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L'abuso del diritto rende la delibera condominiale annullabile
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L'abuso del diritto rende la delibera condominiale annullabile

Quando una delibera condominiale è illegittima per abuso del diritto?

Avv. Alessandro Gallucci  

Una delibera condominiale è annullabile quando è stata assunta in violazione di norme di legge o dettate dal regolamento.

Questo, in sintesi, ci dice l'art. 1137 c.c. e per lungo tempo, o almeno dal marzo del 2005 (sent. n. 4806), hanno detto le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

Com'è noto, esistono anche ipotesi in cui le delibere condominiali sono nulle; l'art. 1117-ter c.c. ne offre un esempio chiaro, oltre a quelle ipotesi individuate dalla summenzionata sentenza delle Sezioni Unite.

I vizi di annullabilità riguardano per aspetti formali concernenti procedure di convocazione, verbalizzazione e deliberazione.

La nullità investe quelle pronunce che incidono sui diritti dei singoli sulle parti comuni, ovvero sulle parti di proprietà esclusiva.

Il giudice adito per risolvere una controversia afferente all'impugnazione di una delibera non può andare oltre tali aspetti.

Com'è stato affermato in più occasioni, infatti, è precluso all'Autorità Giudiziaria di entrare nel merito delle scelte operate dall'assemblea nelle delibere oggetto d'impugnazione; ciò poiché il suo potere di intervento, cioè il suo sindacato, è limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento condominiale (v. art. 1137 comma 2 cc) non essendo previsto dalle norme alcun riesame relativo all'oggetto sostanziale della delibera ed in particolare sull'opportunità della decisione e sulle ragioni che la hanno determinata.

Eppure, il principio, così graniticamente difeso in sede giudiziaria, trova delle specificazioni che, nei fatti, aprono una breccia sulla questione.

Il riferimento è all'eccesso di potere ed all'abuso del diritto.

Quando e come risulta viziata da eccesso di potere la delibera

Abuso del diritto, che cos'è? Definizione comune e giurisprudenza

In termini comuni, per abuso del diritto s'intende «ogni forma anormale di esercizio di un diritto che, senza realizzare alcun interesse per il suo titolare, provoca un danno o un pericolo di danno per altri soggetti» (Dizionario enciclopedico Treccani).

Classico esempio di abuso del diritto nella manualistica di diritto privato è quello degli atti emulativi. L'art. 833 c.c. vieta al proprietario di porre in essere atti che abbiano come solo scopo altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Tipico l'esempio dell'innalzamento di un muro eccessivamente alto. Un conto è recingere la proprietà, diritto sempre esercitabile (art. 841 c.c.), altro alzare un muro molto alto con lo scopo di togliere luce ed aria al fondo del vicino. Ciò, chiaramente, al di là della lesione di eventuali altri diritti (es. servitù di veduta).

La Corte di Cassazione quando ha avuto l'opportunità di affrontare il tema si è soffermata anche sui principi generale che riguardano il tema dell'abuso del diritto.

In particolare, in un arresto del settembre 2009, gli ermellini hanno avuto modo di affermare che l'abuso del diritto presuppone:

«1) la titolarità di un diritto soggettivo in capo ad un soggetto;

2) la possibilità che il concreto esercizio di quel diritto possa essere effettuato secondo una pluralità di modalità non rigidamente predeterminate;

3) la circostanza che tale esercizio concreto, anche se formalmente rispettoso della cornice attributiva di quel diritto, sia svolto secondo modalità censurabili rispetto ad un criterio di valutazione, giuridico od extra-giuridico;

4) la circostanza che, a causa di una tale modalità di esercizio, si verifichi una sproporzione ingiustificata tra il beneficio del titolare del diritto ed il sacrifico cui è soggetta la controparte.

L'abuso del diritto, quindi, lungi dal presupporre una violazione in senso formale, delinea l'utilizzazione alterata dello schema formale del diritto, finalizzata al conseguimento di obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal Legislatore» (Cass. 18 settembre 2009 n. 20106).

Abuso del diritto in ambito condominiale

Ci si è domandati se di abuso del diritto possa parlarsi anche in ambito condominiale: la risposta è stata positiva.

Si rintraccia sull'argomento una sentenza resa dalla Corte d'appello di Firenze in materia di abuso del diritto da parte di un condòmino.

In quell'occasione i giudici fiorentini ebbero modo di affermare che rappresenta abuso del diritto l'impugnazione di una delibera da parte di un condòmino non ritualmente convocato, ma comunque presente alla riunione (App. Firenze 19 settembre 2012 n. 1186).

Abuso del diritto e invalidazione della delibera

Ciò detto è utile domandarsi: è se è l'assemblea, cioè la maggioranza deliberante ad abusare del proprio diritto esercitandolo in modo esclusivamente vessatorio nei confronti della minoranza?

La giurisprudenza che si è pronunciata sull'argomento ha avuto modo di affermare che un abuso del diritto in ambito condominiale può dirsi sussistente «quando la causa della deliberazione sia deviata dalla funzione tipica» (Trib. Roma 17 aprile 2019 n. 8479 ).

In tali ipotesi, in deroga al generale divieto di sindacato dell'Autorità Giudiziaria sul merito delle delibere, i giudici possono valutare cosa ha deciso l'assemblea, non per affermare se è conveniente o meno, ma per capire se l'esercizio del diritto è stato conforme a legge, ovvero se vi è stato abuso.

Esempio: l'assemblea ha potere di decidere luogo ed ora di svolgimento delle riunioni, sia tramite delibera, sia mediante clausola regolamentare. Si supponga che, solo per rendere difficoltosa la partecipazione di alcuni condòmini, l'assemblea abbia deciso che le riunioni debbano svolgersi in un dato posto e solamente la mattina.

In tal caso chi ritiene questa decisione un abuso del diritto può contestarlo in giudizio, chiaramente portando davanti al giudice adito elementi utili a dimostrare le proprie doglianze. Fatto certamente non facilissimo.

Iscrizione ipotecaria e abuso del diritto.

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