Con la sentenza n. 19497 del 20 dicembre 2024 il Tribunale di Roma ha affrontato la questione della presunzione di condominialità con riferimento alle rampe di scale e all'ascensore di un edificio condominiale dovendo decidere sull'azione di rivendica di alcuni condomini nei confronti degli altri proprietari delle singole unità immobiliari che avevano apposto dei cancelli per impedire loro l'accesso ad un piano dell'edificio e l'utilizzo dell'impianto.
Presunzione di condominialità per rampe e ascensore in condominio
I proprietari dei locali del pianoterra, del primo e del secondo piano di una palazzina di quattro piani convenivano in giudizio i proprietari dei restanti locali dell'edificio al terzo e al quarto piano, al fine di sentirli condannare alla restituzione, e alla riduzione in pristino allo status quo ante, della rampa di scale che conduceva dal terzo interpiano al pianerottolo del terzo piano e della porta di ingresso dell'ascensore sita al terzo piano, previo accertamento della natura condominiale di tali beni.
Gli attori lamentavano l'illecita apposizione da parte dei convenuti di due cancelli, rispettivamente posti al terzo interpiano, precludendo l'accesso alla rampa di scale, e, sempre al terzo interpiano, davanti la porta dell'ascensore, impedendone l'utilizzo.
Gli attori rappresentavano che nell'atto di compravendita con cui l'originaria proprietaria aveva ceduto i diversi locali posti nei quattro piani della palazzina, le scale erano state specificatamente qualificate come parti comuni; che erano stati in possesso delle chiavi del cancello posto in corrispondenza del terzo interpiano finché i convenuti non ne avevano impedito l'accesso sostituendone la serratura; che l'ascensore era stato installato successivamente all'acquisto degli appartamenti, con suddivisione tra i condomini delle spese e della conseguente manutenzione dello stesso nella misura del 50%; che l'utilizzo dello stesso era stato inibito attraverso l'apposizione di un cancello davanti la porta dell'ascensore al terzo interpiano.
Si costituivano in giudizio i convenuti, chiedendo in via principale il rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto, e in via riconvenzionale l'accertamento dell'intervenuta usucapione sugli stessi beni per i quali gli attori avevano agito in rivendica.
Il Tribunale ha accolto la domanda attorea accertando la natura condominiale della rampa di scale dal terzo interpiano al pianerottolo del terzo piano nonchè della porta dell'ascensore sita al terzo piano del Condominio.
In particolare, quanto alla rampa di scale, il Tribunale ha ritenuto non superata la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. in assenza di titolo d'acquisto indicante lo specifico uso esclusivo delle scale con conseguente illegittimità dell'apposizione da parte dei convenuti del cancello che precludeva la fruibilità del bene a tutti i condomini.
Con riguardo all'ascensore, il Tribunale ne ha riconosciuto la libera fruibilità da parte di tutti i condomini con conseguente illegittimità dell'apposizione da parte dei convenuti del cancello davanti la porta dell'ascensore al terzo piano.
Quando scatta la presunzione di condominialità del sottotetto?
Conclusioni sulla comunione di scale e ascensore in condominio
Negli stabili condominiali, le scale con i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile (Cass. n. 4664/2016).
Ne consegue che le scale con i relativi pianerottoli rientrano nella presunzione di cui all'art. 1117 n. 1 c.c., tale per cui i beni ivi elencati si considerano comuni, salvo che il titolo non dimostri diversamente.
Grava, quindi, su chi rivendica l'acquisto in proprietà esclusiva del bene vincere la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. fornendo adeguata prova del titolo negoziale di acquisto dal quale risulti, in maniera univoca, la natura privata del bene (Cass. n. 8152/2000).
Qualora, dunque, come nel caso di specie, non risulti inserita nel contratto di acquisto alcuna specifica pattuizione riguardante l'uso esclusivo delle scale, non può ritenersi superata la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 n. 1 c..c, sicché è da ritenersi illegittima l'apposizione da parte di alcuni proprietari delle singole unità immobiliari di un cancello che precluda la fruibilità del bene a tutti i condomini.
L'ascensore, invece, rientra nella presunzione di comunione ai sensi dell'art. 1117 c.c. soltanto se la sua costruzione risulti essere coeva a quella del fabbricato.
La presunzione di condominialità dell'impianto è fondata, infatti, sulla relazione strumentale necessaria tra lo stesso e l'uso comune (Trib. Messina, sent. n. 613/20121).
In caso contrario, l'ascensore installato successivamente alla costruzione del fabbricato non rientra nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. perchè appartiene a quei condomini che l'hanno impiantato e sarà onere di chi successivamente ne rivendichi la comproprietà, fornire la prova che l'intervento è stato effettuato con il consenso suo o dei suoi danti causa (Cass. n. 10850/2020).
Qualora l'ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione del fabbricato, ma alle necessarie lavorazioni abbiano preso parte attivamente tutti i condomini, anche attraverso la partecipazione alle spese, e alla successiva manutenzione, il bene è liberamente fruibile da tutti i condomini, con la conseguenza che l'apposizione di un cancello davanti la porta dell'ascensore di un piano del fabbricato è da considerarsi illegittima.
