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Quale tutela al proprietario dell'ultimo piano se l'ascensore si fermerà al penultimo?
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Quale tutela al proprietario dell'ultimo piano se l'ascensore si fermerà al penultimo?

La Corte di Cassazione ha statuito la nullità della delibera con cui un condominio aveva escluso l'ultimo piano dal servizio di ascensore.

Avv. Valentina Papanice 

Nulla la delibera che esclude un piano dall'ascensore.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 21909 del 2019 ha affermato il vizio di nullità della delibera con cui un condominio, nel deliberare l'installazione di un ascensore, aveva stabilito che l'ultimo piano non fosse raggiunto dall'impianto.

La delibera era stata impugnata dal proprietario delle due unità poste all'ultimo piano.

La sentenza di legittimità accoglie il ricorso del condomino, proposto contro la corte d'appello, che aveva a sua volta riformato la sentenza di primo grado (che era stata quindi favorevole al condomino).

Infatti, mentre il tribunale aveva accolto le domande, la corte d'appello, richiamata la distinzione tra delibere nulle ed annullabili, aveva escluso che il diritto all'uso dell'ascensore sia annoverabile tra i diritti individuali inviolabili.

Di tutt'altro avviso la Corte di Cassazione, come stiamo per vedere.

Vediamo i punti salienti della decisione sul punto.

La delibera assembleare che incide sul diritto del singolo è nulla

Per iniziare, la Corte richiama a sua volta la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, come individuata dalla storica sentenza delle Sezioni Unite n. 2806/2005 e poi richiamata in molte successive decisioni (si menzionano i precedenti n. 5814/2016 e n. 11034/2016).

Ricordiamo che, quanto alla contestazione in giudizio, le delibere annullabili sono impugnabili entro trenta giorni, mentre le delibere nulle sono impugnabili sempre e da chiunque vi abbia interesse.

Nella sentenza del 2006, nella distinzione dei casi da annoverare tra le prime e quelli da annoverare tra le seconde, per quello che qui interessa, venne (ri)affermata l'inclusione delle delibere incidenti sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un condomino nell'ambito delle delibere nulle.

Il principio è dunque più che acquisito, e, come vedremo, anche nel caso de quo la Corte d'Appello si rifà a quella distinzione, ma per giungere a conclusioni diverse. Ed infatti, non solo può essere oggetto di contrapposte visioni l'enunciazione del principio astratto, ma anche la sua concreta applicazione nella casistica.

Ebbene, nel caso di specie, la Corte d'Appello, pur essendosi rifatta anch'essa alla tradizionale distinzione di cui alla sentenza del 2006, giunge, pur tuttavia, a conclusioni diverse.

Il provvedimento di secondo grado, rileva la Corte di Cassazione, ha per un verso dato una risposta contraddittoria: ed invero, la Corte d'Appello ha contemporaneamente escluso l'interesse ad impugnare del condomino (negando il pregiudizio di un diritto), ed affermato la decadenza dall'impugnazione (ritenendo la delibera annullabile, dunque impugnabile nel termine di trenata giorni): dunque, si esclude un pregiudizio, ed al contempo si afferma che il condomino avrebbe dovuto attivarsi prima per tutelarsi.

Per un altro aspetto, la sentenza ha poi (disattendendo la decisione di primo grado circa la nullità delle delibere che avevano negato al condomino l'esercizio del diritto di godere dell'installazione dell'ascensore) "apoditticamente" escluso, ed è questo il punto che a noi interessa, che il diritto all'utilizzo dell'ascensore sia un diritto individuale inviolabile, con la conseguenza di escludere la nullità della relativa delibera.

Tale esclusione è apodittica, secondo la Corte di Cassazione, cioè dichiarata in maniera dogmatica, senza necessità di dimostrazione (v. Enc. Treccani http://www.treccani.it/vocabolario/apodittico/).

Ed invero, essa spiega che le delibere impugnate "incidono sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impediscono un uso pieno e incidono anche sul valore della proprietà esclusiva."

A ben vedere, la circostanza che il bene in comune oggetto del contendere sia un ascensore, dunque un mezzo tipicamente utilizzato per abbattere le barriere architettoniche, il discorso non è circoscritto a tale ambito.

Barriere architettoniche in condominio e uso delle parti comuni

Nella sentenza cioè il fatto che la parte comune sia un ascensore non è affatto influente circa la conclusione portata dalla sentenza. Insomma, lo stesso discorso potrebbe farsi se si decidesse di portare in un condominio l'impianto di riscaldamento fino al penultimo piano.

Certo è che tale discorso va condiviso a parere di chi scrive ove si tratti di eliminazione delle barriere architettoniche.

Barriere architettoniche e violazione di diritti in condominio

Ricordiamo infatti che l'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio è favorita sin dal 1989 con la legge n. 13, e poi anche dal 2013 con la riforma del condominio (L. n. 220/2012).

In condominio, si è spesso detto, la disciplina dell'installazione delle opere e degli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche è ispirata al principio di quella che è stata chiamata la solidarietà condominiale.

Ma, come detto, la sentenza in commento non va così oltre, si ferma molto prima, a statuire cioè che l'esclusione dall'utilizzo dell'ascensore integra la violazione di un diritto del singolo perché gli impedisce un uso pieno e incide anche sul valore della sua proprietà esclusiva.

Il divieto di sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio. Il caso delle zone a rischio sismico

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