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Espropriazione immobiliare, le fasi fondamentali
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Espropriazione immobiliare, le fasi fondamentali

Quali sono le tappe fondamentali del procedimento di espropriazione, nel caso questa colpisca un bene immobile?

Avv. Anna Nicola  

Espropriazione immobiliare

L'espropriazione immobiliare è un tipo di procedura di esecuzione forzata. Come dice la parola stessa, si tratta di esecuzione forzata di un bene immobile. Si penso ad esempio ad un alloggio in condominio, di proprietà del debitore. Il creditore può aggredire questo alloggio e le sue pertinenze, ad esempio garage e/o cantina ove esistenti.

Per poter azionare questo procedimento (come è per tutte le esecuzioni forzate), occorre che il creditore abbia un titolo esecutivo nei confronti del debitore. Il caso può essere una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo.

Può trattarsi anche di un titolo stragiudiziale, ad esempio le scritture private autenticate, le cambiali e agli altri titoli di credito a cui la legge attribuisce espressamente l'efficacia di titolo esecutivo (come avviene, ad esempio, per gli assegni), al pari degli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale.

Il creditore può procedere solo dopo che il titolo sia stato munito di formula esecutiva ex art. 475 c.p.c..

=> In mancanza di una norma che lo vieti espressamente il terzo creditore può agire esecutivamente sui beni del condominio

Atto di precetto

Una volta che si ha in mano il titolo in forma esecutiva, lo si notifica al debitore unitamente all'atto di precetto.

L'art. 480 c.p.c. lo definisce come "l'intimazione di adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni", con l'avvertimento che in mancanza di adempimento si procederà a espropriazione e quindi a vendita dell'immobile.

Il precetto deve necessariamente contenere la seguente formula: "il debitore può, con l'ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovra indebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore".

Il pignoramento

In mancanza di adempimento da parte del debitore al precetto, il creditore sceglie quale tipologia di esecuzione intraprendere, se di beni mobili, di crediti o di immobili.

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dall'art. 555 c.p.c., norma che deve essere integrata con le indicazioni generali prescritte per l'atto di pignoramento ex art. 492 c.p.c.

Deve individuare esattamente i beni e diritti che vuole pignorare nonché contenere l'ingiunzione al debitore ex art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.

Poteri e compiti del custode nell'espropriazione immobiliare

Su istanza del creditore, l'ufficiale giudiziario notifica l'atto di pignoramento immobiliare al debitore, unitamente alla copia uso trascrizione, affinchè provveda alla notifica al debitore e alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

A questi adempimenti può anche procedere il creditore procedente.

Terminata la notificazione l'ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l'atto di pignoramento notificato e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.

La trascrizione del pignoramento è fondamentale per avere l'opponibilità ai terzi dell'intrapresa esecuzione.

Iscrizione a ruolo

Dalla data della restituzione del notificato pignoramento e della nota di trascrizione, il creditore ha 15 giorni per iscrivere a ruolo il pignoramento ex art. 557 c.p.c. L'iscrizione entro questo termine è sancita a pena di inefficacia.

Si procede con l'iscrizione a ruolo depositando presso la cancelleria del Tribunale competente la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi, attestate dall'avvocato, del titolo esecutivo, del precetto e dell'atto di pignoramento notificato, nonché la nota di trascrizione.

Verificata la regolarità, il cancelliere forma il fascicolo d'ufficio dell'esecuzione attribuendole un numero di ruolo.

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Avviso ai creditori iscritti (498 c.p.c.)

Entro 5 giorni dal pignoramento il creditore che è interessato a procedere con la vendita deve notificare ai creditori titolari di un diritto di prelazione sul bene risultante da pubblici registri, un avviso ex art. 498 c.p.c. contenente l'indicazione del creditore pignorante, del credito per cui si procede, del titolo e dei beni pignorati.

Senza la prova di questa notificazione, il giudice dell'esecuzione non potrà decidere sull'eventuale richiesta di vendita.

