Una recente decisione di merito, sulla base di precedenti giurisprudenziali consolidati, ha ricordato i limiti che incontra l'assemblea nell'imputare ad un solo condomino, in via del tutto presuntiva, la spesa di risarcimento di un danno dallo stesso provocato.
Se è vero che il condomino è responsabile dei danni causati ad altri ricadendo sullo stesso l'obbligo di risarcimento, è altrettanto vero che la circostanza deve essere accertata in concreto.
Correttamente l'assemblea pone a carico del condomino il danno da infiltrazioni. Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio, in sede di approvazione del bilancio consuntivo, contestualmente addebitava ad una condomina una ulteriore spesa a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla proprietaria del sottostante appartamento per infiltrazioni provenienti dall'immobile di proprietà della prima.
Più precisamente la somma, che riguardava un intervento di natura privata, concerneva la ricerca del guasto effettuato da una ditta, su richiesta dell'amministratore del condominio.
La delibera veniva impugnata per nullità nella parte in cui la condomina si era vista addebitare, in via esclusiva, detta spesa.
Il condominio si costituiva contestando le asserzioni di parte attrice e chiedeva il rigetto della domanda.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4171 in data 06 marzo 2024, ha rigettato la domanda partendo da un principio di carattere generale: "il singolo condomino risponde verso gli altri condomini dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva, e deve, perciò, sostenere la relativa spesa, ove abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa sia stata accertata in sede giudiziale".
Ciò, quindi, esclude che fino a che non si sia realizzata una di queste due condizioni l'assemblea non può porre a carico del condomino né un obbligo risarcitorio, né alcun onere di spesa, vigendo la regola generale prevista dall'art. 1123 c.c., in base alla quale ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota millesimale spettante a ciascun condomino.
Tutto questo significa che, fino al momento in cui non vi sia stato un accertamento della responsabilità individuale nella causazione del danno, l'assemblea dovrà ripartire provvisoriamente la spesa tra tutti i condomini secondo i criteri ordinari previsti dall'art. 1123 cit. Restando, quindi, fermo il diritto di questi ultimi, singolarmente o per mezzo dell'amministratore di ottenere dal condomino responsabile il rimborso di quanto anticipato (Cass. 7 novembre 2017, n. 26360; Cass. 24 aprile 2013, n. 10053).
Nel caso di specie l'attrice aveva riconosciuto la propria responsabilità nel danno provocato alla condomina del piano sottostante, talché si era realizzato uno dei due presupposti a momenti richiamati per porre a suo carico le spese oggetto di contestazione.
Infiltrazioni d'acqua dovute a tubazione lesionata: la responsabilità da cose in custodia di terzi
Responsabilità del condomino per danni: articoli e principi di riferimento
La responsabilità ascrivibile al condomino che procuri un danno ingiusto al condominio o ad altro condomino rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 2043 c.c. e si coniuga con la responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. secondo il quale "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Si tratta di due responsabilità concorrenti nel senso che la prima ha come conseguenza il dovere di risarcire colui che ha subito un danno iniquo, mentre la seconda si fonda sul rapporto materiale che sussiste tra il soggetto ed il bene dallo stesso custodito.
Nel condominio il caso più frequente che determina l'insorgere di controversie è dato proprio dalle infiltrazioni che, provenendo da tubazioni, scarichi, terrazzi e quant'altro, vanno ad interessare proprietà contigue o sottostanti all'appartamento di provenienza.
L'individuazione della causa non è immediata richiedendo quasi sempre la c.d. "ricerca del danno" che spesso è preceduta da un primo intervento di un tecnico di fiducia del proprietario dell'immobile dal quale le infiltrazioni hanno avuto origine.
Nulla questio, naturalmente, se la causa del danno viene prontamente identificata come derivante dalla proprietà individuale, ma se questo non sia possibile e sia necessario procedere ad ulteriori indagini l'assemblea non può - in base ai principi richiamati - imputare a priori la spesa ad un solo condomino che, al momento, non può essere dichiarato responsabile in proprio.
Soccorre, allora, l'applicazione del principio generale di cui all'art. 1123, co. 1 che, per quanto di interesse, stabilisce i criteri per la ripartizione delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Il tutto senza dimenticare le ulteriori disposizioni che caratterizzano la norma stessa. Ripartizione che è perfettamente valida se, al momento, non fosse stato individuato l'effettivo responsabile e che, proprio per questo, assume un carattere meramente provvisorio.
Solo quando sia stata accertata la causa del danno, la responsabilità potrebbe assumere il carattere di spesa personale.
In questo quadro, che in verità è piuttosto definito, assume rilevanza una ulteriore questione che si riferisce alle c.d. "spese individuali" ed alla loro natura.
In generale si può dire che una spesa è individuale e, quindi, imputabile al solo condomino quando interessa la sua stretta sfera personale. In questa ottica si parla, ad esempio, di spesa individuale con riferimento alla corrispondenza che intercorre tra l'amministratore ed il condomino, non solo per sollecitare il pagamento degli oneri condominiali, ma anche per trattare questioni che interessano il rapporto condomino-condominio.
A questo proposito si ritiene che, per evitare future contestazioni, possa assumere importanza dirimente il preventivo scritto che l'amministratore sottopone all'assemblea al momento dell'accettazione dell'incarico.
Infatti, secondo una prassi corretta l'aspirante amministratore dovrebbe indicare in quali casi la spesa sia da attribuire specificamente al singolo condomino.
Di norma, proprio con riferimento ai solleciti di pagamento, l'amministratore indica la prima richiesta come compresa nelle sue attribuzioni e le successive come addebito personale al condomino inadempiente. Rispettando tale procedura contestazioni in merito non dovrebbero trovare spazio.
Diversamente, la giurisprudenza di merito in alcuni casi ha ritenuto che "le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all'invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate ad personam" (Trib. Milano 9 giugno 2015, n. 7103; Trib. Napoli 29 novembre 2003, n. 12015).
Principio che ha trovato successiva conferma in una pronuncia della Corte suprema la quale ha affermato che "in materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condòmino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi" (Cass. 10 maggio 2019, n. 12573).
Soluzioni più che condivisibili dal momento che una delle attribuzioni dell'amministratore è proprio quella di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dell'edificio (art. 1130, n. 3, c.c.) e non può escludere le richieste di pagamento nei confronti dei condomini morosi.
