La pronuncia che esamineremo oggi, proveniente dalla Corte d'Appello de L'Aquila, ribadisce nuovamente come l'acquirente dell'immobile in Condominio non sia obbligato a pagare i lavori straordinari, se deliberati in epoca precedente l'acquisto.
Lavori di ristrutturazione in condominio e compravendita, chi paga?. La pronuncia
Il condòmino Tizio si oppone al Decreto ingiuntivo di € 17.782,00 ottenuto nei suoi confronti dal Condominio in cui, il 05 agosto 2010, aveva acquistato un'immobile.
Nell'opposizione viene coinvolto anche l'ex condòmino Caio, cioè colui che aveva venduto l'immobile a Tizio, quale soggetto coobbligato in solido - non abbiamo modo di capire se il Condominio aveva chiesto il provvedimento monitorio verso entrambi i soggetti, quali coobbligati in solido o se Caio era stato chiamato in giudizio da Tizio.
A cosa erano imputabili gli € 17.782,00 di cui al Decreto? Si trattava di somme dovute dall'immobile e relative a lavori di ristrutturazione straordinari.
Tizio sostiene che, avendo egli acquistato il 05 agosto 2010, la sua obbligazione solidale con Caio nel pagamento dei contributi condominiali si limitava agli esercizi 2010 (anno in corso) e 2009 (anno precedente), come previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.
Invece, i lavori straordinari a cui si riferiva la morosità erano stati deliberati nelle Assemblee del 18 novembre 2007 e del 15 giugno 2008; il Condominio sostiene invece che i contributi di cui al Decreto fossero relativi al periodo 2009 e 2010 ed a sostegno di ciò produce i certificati di pagamento emessi dal Direttore dei Lavori in quell'epoca.
Il Tribunale di Sulmona accoglie l'opposizione, dichiarando che Tizio non è obbligato al pagamento dei lavori straordinari.
Il Condominio allora appella la sentenza, ma la Corte d'Appello conferma la pronuncia di I°, ribadendo che per i lavori straordinari rimane obbligato chi era condòmino al momento in cui fu adottata la delibera di approvazione degli stessi.
Vale la pena evidenziare che la Corte d'Appello ha ritenuto che i certificati di pagamento emessi dal Direttore dei Lavori siano documento insufficiente a dare prova del debito del condòmino verso il Condominio, trattandosi di elementi che afferiscono all'esecuzione del rapporto contrattuale tra il professionista ed il committente e tra costui e l'appaltatore.
Lavori di ristrutturazione in condominio e compravendita: un punto fermo sul riparto alienante/acquirente (o quasi)
Sulla vexata quaestio, la Cassazione ed i giudici di merito hanno assunto, nel tempo, atteggiamenti ondivaghi, così che possiamo individuare tre filoni principali:
- coloro che sostengono che sia obbligato il soggetto che era condòmino (cioè proprietario dell'unità immobiliare sita nel Condominio deliberante) al momento in cui è stata adottata la delibera circa la spesa straordinaria
- coloro che sostengono che sia obbligato il soggetto che è condòmino nel momento in cui la spesa viene eseguita, cioè nel momento in cui il Condominio effettivamente paga i lavori straordinari, anche se a distanza di anni dal momento in cui gli stessi furono deliberati
- coloro che sostengono infine che, per le spese di ordinaria manutenzione, sia obbligato chi è condòmino nel momento in cui la spesa viene fatta, mentre per la straordinaria vale la delibera di approvazione dei lavori.
Recentemente, la Cassazione ha dettato una sorta di vademecum per il recupero degli oneri condominiali in caso di vendita dell'unità morosa: con l'ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017 (Sez. VI bis, Cons.
Relatore Scarpa), si è precisato che per le spese straordinarie (lavori ed altro qualificabile come non ordinario) è obbligato chi era condòmino al momento della delibera, anche se i lavori non sono ancora iniziati o terminati al momento in cui l'unità immobiliare viene venduta.
Rimangono comunque notevoli differenze, per cui sarebbe auspicabile una pronuncia a Sezioni Unite che detti alcuni punti fermi.
Di solito, la persona comune, che guarda alla propria situazione e ad un personale senso di giustizia e non alle regole del diritto, fatica a comprendere come sia possibile che, deliberati i lavori allo stabile nel 2011, chi acquista nel 2012 non si debba sobbarcare nemmeno un centesimo, dato che non era condòmino quanto fu adottata la decisione, anche se solamente costui beneficerà dei lavori allo stabile, dato che il venditore, che non è più condòmino, paga per qualcosa che non godrà mai.
Proprio per ovviare a questa apparente ingiustizia, suggeriamo a venditore e compratore di regolare tra sé le spese straordinarie; il primo passo sta al venditore, che deve dichiarare al suo acquirente che il Condominio ha deliberato di eseguire alcuni lavori, magari anche importanti, anche se non si è ancora provveduto a scegliere una ditta.
A questo punto, se il venditore non ha nemmeno idea della quota presumibile di lavori che gli spetterà, dato che non è ancora stato approvato un piano di riparto, egli potrebbe proporre al suo compratore di dividere in base ad una percentuale da decidere insieme a costui, oppure di 'scontare' detta percentuale dal prezzo di acquisto, lasciando al compratore l'intero onere economico dei lavori che verranno eseguiti.
