È sempre più usuale vedere sui tetti o sui lastrici solari degli edifici, soprattutto in città, antenne radiotelevisive, parabole e impianti simili.
È una prassi consolidata a tal punto da non farci neppure dubitare ed interrogare sulla legittimità della loro esistenza.
Anzi. Spesso si tratta di una parte condominiale che viene concessa in locazione a terzi -quindi dietro corrispettivo- ad es. le compagnie telefoniche o televisive proprio per permettere lo svolgimento capillare della loro attività. Come si suol dire, avere una totale copertura.
Il tema, di notevole interesse, è stato puntualmente trattato dal Tribunale di Castrovillari con decisione del 22 luglio 2024.
Tizio conviene in giudizio tre diversi soggetti. Le sue asserzioni sono principalmente le seguenti:
- Con contratto di locazione due fratelli (Caio e Sempronio) hanno dato in locazione a Mevio un immobile con uso esclusivo del terrazzo - lastrico solare che funge da copertura del palazzo;
- successivamente, l'amministratore è stato informato e verificava egli sesso che nell'alloggio locato erano state installate due antenne sul terrazzo, su cui era stato posizionato anche un traliccio metallico con altro impianto di antenne, senza aver domandato alcuna autorizzazione al condominio; avvisati i proprietari dell'immobile, questi hanno preso visione della predetta installazione;
- nel frattempo si inviava segnalazione/denuncia al comando dei Carabinieri, chiedendo di verificare il rilascio delle autorizzazioni ex lege previste per le installazioni delle antenne e del relativo manufatto, con particolare attenzione alla sicurezza della struttura;
- viene disposto un sopralluogo da cui, secondo l'attore, è risultato che il traliccio, con il relativo impianto di antenne, aveva peso consistente e determinava un aggravamento del carico dello stabile, comportando rilevanti rischi e pericoli per la salute e la incolumità degli abitanti dell'edificio. Inoltre la struttura metallica non era fissata, esponendo la stessa alle azioni statiche di vento ed altri agenti atmosferici con conseguente forte pericolosità per i residenti e per i passanti;
L'attore si appella all'art. 1122 c.c. per cui sulle parti destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o che siano destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che arrechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio.
I contraenti del contratto di locazione nel frattempo raggiungono un accordo dove il conduttore si impegna a rilasciare l'immobile dopo aver trovato altro sito e a non rinnovare il contratto per esigenze del locatore.
Tanto premesso, l'attore ha domandato di accertare la pericolosità della installazione dell'impianto di antenne e del traliccio metallico, in assenza delle autorizzazioni ex lege e in violazione delle norme di sicurezza e stabilità dell'edificio oltre alla emissione di onde elettromagnetiche; disporre l'immediata rimozione ed il ripristino dello stato dei luoghi; accertare e quantificare gli eventuali danni subiti condannando i convenuti, ciascuno a proprio titolo, al risarcimento dei danni che verranno accertati in corso di causa.
I convenuti proprietari/locatori si sono costituiti in giudizio affermando entrambi che la domanda attorea è infondata perché il conduttore, pur senza autorizzazione ha collocato le antenne non nel terrazzo dell'appartamento di loro proprietà, ma su porzione condominiale e che non hanno mai dato alcuna autorizzazione per detti manufatti, anzi, una volta saputo, lo hanno prontamente contestato.
Negano quindi il loro concorso nell'operato del conduttore, stante la loro estraneità, chiedendo il rigetto delle domande attoree nei loro confronti.
Si è costituito anche il conduttore dicendo che la domanda attorea è infondata. Il posizionamento del manufatto è sul terrazzo esclusivo, per come risulta dal contratto di locazione, per lo svolgimento della sua attività. Tanto premesso, ha concluso chiedendo il rigetto.
Evidenzia poi che il diritto all'antenna è quel diritto di ogni condomino di montare sul tetto del proprio edificio o della terrazza di copertura la parabola, l'antenna televisiva, quella radio e quella di trasmissione. Anche alla luce della Riforma del condominio non vi è necessità di autorizzazioni.
Il condomino che intende montare l'antenna, anche se vuol farlo sul tetto o sul terrazzo comune dell'edificio, non deve chiedere l'autorizzazione all'assemblea o all'amministratore, ma può operare in autonomia. Ne discende che l'assemblea non può impedire la installazione della antenna.
Se intervenisse simile delibera, essa sarebbe nulla, perché in contrasto con la normativa che permette al condomino la facoltà di installare l'antenna sul lastrico comune, salvi i limiti del pregiudizio all'uso del bene comune, o causazione di un qualsiasi apprezzabile danno alle parti comuni;
Il processo verbale del sopralluogo effettuato dai Vigili Urbani ed il tecnico addetto non hanno riscontrato queste difformità.
Non vi è quindi alcun contrasto con l'art. 1122 c.c. Le antenne installate sono pienamente lecite: non limitano il diritto di alcun condomino né arrecano pregiudizi alla stabilità dell'immobile e al decoro architettonico.
A conferma, le varie denunce e segnalazioni sono state archiviate.
Il lamentato risarcimento non è supportato da alcuna prova nè ha dedotto pregiudizio o simili.
