Nonostante la lunga elaborazione giurisprudenziale che lo aveva fatto emergere e nonostante la riforma del 2012 lo abbia consacrato come una delle possibili forme della communio, il c.d. Supercondominio rimane ancora oggi uno degli argomenti più dibattuti e di maggiore impatto.
Specialmente quando si discute delle spese per i beni comuni supercondominiali e specialmente quando la situazione di Supercondominio viene messa in discussione.
Esaminiamo allora la pronuncia del Tribunale di Larino (sentenza n. 541 del 10 novembre 2022) per approfondire questa tematica.
Quando esiste un Supercondominio?La vicenda
La vicenda, che perviene al Tribunale come appello avverso una sentenza del Giudice di Pace di Termoli, prende le mosse dall'opposizione a decreto ingiuntivo introdotta dal Condominio Alfa verso la ditta Rossi, con la quale il Condominio si opponeva, appunto, al pagamento della somma di Euro 400,00 ingiunta dalla ditta Rossi a titolo di saldo delle prestazioni eseguite presso il giardino condominiale per pulizia e manutenzione tra gennaio e aprile 2017.
Il Condominio Alfa sosteneva di non essere legittimato passivo all'azione, cioè di non essere il debitore della prestazione azionata dalla ditta Rossi, in quanto non aveva mai commissionato alla stessa la pulizia e manutenzione del giardino e perché il giardino in questione non rappresentava un bene comune di Alfa, bensì un bene comune ad Alfa ed agli altri due Condominii adiacenti, Beta e Gamma, amministrati entrambi dal Sig. Tizio, che gestiva anche gli spazi comuni alle tre palazzine, tra i quali per l'appunto il giardino in parola.
I lavori eseguiti dalla ditta Rossi erano stati, sostiene Alfa, commissionati proprio dal Sig. Tizio, come peraltro accaduto anche in passato, quando Alfa, unicamente in via bonaria, provvide a pagare le somme richieste dalla ditta Rossi, ma la diffidò per il futuro a non richiedere altro ed a rivolgersi direttamente al Sig. Tizio.
Il Condominio Alfa contestava infine e nel merito la quota ingiunta, poiché non era chiaro se la stessa fosse riferita alla somma dovuta da Alfa, Beta e Gamma oppure alla sola quota spettante al Condominio Alfa.
Il Giudice di Pace accoglieva l'opposizione, dichiarando la carenza di legittimazione passiva di Alfa e revocando il decreto, fondando il proprio convincimento sull'istruttoria espletata e, in particolare, sull'assenza di prova (da fornire da parte della creditrice, ditta Rossi) circa l'identità del committente dei lavori eseguiti; infatti, il Giudice, ravvisando l'esistenza di un Supercondominio tra i Condominii Alfa, Beta e Gamma, non poteva accertare come dovuto un importo che appariva derivare da un lavoro eseguito a beneficio di un bene comune supercondominiale, ma il cui pagamento veniva richiesto ad uno solo dei componenti il Supercondominio.
La ditta Rossi interpone appello, lamentando sostanzialmente due vizi rispetto alla pronuncia di prime cure:
- la ritenuta sussistenza di un Supercondominio e la ritenuta legittimazione passiva dello stesso in vece del Condominio Alfa
- la ritenuta attendibilità del Sig. Tizio quale teste esaminato durante l'istruttoria e delle dichiarazioni rese da costui - in quanto Amministratore di vari Condominii morosi verso la ditta Rossi e, quindi, asseritamente interessato a nuocere alle ragioni della stessa.
Il Tribunale rigetta l'appello, ritenendo perfettamente valido il decisum del primo Giudice.
Come riconoscere un Supercondominio?
Respinta immediatamente, in quanto questione logicamente preliminare, l'eccepita inattendibilità del Sig. Tizio quale teste per le ragioni su esposte, atteso che la morosità gravava sui Condominii amministrati, non sul Sig. Tizio quale persona fisica, il Tribunale passa ad esaminare il primo motivo di appello.
