di comprensione reciproca, non vale solo per la questione diversa, da lei fatta, deve valere in tutte le situazioni, il mio esempio è solo una delle cose che sono successe, ci sono situazioni in cui si sceglie un preventivo antieconomico per il condominio ecc... non vale solo per un caso, l'interesse deve essere quello di tutti i condomini, non per una parte di esso.
In poche parole l'interesse comune deve essere il vero obbiettivo.

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Toni45
Toni45 23-12-2020 18:43:10

Ferdinando, io non contesto il contenuto del del tuo messaggio. Se nel vostro condominio siete stati vittima di un errore, di una irregolarità, avete tutto il diritto di contestare. O quanto meno, lamentare il comportamento dell'amministratore. Alla fine si perviene sempre al solito discorso. Ovvero, che quando non c'è dialogo e da parte di uno degli interlocutori manca la volontà di ascoltare l'altra, i risultati sono, purtroppo, sempre quelli descritti. In base alla mia esperienza, è opportuno che i condòmini vadano innanzitutto d'accordo tra di loro. In modo tale da stabilire con l'amministratore - fin dal momento della sua nomina - un rapporto chiaro sotto tutti i punti di vista. In pratica, stipulare un vero e proprio (scritto) con tutte le varie clausole che devono riferirsi - pur nel rispetto delle attribuzione degli amministratori previste dalla legge - alle modalità in cui dev'essere attuata la gestione del condominio. Per esempio noi abbiamo stabilito, fra le altre cose, l'invio mensile ai consiglieri di tutte le fatture pagate e dei movimenti del conto bancario. Ma anche che per determinati lavori/interventi ce prevedono costi superiori ai 500/1.000 €, ci dev'essere il preventivo accordo scritto dei condòmini (mediante raccolta firma per la scelta dell'impresa a cui affidarla dopo aver valutato almeno due-tre preventivi). Insomma l'amministratore è un professionista che però, in condominio, agisce anche come mandatario. E dato che il mandante è rappresentato dai condòmini, deve pur sempre sottostare alla loro volontà espressa. Sembrano cose lunari, ma in effetti è così che si deve instaurare un rapporto con gli amministratori. Chi non vuole accettare di accordarsi in quei termini (firmando cioè un impegno o un contratto di gestione con clausole lecite ma precise) può cercarsi altre opportunità.

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Toni45
Toni45 23-12-2020 18:49:38

un vero e proprio contratto di gestione (scritto)...... la digitazione non era avvenuta regolarmente. Comunque penso di aver capito che nel vostro condominio, a dettare le regole, è un gruppo di persone che si sono coalizzate fra di loro fare quello che a loro aggrada di più. In questi casi è veramente molto difficile far passare idee valide che tendono a fare gli interessi della collettività. Ma questo è dovuto anche al disinteresse della magigoranza delle persone. Oltre che dalla loro ignoranza in materia (e non solo).

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Ferdinando,
Ferdinando, 23-12-2020 21:41:56

In questo caso Lei ha centrato il problema, il problema non è l'Amministratore, ma di alcuni condomini, per la quale l'Amministratore è ben contento di assecondare, nello stesso tempo asseconda se stesso, senza regole d'ingaggio, si diventa Imperatori.
Mentre il sottoscritto, che per una volta si è imposto come Presidente, perché il precedente non aveva fatto i nostri interessi, aveva selezionato un Amministratore che aveva firmato 10 regole d'ingaggio.
In modo che i proprietari dettavano il comportamento (secondo le leggi vigenti) e l'Amministratore restava un professionista a nostra disposizione, come tutti gli altri fornitori.

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