Con sentenza emessa in data 5 febbraio 2025, la Corte di Appello di Messina, accoglieva parzialmente il gravame proposto da appellante-locatore, avverso pronuncia emessa dal Tribunale di primo grado, avente ad oggetto la rideterminazione del canone di locazione afferente un rapporto locatizio ad uso diverso.
Con il giudizio di prime cure, il giudice siciliano, accoglieva la domanda attorea formulata dal conduttore per chiedere la riduzione del canone di locazione a seguito di infiltrazioni di umidità che avevano interessato il piano scantinato, determinandone una limitazione del godimento.
Veniva chiesta, altresì, ed accolta la domanda di condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti a seguito dei detti fenomeni infiltrativi che avevano deteriorato la merce depositato nel locale cantinato.
Si costituivano i locatori che contestavano le domande attoree e ne chiedevano il rigetto. Eccepivano che cause degli eventi dannosi lamentati dagli attori erano ascrivibili al Condominio e chiedevano la chiamata in causa dello stesso.
Si costituiva il Condominio che chiedeva il rigetto della domanda e chiamava in causa il Comune. Si costitutiva anche il detto ente territoriale che chiedeva anch'esso il rigetto delle domande formulate.
Nel corso del giudizio di prime cure veniva espletata una CTU tecnica.
Il Tribunale di primo grado accertava la sussistenza delle infiltrazioni nel piano scantinato dell'immobile locato e riduceva il canone di locazione, nonché accoglieva la domanda risarcitoria avanzata dai conduttori per i danni arrecati alla merce a causa dei fenomeni infiltrativi.
Avverso tale pronuncia, veniva proposto l'appello dal condomino su tre motivi, da parte del conduttore-appellanti, chiedendo la riforma della pronuncia di primo grado perché il giudice non aveva indicato la data della decorrenza della riduzione del canone, nonché la mancanza di condanna in solido dei locatori, del condominio e del Comune, nonché il riconoscimento degli interessi ex art. 1282 c.c., da computarsi al tasso commerciale di cui al D.Lgs. 231/2002.
Si costituivano i locatori-appellati, i quali chiedevano la totale riforma della sentenza emessa dal Tribunale di primo grado e con appello incidentale chiedevano che l'importo fosse rideterminato e imputato, in misura concorrente, col Comune chiamato in causa e che fosse rivista anche l'importo del risarcimento dei danni alla merce, posto che il conduttore era stato negligente.
Anche il Comune appellato impugnava la sentenza con appello incidentale, censurando la decisione del Tribunale in merito alla sua responsabilità nella causazione delle infiltrazioni, perché aveva dato prova della regolare manutenzione del sistema di raccolta di acque piovane e del pozzetto di cui lo stesso CTU aveva dato atto. In particolare, i danni lamentati dai conduttori erano ascrivibili non già ad un'assente o cattiva manutenzione, bensì a particolari fenomeni temporaleschi, integranti caso fortuito.
Contestava la contraddittoria della CTU espletata chiedendo il richiamo del consulente del giudice. Il Comune censurava, altresì, la mancanza di prova fornita dall'appellante-conduttore circa i danni materiali subiti dalla stessa.
Infiltrazioni da cattiva gestione delle acque piovane e difetti strutturali
Il giudice di appello fondava il suo convincimento sulla principale causa delle infiltrazioni di umidità dovuta alla cattiva regimentazione delle acque piovane che venivano convogliate in un pozzetto comunale non funzionante in maniera continua.
Ma non solo, le infiltrazioni erano anche determinate da una insufficiente aereazione del locale non adatto ad essere adibito a deposito, nonché per difetti costruttivi e per fenomeni di umidità e risalita.
I vizi della cosa locata ex art. 1575 c.c.
Nella disamina della pronuncia della Corte territoriale emerge un principio che qui va evidenziato ovvero che in tema di vizi della cosa locata, il locatore é tenuto, ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione é ragione di colpa (Cass. civ. 17 maggio 2010 n. 11969).
Ma non solo, in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall'art. 1578 cod. civ., mentre ai fini dell'esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell'ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all'eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. civ. 26 aprile 2010, n. 9910).
Responsabilità del locatore per infiltrazioni causate da terzi
Chiarito quanto innanzi, vanno tenute distinte distinte le infiltrazioni dovute a problemi strutturali dell'immobile da ricondursi alla nozione di vizio della cosa locata che diminuisce il godimento del bene e che non siano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna, dalle infiltrazioni che non attengono alla struttura della res locata ma che sono di esclusiva imputazione a soggetti terzi.
Ne consegue che il locatore non può rispondere delle infiltrazioni causate dal pozzetto comunale di raccolta delle acque piovane, che configurano una molestia di fatto del terzo. Né il locatore può rispondere del difetto di aerazione del bene che era facilmente riconoscibile.
Infatti, i vizi che attengono all'umidità di risalita per difetti costruttivi dello stabile in cui si trova l'immobile locato e alle infiltrazioni provenienti dal locale condominiale adiacente allo scantinato oggetto di causa, attengono alla situazione originaria della res e non erano facilmente conoscibili, o quanto meno la prova della loro conoscibilità non è stata fornita (Cass. civ. 9 luglio 2008, n. 18854).
Ergo, sulla scorta di quanto esaminato, la Corte d'appello ha accolto la domanda del gravame incidentale dei locatori con revisione della riduzione del canone, nonché sulla rideterminazione dei danni materiali alla merce occorso al conduttore.
Infatti, il giudice del gravame ha anche determinato la data della decorrenza della riduzione del canone, nonché il riconoscimento degli interessi in misura legale, con apposita decorrenza.
Limitazioni del caso fortuito nelle responsabilità per infiltrazioni
La Corte precisa l'inapplicabilità intesa come causa di esclusione di responsabilità, del c.d. caso fortuito, così come sollevata dal Comune.
Infatti. il caso fortuito, rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode; peraltro le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere.
Se poniamo l'accento sulle precipitazioni atmosferiche integrano l'ipotesi di caso fortuito, ai sensi dell'art. 2051 c.c. quando assumono i caratteri dell'imprevedibilità oggettiva e dell'eccezionalità, da accertarsi - sulla base delle prove offerte dalla parte onerata (cioè, il custode) - con indagine orientata essenzialmente da dati scientifici di tipo statistico (i c.d. dati pluviometrici) di lungo periodo, riferiti al contesto specifico di localizzazione della "res" oggetto di custodia, la quale va considerata nello stato in cui si presenta al momento dell'evento atmosferico" restando, invece, irrilevanti i profili relativi alla diligenza osservata dal custode in ordine alla realizzazione e manutenzione dei sistemi di deflusso delle acque piovane (Cass, civ. sez. III, 11 febbraio 2022, n. 4588).
Dunque, nel caso di specie il Comune non ha fornito la prova dell'eccezionalità e imprevedibilità degli eventi atmosferici causativi del danno, limitandosi ad affermare di aver correttamente provveduto alla manutenzione del pozzetto comunale, che raccoglie le acque meteoriche. Ne deriva che il motivo di gravame va rigettato.
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Riflessioni conclusive in ordine alla pronuncia della Corte d'appello siciliana
La Corte territoriale gravame ha prospettato nella pronuncia di parziale accoglimento del gravame su un principio rilevante: il bene consegnato al conduttore deve essere idoneo all'uso e non vi devono essere vizi (art. 1575 c.c.), salvo che non siano conosciuti già precedentemente dal detto conduttore (art. 1578 c.c.), che consentono l'esonero dalla responsabilità del locatore.