Come abbiamo visto dallo svolgimento dei fatti e dalle difese delle parti, il Condominio Alfa aveva riportato, già in sede di I°, che il Sig. Tizio era al contempo Amministratore dei Condominii Beta e Gamma e delle parti comuni tra essi e Alfa: quindi, sostanzialmente, rendendo evidente che
- sussistevano delle parti comuni a tutti e tre i fabbricati
- gli stessi avevano deliberato di affidare l'amministrazione delle parti comuni a tutti e tre al Sig. Tizio
Quindi, di fatto, rendendo evidente la presenza di un Supercondominio, per quanto senza nome e senza volto, cioè senza una formale caratterizzazione e gestione dello stesso.
Lamenta la ditta Rossi, però, che il Giudice di Pace avrebbe dedotto l'esistenza del Supercondominio basandosi sulle dichiarazioni del Sig. Tizio, assunto come teste durante il I°, quando, sostiene la Rossi, il Sig. Tizio non affermò nulla circa il Supercondominio, ma si limitò a riferire che egli amministrava i Condominii Beta e Gamma e, in tale sua qualità, aveva commissionato i lavori di cui al decreto ingiuntivo alla ditta Rossi medesima.
Sostiene invece l'appellante ditta Rossi che il legale rappresentante della medesima, in sede di interrogatorio formale e il Sig. Caio, quale teste, avevano invece asserito che l'incarico per i lavori veniva affidato dalla società che amministrava il Condominio Alfa.
Superbonus e condominio con più edifici
Orbene, il Tribunale, esaminando tali tesi, le rigetta rilevando che il percorso logico - argomentativo del Giudice di Pace è perfettamente in linea con l'ormai consolidato orientamento di legittimità, per cui «nel caso di pluralità di edifici legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, - come nel caso di specie- trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di (super) condominialità di talune parti, stabilita dall'art. 1117 bis c.c., purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento di tutti gli edifici (in termini Cass., Sez. II, 14 novembre 2012 n. 19939; Cass., Sez. II, 17 agosto 2011 n. 17332; Cass., Sez. II, 15 novembre 2017 n. 27094; Cass., Sez. II, 25 ottobre 2018 n. 27084, e, per la giurisprudenza di merito, Trib. Torino, Sez. III, 9 settembre 2019 n. 3980)».
Pertanto, in base al nuovo art. 1117 bis c.c. (inserito dalla riforma del 2012), per la configurabilità del supercondominio è sufficiente che vi sia almeno un bene o servizio in comune tra condominii autonomi, con la conseguenza che la mancata previsione di un titolo che disponga in tal senso non impedisce la sussistenza dello stesso ipso iure et facto.
Infatti, il c.d. "Supercondominio", figura di elaborazione giurisprudenziale, viene in essere (proprio come il condominio negli edifici) "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà (né dell'originario costruttore, né dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio) o tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune alcuni impianti e servizi, rientranti nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., legati da un vincolo di accessorietà ad ognuno degli edifici medesimi (così Cass. Civ., Sez. II, n. 1344 del 19.1.2018, citata in sentenza).
Le testimonianze rese dal Sig. Tizio, il quale si dichiarò Amministratore del Supercondominio (benché non definendolo come tale) sino al settembre 2017, quindi ben oltre il periodo cui facevano riferimento i lavori di cui al decreto ingiuntivo ottenuto dalla ditta Rossi, unitamente al fatto che è risultato pacifico che i lavori attenessero il bene comune supercondominiale costituito dal giardino in comune ai Condominii Alfa, Beta e Gamma, hanno correttamente condotto il Giudice di Pace a ritenere che il solo Condominio Alfa non poteva essere legittimato passivo dell'azione monitoria avviata dalla Rossi.
Sottolinea il Tribunale che la ditta Rossi, per sovvertire detto capo della sentenza, avrebbe dovuto evidenziare le ragioni dell'inoperatività della presunzione legale di supercondominialità gravante sul giardino, quindi dare prova di un titolo contrario in virtù del quale le spese per lo stesso gravavano sul solo Condominio Alfa, ciò che è mancato.
Peraltro, la ditta Rossi non aveva colto nel segno, con il proprio appello, nemmeno la parte della sentenza ove il Giudice di Pace riteneva, a fronte della sussistenza del Supercondominio, che il credito azionato fosse incerto, poiché la ditta non aveva dato prova della riferibilità della somma al solo Condominio Alfa anziché agli altri due oppure all'ente supercondominiale e, non avendo investito questa questione dell'appello, la medesima era passata in giudicato e non era più controvertibile.
