Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118700 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Quando si può ritenere di essere di fronte ad un condominio parziale?

Come si possono ripartire le spese in questi casi? Cosa può disporre il regolamento?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il tema è stato di recente trattato dal Tribunale di Tivoli n. 537 dell'11 aprile 2022.

Nel caso di specie alcuni condomini impugnano ex art. 1337 c.c. due delibere, assunte in assemblee consecutive, perché con precedente delibera erano stati decisi lavori di manutenzione riguardanti gli androni e le gradinate esterne di ciascuna delle tre palazzine costituenti il condominio; che detta delibera era stata correttamente assunta utilizzando le tabelle di proprietà separatamente previste per ciascuna delle palazzine, sul presupposto che le porzioni immobiliari in questione servissero soltanto ciascuna di esse; che invece, con la prima delle due delibere impugnate, il condominio decideva - sulla base della lettura del vigente regolamento condominiale - di annullare la precedente delibera invitando l'amministratore a convocare una successiva assemblea straordinaria ove sottoporre a decisione i lavori da eseguirsi sulla base non delle tabelle separatamente previste per ciascuna delle palazzine, ma sulla base della tabella millesimale generale; che la delibera era invalida, sia perché - contrariamente a quanto affermato - le porzioni immobiliari oggetto dei lavori dovevano essere ritenute a servizio delle singole palazzine e, dunque, avrebbero dovuto essere assunte sulla base delle tabelle millesimali relative a ciascuna di esse, sia perché - in ogni caso - l'argomento dell'annullamento della precedente delibera non era stato posto all'ordine del giorno assembleare.

Di conseguenza per gli stessi motivi, doveva considerarsi invalida anche la successiva delibera, altresì viziata perché all'adozione della stessa con voti calcolati secondo la tabella millesimale generale, si contrapponeva una ripartizione delle spese calcolata sulla base delle tabelle separatamente previste per ciascuna palazzina.

Lamentavano quindi la violazione dell'art. 1123 ultimo comma c.c.

Il condominio, costituendosi, contestava le asserzioni attoree, rilevando che le scale in questione dovevano essere ritenute comuni a tutti i condomini; che mai alcuna questione era stata sollevata riguardo la pertinenza degli androni a ciascuna delle palazzine; che le delibere erano state adottate correttamente.

Il susseguirsi delle delibere

Il Tribunale osserva che con la primissima delibera -quella non impugnata- tutti i condomini avevano approvato il preventivo dell'impresa nominata a fare gli interventi di manutenzione, mentre nella prima impugnata la maggioranza non aveva confermato l'approvazione di quel preventivo, riportando nel verbale di non dare esecuzione a detta delibera, e invitando l'amministratore a convocare una successiva assemblea avente ad oggetto il medesimo argomento.

La revoca di precedente delibera

Ci si trova quindi di fronte ad una delibera chiaramente incompatibile con quella precedente, dal che deriva un giudizio di legittimità circa la revoca di questa che può essere formulato sulla base del principio (Cass. n. 8515/2018; 8622/2018; 30479/2019) secondo cui si ha sostituzione nel caso in cui la nuova delibera regoli il medesimo oggetto in termini incompatibili con quelli ipotizzati nella precedente assemblea, dovendo trovare applicazione sul punto, per identità di ratio, la disposizione dell'art. 2377 ultimo comma cc, secondo cui una deliberazione dell'assemblea dei soci delle società per azioni può essere sostituita con altra presa in conformità della legge.

Si ricorda che il condominio può sempre revocare una precedente delibera condominiale: può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima.

Con la sostituzione della delibera, nel caso in cui sia sorta nel frattempo una controversia giudiziale, si ha la cessazione della materia del contendere e il giudice si limita, non potendo pronunciare l'annullamento, ad imputare solo il carico delle spese processuali.

A conferma di ciò, "si verifica infatti la cessazione della materia del contendere quando l'assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido" (Trib. Milano n. 5397/2013).

Questo non è il caso di specie perché la prima impugnata annullava la primissima -non impugnata- senza disporre alcunché in positivo.

Parti comuni e riparto spese

Esaminando il regolamento di condominio si ha la certezza che abbiano natura di parti comuni le rampe di scale esterne e degli androni e che solo le spese necessarie alla manutenzione di questi ultimi deve essere ripartita tra i condomini delle singole palazzine mentre la relativa delibera andrà adottata con il voto di tutti i condomini.

Con ciò, il Tribunale ritiene la prima delibera impugnata legittima, dalla quale consegue la legittimità anche della seconda.

Conclusione

A norma di regolamento, gli androni e le gradinate esterne sono parti comuni alla totalità dei condomini; solo ai fini del riparto delle spese, quelle relative agli androni sono comuni soltanto ai condomini di ciascun edificio.

Conferma è data anche dallo stato dei luoghi, come rilevato in CTU.

Infatti gli androni sono utilizzati esclusivamente da chi accese ai singoli edifici; le gradinate esterne accedono alla fascia perimetrale condominiale che, senza soluzione di continuità, circonda il complesso immobiliare e quindi sono utilizzate ed utilizzabili da chiunque dalla via voglia accedere a tale fascia perimetrale.

Sentenza
Scarica Trib. Tivoli 11 aprile 2022 n. 537

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento