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Accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore, come fare?
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Accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore, come fare?

Quando l'amministratore ha diritto di entrare in casa dei condòmini? Quando no?

Avv. Alessandro Gallucci  

Si sente spesso dire che l'amministratore ha necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva, per sopralluoghi, verifiche, ecc. ma il condòmino non glielo consente.

È meno frequente, ma non raro che si senta dire che l'amministratore è troppo invadente, pretende di entrare negli appartamenti senza preavviso e prefigurando conseguenze nefaste ove sia impedito l'ingresso.

Insomma l'accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore di condominio è questione che fa discutere e rispetto alla quale, anche in ragione delle domande che spesso ci giungono, merita attenzione.

Prendiamo come spunto uno degli ultimi quesiti inviatici. Scrive il nostro lettore: "Buongiorno amici di Condominioweb! Nel condominio in cui vivo alcuni appartamenti hanno una particolare servitù: nel balcone è presente una nicchia dalla quale è possibile eseguire delle verifiche dello stato di conservazione dell'impianto idrico e di riscaldamento condominiali.

L'utilità della servitù e il diritto costituito sul fondo altrui

L'amministratore ha scritto ai condòmini che devono consentire l'accesso, con preavviso come da regolamento, altrimenti gli verrà irrogata una sanzione, sempre prevista dal regolamento, oltre alla richiesta se l'impedimento dovesse causare danni.

Mi pare un po' esagerato, non pensate? Basta chiedere permesso, in fondo."

Accesso al fondo altrui, le regole generali

Ai sensi dell'art. 843, primo e secondo comma, c.c.

"Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità."

Ai fini che ci interessano l'abitazione e le parti comuni di un edificio in condominio devono essere considerati una sorta di fondi confinanti, sicché il condòmino è tenuto a dare accesso alla sua abitazione, come dice la norma sempre che ne sia riconosciuta la necessità, se ciò serve alla manutenzione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

Si badi: il fatto che concedere l'accesso al fondo è obbligatorio se ne venga riconosciuta la necessità vuol dire che l'accedente può farlo, in mancanza di accordo volontario, solamente se un giudice dispone questa possibilità che va valutata considerando ogni alternativa normalmente praticabile per raggiungere il medesimo risultato.

Oltre all'accesso per lavori, c'è un'altra possibilità, che poi è quella che si attaglia al caso descrittoci dal nostro lettore: l'esercizio di una servitù.

Recita l'art. 1027 c.c. "La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".

Nel nostro caso la servitù consiste nel diritto di accesso per poter intervenire sugli impianti condominiali, ovvero semplicemente per verificarne lo stato di conservazione

Accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore, quando è un diritto

Lo abbiamo accennato, qui vedremo più nello specifico le ipotesi maggiormente ricorrenti in relazione alle quali l'amministratore - con ciò intendendo il condominio - ha diritto di eseguire l'accesso nelle abitazioni dei condòmini. Concordato chiaramente, ma all'occorrenza anche senza preavviso, ma sempre autorizzato.

Questi i casi:

  • espressa previsione contenuta in un regolamento contrattuale;
  • necessità di fare eseguire interventi di manutenzione di impianti condominiali non altrimenti raggiungibili;
  • necessità di verificare lo stato di conservazione di impianti condominiali non altrimenti verificabile;
  • necessità di verificare la presenza di conseguenze dannose derivanti da rotture e/o malfunzionamento di impianti condominiali non altrimenti verificabili;
  • esistenza di servitù previste dagli atti ovvero esistenti per destinazione del padre di famiglia (si pensi alla presenza di un impianto di autoclave condominiale in un giardino in proprietà esclusiva, ecc.).

In ciascuna di queste circostanze l'amministratore, ricorrendone la necessità, ha diritto di accedere.

Il condòmino non può opporsi né al semplice sopralluogo, né tanto meno agli eventuali conseguenti lavori da eseguirsi per il ripristino del normale funzionamento delle cose comuni.

Diversamente e qui torniamo alle questioni posteci dal nostro lettore, è del tutto normale che le conseguenze dell'opposizione all'ingresso rappresentino una condotta che può portare ad una richiesta risarcitoria per i danni ai beni comuni nonché a quelli di altri condòmini che dovessero subirne. Idem per i danni all'abitazione di chi si è opposto all'ingresso: come poter reclamare un danno o quanto meno tutto il danno se impedendo l'ingresso si è causato o aggravato il medesimo?

Accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore, quando ci si può opporre?

Queste le ipotesi più ricorrenti nelle quali l'amministratore ha diritto d'ingresso e le eventuali conseguenze per l'impedimento.

In altri casi, cioè quelli in cui l'abitazione non è soggetta a servitù, verifiche, ecc. concedere l'accesso all'amministratore è mero atto di cortesia, nessun obbligo di concedere l'accesso.

Perché d'altronde l'amministratore dovrebbe entrare in casa dei condòmini se non vi sono questioni riguardanti parti e impianti comuni da verificare ed affrontare?

Si potrebbe obiettare: per verificare lo stato di conservazione dell'appartamento. Egli, però, non ha nessun obbligo in tal senso e quindi conseguentemente nessun potere di imporre l'accesso. Dell'unità immobiliare è custode il singolo condòmino ed è a lui che si deve addebitare ogni responsabilità per danni derivanti dalla stessa.

=> Spese condominiali, manutenzione, uso, conservazione, uso differenziato: che confusione!

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