Il tribunale osserva che relativamente alla domanda attorea tesa volta alla rimozione e all'immediato ripristino dello stato dei luoghi, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere. È noto che la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione pacificamente riconosciuta dalle parti che ne abbia eliminato la posizione di contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopraggiunte, ed abbia perciò fatto venire meno oggettivamente la necessità della pronuncia del giudice su quanto costituiva oggetto di controversia (cfr. Cass. n. 1950 del 2003; Cass. n. 12310 del 2007; Cass. n. 4714 del 2006).
Le antenne, nel caso di specie, sono state integralmente rimosse, giusto l'accordo locatori-conduttore.
Stando così le cose, il giudice di merito deve solo decidere a riguardo del tema della soccombenza virtuale, previ gli accertamenti necessari (cfr. Cass. n. 4884 del 1996) e valutando se sussistano giusti motivi di totale o parziale compensazione (cfr. Cass. n. 3075 del 1997).
Si rende quindi opportuno sotto questo aspetto un vaglio della domanda (tra le tante cfr. Cass. Civ. n. 4442 del 2001).
Non vi è dubbio che la domanda, ove non fosse stata dichiarata la cessazione della materia del contendere, sarebbe stata rigettata: sulla base della CTU espletata si ha che le antenne e il traliccio metallico erano su un terrazzo di pertinenza esclusiva degli immobili dei fratelli.
Dalla istruttoria espletata e dai documenti in atti, non è emerso alcun elemento che possa anche solo far presumere un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e, in generale, alle parti comuni.
Preme evidenziare che, entro questi limiti, i proprietari degli immobili le cui parti sono utilizzate per l'installazione delle antenne devono consentire l'accesso per la loro progettazione ed installazione e non possono opporsi al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto sia necessario (Trib. Castrovillari 07/08/2020, n. 694).
Anche la domanda risarcitoria non può essere accolta, non avendo fornito fatti a prova del danno.
Nel caso di specie, non si comprende né la lesione dell'interesse protetto dall'ordinamento che
la parte attrice lamenta né le conseguenze pregiudizievoli patite.
Ne consegue il regime di soccombenza virtuale in capo all'attore.
Antenna su bene privato: quali limiti?
La legittimità delle antenne nei condomini: analisi e conclusioni
Il Giudice asserisce che, nel caso di specie, la norma corretta non è l'art. 1122 c.c. bensì l'art. 1122 bis c.c.
Questa disposizione è speciale rispetto all'art. 1122 c.c.: il legislatore ha inteso regolare in modo espresso l'eventualità in cui l'opera concerna la installazione su parte individuale (e non comune) di impianti autonomi (non centralizzati) per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Già in precedenza altra normativa aveva riconosciuto il diritto di porre antenne e far passare cablature destinate alle singole unità sul fondo altrui e, quindi, anche sul lastrico solare condominiale. La giurisprudenza ha più volte ribadito il diritto d'installazione di antenne o parabole sul terrazzo condominiale e la conseguente impossibilità di opporsi da parte dell'assemblea, con gli unici limiti consistenti, che l'impianto non impedisca in alcun modo il libero uso della cosa, secondo la sua destinazione, né arrechi danno alla proprietà medesima o a terzi (Cass. n. 12295 del 2003); o nell'impossibilità per l'utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari (Cass. n. 9393 del 2005).
L'art. 1122 bis c.c. prende in considerazione l'ipotesi in cui l'impianto individuale autonomo (e, quindi, non centralizzato) sia realizzato sul bene di proprietà o in uso esclusivo, al più utilizzando parti comuni.
Riconosce il diritto del singolo condomino alla ricezione radiotelevisiva e di tutti gli altri flussi informativi con impianti autonomi e individuali satellitari o via cavo, ne conferma la libera realizzazione, senza previa comunicazione o deliberazione dell'assemblea, salvo l'obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni, agli immobili di proprietà di altri condomini, nonché preservando il decoro dell'edificio.
Infatti, il comma 3 dell'art. 1122 bis c.c. richiede l'intervento dell'assemblea condominiale (con approvazione a maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 dei millesimi, ai sensi dell'art. 1136 c. 5 c.c.) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti comuni, prevedendo in tal caso la possibilità di apportare variazioni al progetto iniziale e richiedere una garanzia al singolo condomino per eventuali danni.
L'ultimo comma puntualmente precisa che restano esclusi dalla necessità di autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative, senza modifiche delle parti condominiali (v. anche Cass. n. 1337 del 2023, sebbene con riferimento agli impianti energetici).
L'antenna è un diritto e la decisione di installarla non può essere soggetta all'approvazione dell'assemblea. A maggior ragione l'amministratore non può opporsi, in quanto privo di potere su questo. L'assemblea può solamente porre alcune limitazioni in ordine al collocamento dell'antenna ed anche il regolamento condominiale può disciplinare la disposizione delle antenne, purché non ne vieti l'uso. (Cass. 06.05.2005, n. 9393).
Il diritto in esame può implicare la collocazione dell'antenna in altrui proprietà se vi è la comprovata necessità (App. Bari 29/04/2021, n. 829), essendo subordinato all'impossibilità per l'utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, poiché il diritto all'installazione non comporta anche quello di scegliere a piacimento il sito preferito per l'antenna (Cass. 21/04/2009, n. 9427).
Quindi, il diritto di collocare nell'altrui proprietà antenne televisive è subordinato all'impossibilità per l'utente, onerato della corrispondente dimostrazione, di utilizzare spazi propri o condominiali, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari (Cass. 07/07/2017, n. 16865).