L'istanza di vendita del bene pignorato (art. 567 c.p.c)

Solo chi è munito di titolo esecutivo può chiedere la vendita del bene pignorato. Così può trattarsi sia del creditore procedente, sia del creditore intervenuto.

L'istanza può essere presentata dopo che è decorso il termine di 10 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento, come sancito dall'art. 501 c.p.c., e non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso. Se decorre inutilmente questo termine, il pignoramento perde efficacia a norma dell'art. 497 c.p.c.

Se così fosse, il giudizio viene cancellato e viene disposta la cancellazione della trascrizione.

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Il deposito della documentazione ipocatastale

Entro 60 giorni (termine prorogabile) dal deposito dell'istanza di vendita il creditore procedente deve presentare in tribunale la cd. documentazione ipocatastale ex art. 567 c.p.c.. Si tratta dell'estratto del catasto e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato relativo ai 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento.

Il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari può essere un documento sostitutivo a questa documentazione.

In caso di documentazione non integrata entro la scadenza, si ha l'inefficacia del pignoramento che si riferisce all'immobile per cui la documentazione non è stata depositata.

Ove non vi siano altri beni pignorati, si ha l'estinzione del processo esecutivo.

L'autorizzazione alla vendita (art. 569 c.p.c.)

Presentata l'istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il giudice dell'esecuzione nomina un esperto il cui compito è relazionare la situazione giuridica del bene e fornirne una stima.

Con lo stesso provvedimento il giudice stabilisce l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori che hanno ricevuto l'avviso ex art. 498 c.p.c. non intervenuti nella procedura.

Tra la data del provvedimento e la data di udienza il lasso temporale non può essere superiore a 90 giorni.

Salvo il caso di interventi tardivi (artt. 565 e 566 c.p.c.), il creditore pignorante e i creditori intervenuti ai sensi dell'art. 499 c.p.c. depositano, entro 30 giorni dall'udienza, un atto sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato, dove è indicato l'importo del credito residuo per cui si procede, degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso e delle spese affrontate fino all'udienza.

In mancanza, il credito è stabilito, ai fini della liquidazione, in quanto precisato nell'atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi legali e delle spese successive.

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L'udienza di comparizione

All'udienza di comparizione le parti possono presentare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita; devono proporre le opposizioni agli atti esecutivi, a pena di decadenza, se non sono già decadute dal diritto di proporle.

Se ci sono opposizioni queste vengono risolte con sentenza e il giudice dell'esecuzione disporrà con propria successiva ordinanza la vendita.

Se non vengono presentate opposizioni il giudice emette ordinanza con la quale fissa la vendita del bene (con incanto o senza), stabilendone modalità di esecuzione e tempi ovvero delega le operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista (avvocato, notaio, commercialista), determinando il luogo ed il termine per il loro svolgimento e le modalità della pubblicità (art. 591 bis c.p.c.), ove ciò non sia pregiudizievole per gli interessi delle parti.

La vendita del bene può avvenire all'incanto (c.d. vendita all'asta) o senza incanto.

Distribuzione delle somme

Se il creditore procedente è uno solo, il giudice dell'esecuzione dispone il pagamento di quanto ad esso spettante a titolo di capitale, spese e interessi, sentito il debitore.

Nel caso, invece, in cui oltre al creditore procedente vi siano altri creditori intervenuti, il giudice provvede a distribuire la somma ricavata ripartendola proporzionalmente tra tutti i creditori, secondo le norme specifiche previste per l'espropriazione mobiliare o immobiliare.

Il residuo viene consegnato al debitore o al terzo che ha subito l'espropriazione.

Il suddetto riparto tiene conto delle eventuali cause di prelazione e viene disposto previo accantonamento delle somme spettanti a quei creditori che sono intervenuti senza titolo esecutivo, il cui credito non sia stato riconosciuto, in tutto o in parte, dal debitore.

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