Se invece un piano di riparto c'è - perché, ad esempio, l'Assemblea ha deliberato di iniziare la raccolta del fondo - cassa - allora venditore e compratore avranno cifre più precise su cui negoziare.
Si rammenta che la divisione delle spese straordinarie tra questi due soggetti riguarda solamente loro: per il Condominio, qualora le quote per i lavori non vengano pagate, vale sempre la regola su ricordata (quindi il Decreto ingiuntivo verrà proposto verso colui che era condòmino nel momento in cui i lavori sono stati deliberati).
Nella pronuncia in esame, la Corte d'Appello, che aderisce al primo dei tre filoni giurisprudenziali su prospettati, cita pronunce anche recenti dei giudici di legittimità e rammenta che non rileva il fatto che la vendita dell'immobile avvenga in epoca antecedente l'approvazione di tutti gli stati di riparto dei lavori, oppure che il condòmino venditore sia moroso nel pagamento degli stessi o ancora prima che i costi complessivi delle opere debbano essere determinati.
Infatti, sottolineano i giudici dell'appello, queste circostanza non determinano uno spostamento di responsabilità per il pagamento, ma unicamente un diverso risultato, cioè la concessione di un Decreto ingiuntivo, ma non provvisoriamente esecutivo.
Cessione dell'unità immobiliare e solidarietà nei pagamenti tra oneri ordinari e straordinari
Perché l'esecutorietà è una prerogativa che viene concessa unicamente di fronte a due condizioni, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., cioè quando il ricorso viene proposto verso colui che è condòmino (quindi proprietario) al momento del deposito del ricorso (e il venditore non lo è più, perché ha venduto) e qualora al ricorso vengano allegati un rendiconto, un preventivo ed i relativi stati di riparto, che rendono il credito liquido, cioè determinato nel suo ammontare.
Quindi, il recupero del credito dovrà seguire due strade diverse: un Decreto ingiuntivo (che sarà provvisoriamente esecutivo) verso l'attuale proprietario, qualora ci sia morosità rispetto all'anno in corso ed al precedente; un secondo Decreto ingiuntivo (che non sarà esecutivo, per le ragioni suesposte) oppure un'azione ordinaria di accertamento e condanna verso l'ex condòmino (il venditore) per tutte le somme precedenti l' «anno precedente» imputabile all'attuale proprietario, incluse le spese ordinarie imputabili alle annualità pregresse ed i lavori deliberati prima della vendita.
Anno in corso e anno precedente: tutto il resto… è debito
Se sul riparto venditore e compratore non è forse ancora detta l'ultima parola, sembra invece alquanto consolidato l'orientamento che ha spazzato via tutte quelle tesi volte a sostenere che chi compra casa si accolla automaticamente tutti i debiti, in quanto, nel "Saldo anni precedenti" rientrano tutte le somme non pagate dal venditore.
Con la sentenza n. 10346 del 12 aprile 2019, la Cassazione ha spiegato che l'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., per cui né l'Assemblea, né tantomeno il Regolamento condominiale possono stabilire che chi subentra paghi oltre il biennio, cioè oltre l'anno precedente l'acquisto e l'anno in corso alla data dell'acquisto - ovviamente, in caso di cosiddette gestioni a cavallo, come 'anno' si considera l'esercizio (ad esempio, dall'aprile di un anno al maggio dell'anno successivo, quindi se acquisto a giugno 2021, sono coobbligato in solido per l'esercizio maggio 2021 - aprile 2022, che è il mio 'anno in corso' e per l'esercizio aprile 2020 - maggio 2021, che è il mio 'anno precedente'.
La Corte ha confrontato le diverse norme previste per il subentro nella quota di una comunione (cioè una comproprietà o una contitolarità di altro diritto reale), in particolare l'art. 1104 c.c. («il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati»), in virtù del quale chi subentra paga l'intero debito lasciato dal precedente comunista (salvo l'unico limite della prescrizione) spiegando che le stesse non sono applicabili al Condominio, a fronte della norma di chiusura di cui all'art. 1139 c.c., perché la stessa fa salve le disposizioni 'speciali' previste per il Condominio, tra le quali certamente l'art. 63 disp. att. c.c.
Chiariamo poi, laddove ve ne fosse necessità, che la data di acquisto è diversa a seconda della modalità di acquisto dell'unità immobiliare:
- in caso di acquisto con contratto di compravendita, la data di acquisto da cui decorre la qualità di condòmino ed i conseguenti diritti ed oneri si individua nella data di stipula del contratto - qualora sia stato sottoscritto un preliminare, vale la data del contratto definitivo, in gergo chiamato 'rogito';
- in caso di acquisto all'asta (in procedura esecutiva immobiliare, in asta in seno al fallimento), la data di acquisto si individua nella data di pubblicazione del decreto di trasferimento con cui il Giudice dell'Esecuzione trasferisce, appunto, la proprietà all'aggiudicatario, non con l'aggiudicazione.
