Ripartizione spese per sostituzione vetrate scalinate

Se le scale sono delimitate, in tutto o in parte, da vetrate, come si ripartisce la spesa per la loro sostituzione?

In base a quanto disposto dall'art. 1124 c.c. o in ragione dei millesimi di proprietà, considerano le vetrate parte della facciata in cui sono inserite?

La domanda la pone un nostro lettore, che scrive: «nel condominio in cui vivo, una parete delle scale è in parte costituita da una vetrata.

Questa vetrata è lunga per tutta la lunghezza della "cassa" delle scale, eccezion fatta per la parte corrispondente al torrino finale, e affaccia sulla strada principale. La vetrata serve a dare luce alle scale che altrimenti sarebbero chiuse e senza alcuna illuminazione naturale.

Per una serie di ragioni che qui non contano si è data la necessità di sostituire due di questi grandi vetri.

La domanda che vi pongo è la seguente: i costi per la loro sostituzione vanno suddivisi secondo i millesimi generali di proprietà, oppure secondo i millesimi di cui all'art. 1124 c.c. riguardanti la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori?»

Non buttiamo le mani avanti, ma dare una risposta sicura al 100% non è cosa possibile. Se la materia condominiale generalmente è incerta, sono noti i contrasti interpretativi, quella della ripartizione delle spese lo è ancor di più, ma non ci esimiamo dal dire la nostra.

Accesso ai piani: la funzione delle scale condominiali

Le scale in un condominio sono un elemento fondamentale per consentire l'accesso ai vari piani e conseguentemente alle singole unità immobiliari.

Esse sono parte comune, salvo diversa indicazione del titolo, a tutti i condòmini che le usano; ciò vuol dire che se l'edificio ha più scale, allora i condòmini di ciascuna scala saranno comproprietari solamente della scala che utilizzano.

Scale condominiali, come verificarlo?

Quali elementi compongono una scala?

Al riguardo è utile osservare l'elaborazione giurisprudenziale in materia. La Corte di Cassazione - correva l'anno 1997 - ha avuto modo di affermare che «le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse» (così Cass. 7 maggio 1997, n. 3968).

Dal primo scalino, al torrino, ogni elemento che s'inserisce nell'ambito della cassa delle scale va considerato parte integrante delle medesime.

Qualche anno dopo, la giurisprudenza di merito ha concluso in maniere differente, affermando che «i muri delimitativi del vano scale non possono essere considerati alla stregua delle scale stesse, né degli accessori delle medesime, in quanto, facendo parte della struttura portante dell'edificio, sono viceversa da considerarsi quale parte comune necessaria per l'esistenza stessa dell'edificio. (Nella fattispecie il tribunale ha rigettato l'opposizione proposta avverso la delibera assembleare con la quale il condominio, approvando il rendiconto dei lavori effettuati nel vano scala (tinteggiatura) ripartiva, ai sensi dell'art. 1123, primo comma c.c., la relativa spese considerando anche le unità immobiliari di proprietà degli attori adibite a negozi e site al pian terreno)» (Trib. Bologna, 23 ottobre 2000 n. 2695 in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, 2002, 1, 91).

Vetrate parte delle scale o della facciata?

Sovente la "cassa" delle scale è posta in modo tale che uno dei suoi lati coincide con la facciata dell'edificio. Classico il caso delle scale che hanno finestre aperte sulla facciata.

Nel caso sottopostoci dal nostro lettore non si tratta di finestre ma di vere e proprie vetrate che delimitano le scale inserendosi nella facciata condominiale.

Una situazione non di facile soluzione. Per chi scrive, si può provare a dare la risposta osservando la principale funzione che caratterizza questi elementi. Qual è?

Non è errato concludere, ma sappiamo che l'incertezza in materia può portare a differenti soluzioni, che la funzione principale delle vetrate quella di connotare l'estetica del palazzo, inserendosi in facciata caratterizzando chiaramente il decoro dello stabile e che di conseguenza la spesa per la loro sostituzione deve essere ripartita in base ai millesimi di proprietà.

Certo, quale elemento delimitativo delle scale, la sostituzione di una loro parte potrebbe essere soggetta al regime di cui all'art. 1124 c.c. laddove un giudice ritenesse incidentale e non primaria la connotazione estetica dell'edificio. Sicuramente una disposizione pattizia aiuterebbe la soluzione del caso.

Ad ogni modo è bene mettere in evidenza che, trattandosi di situazioni che riguardano l'errata applicazione di criteri di ripartizione, la relativa decisione assembleare deve considerarsi annullabile (Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806) e come tale impugnabile nel breve termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 del codice civile, così decorrente:

a) per i condòmini presenti, ma dissenzienti o astenuti dalla data di deliberazione della ripartizione della spesa;

b) per i condòmini assenti dalla data di comunicazione del verbale.