La Cassazione ha chiarito che l'articolo 889 C.C., comma 2, che impone il passaggio dei tubi a un metro dal confine, non si applica quando l'impianto è indispensabile per una completa e reale utilizzazione dell'immobile, in linea con l'evoluzione delle esigenze abitative e le moderne concezioni di igiene.
In ambito condominiale è stato chiarito che l'utilizzazione del muro perimetrale da parte del singolo condomino mediante l'apposizione di condizionatori o caldaie, non alterando in sé la naturale e precipua destinazione del muro, rappresenta normale esercizio del diritto di usare la res comune, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1102 c.c. È necessario però che ciò non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro, nonché, ad un tempo, non comporti pregiudizi alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico.
In particolare è stato messo in rilievo che qualora l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell'edificio condominiale (Cass. n. 1989/2016 e 10477/2023).
La giurisprudenza ha favorito una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.
Bisogna però stabilire a quale altezza sul muro comune può essere installato il motore di un condizionatore sovrastante la proprietà esclusiva di altro condomino (terrazzo o cavedio). In merito a tale aspetto si è recentemente pronunciato il Tribunale di Palermo (sentenza n. 2311 del 27 maggio 2025).
Vicenda e decisione
La proprietaria dell'appartamento al piano terra di un edificio possiede anche una corte-cavedio, che rappresenta l'unica fonte di luce naturale per alcuni ambienti della sua abitazione, come la camera da letto e il bagno.
Questo spazio è essenziale per la condomina anche per garantire un'adeguata ventilazione, offrendo l'unico accesso ad aria pulita e respirabile per l'intero appartamento.
Oltre alla sua funzione pratica, la corte è un'area di uso quotidiano, dove la proprietaria stende i panni, cura il giardino, fa giocare i nipoti e trascorre le giornate estive.
La sua importanza è accentuata dal fatto che l'altro affaccio dell'appartamento dà su una strada pubblica molto trafficata, rendendo la corte l'unico spazio tranquillo e vivibile.
In considerazione di quanto sopra il titolare dello spazio interno sopra detto si rivolge al Tribunale facendo presente che un condomino aveva collocato un condizionatore a servizio della sua unità immobiliare di piano terzo, ancorando il relativo motore sulla parete perimetrale che prospetta il suo spazio interno, così occupando la colonna d'aria sovrastante il terrazzo di proprietà dell'attrice e così provocando calore (dovendosi considerare al riguardo che la colonna d'aria è circondata da tre pareti poste a una distanza frontale tra loro di circa 2 metri) e rumore (percepito soprattutto nelle ore notturne dalla camera da letto che si affaccia sul terrazzo). La lite riguarda proprio l'occupazione della colonna d'aria sovrastante la proprietà esclusiva dell'attrice, a seguito dell'installazione del condizionatore da parte del convenuto.
L'attrice sostiene che tale intervento compromette la destinazione naturale della colonna verticale, che garantisce aria e luce alla sua abitazione.
Nel ricorso al Tribunale la condomina del piano terra ha chiesto l'accertamento della posizione illegittima del condizionatore (verificando che esso sia collocato in aggetto sulla colonna d'aria sovrastante il suo fondo) e la conseguente condanna del convenuto alla rimozione dell'impianto, per ripristinare la corretta fruizione dello spazio aereo di sua proprietà.
Il convenuto si è difeso negando l'illegittima invasione della colonna d'aria sovrastante la corte di proprietà dell'attrice; in particolare sostiene che l'impianto del condizionatore, distante oltre 10 metri dal suolo, era stato installato conformemente alla normativa europea e inidoneo ad arrecare qualsivoglia pregiudizio alla proprietà attrice. Il Tribunale ha dato torto all'attrice. È emerso infatti che l'unità esterna del condizionatore contestata sporge di pochi centimetri (verosimilmente non più di 30) ed è posizionata al terzo piano di un edificio di quattro piani (dunque, in prossimità della parte termine del fabbricato).
Secondo il giudice palermitano la notevole distanza (indicata dal convenuto in 10 metri) dal cortile a piano terra di proprietà, rende assai improbabili sia le lamentate immissioni di calore e di rumore, che la asserita riduzione di aria e luce (la cui prova gravava, comunque, sull'attrice).
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Considerazioni conclusive
Il comma secondo dell'art. 840 c.c. stabilisce che il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità o tale altezza che egli non abbia interesse ad escluderle.
Si deve chiarire che la sussistenza dell'interesse del proprietario del suolo ad escludere l'attività di terzi, che si svolga nello spazio sovrastante, ai sensi dell'art. 840 c.c., secondo comma, va valutata con riferimento non soltanto all'attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni (Trib. Prato 7 maggio 2016, n. 441). Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell'art. 840 c.c., comma 2, c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo ( (App. Milano 15 marzo 2022, n. 846).
