Pub rumoroso e condominio: se il condominio è abitato interamente da ragazzi o frequentatori abituali, beh, siamo convinti che il pub avrà meno problemi di un pub situato in un condominio di indifferenti.
I problemi li avrà sempre perché la tutela contro i rumori non è questione intra-condominiale, non solamente, almeno. Anche i vicini di edificio posso far valere i propri diritti. Andiamo per ordine e leggiamo quanto ci dice il nostro lettore.
"Buonasera Redazione, ho un problema, mi piacerebbe sapere che cosa ne pensate. Abito al terzo piano di un condominio che, al piano terreno, sotto i portici aperti al pubblico, ospita un pub. Il pub è situato nei locali al piano strada dell'edificio e poi ha anche dei tavolini per strada. Il problema è che è troppo rumoroso, tant'è che addirittura i dirimpettai di palazzo si stanno attivando. Noi, invece, che possiamo fare?"
Andiamo per ordine, partendo dalla questione che rumori a parte o proprio per i rumori, potrebbe dar soluzione immediata al problema. Il riferimento è al regolamento di condominio.
Pub rumoroso e regolamento di condominio
È notorio che "in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Portando il principio generale a quanto è oggetto di trattazione in questa sede, è possibile affermare che il regolamento condominiale di natura contrattuale (cioè quello firmato da tutti i condòmini) può:
- vietare sic et simpliciter che nelle unità immobiliari ubicate in condominio possa svolgersi l'attività di pub (ristorazione ed affini);
- vietare in generale che siano svolte attività rumorose.
Nel primo caso, è evidente, chi avesse aperto l'attività del pub avrebbe (indipendentemente dal fatto che sia proprietario o conduttore) violato il regolamento condominiale e quindi, salvo improbabili esiti giudiziali derivanti dalla specifica fattispecie, avrebbe la pressoché totale certezza di dover smettere quell'attività.
Nella seconda ipotesi, non essendo vietato aprire un pub, ma svolgere attività rumorose, chi gestisce questo genere di attività potrebbe continuare a farlo, ma nell'esercitarla dovrebbe fare in modo che non siano propagati rumori, nella misura della normale tollerabilità di cui si dirà oltre, o di più stringenti limiti che il regolamento contrattuale potrebbe fissare.
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Pub rumoroso in condominio e immissioni intollerabili, l'inibitoria civile, le sanzioni amministrative, l'extrema ratio del fatto penalmente rilevante
Riguardo alla valutazione della rumorosità delle attività, è pacifico in giurisprudenza che "il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (cd. criterio comparativo), sicché la valutazione diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata" (Cass 14 settembre 2022 n. 27036).
Certo è che se esistono parametri oggettivi di riferimento per una determinata attività e questa li sfora, sicuramente sarà soggetta alle sanzioni amministrative. Cionondimeno non è detto che quel rumore possa essere considerato intollerabile (certo è altamente probabile) tanto da determinare l'obbligo di cessazione dell'attività. Va rammentato, infatti, che, come specificato dall'art. 844 c.c. è sempre necessario il contemperamento delle attività con quello personale alla tranquillità. Ergo: non sarebbe da escludersi, anzi è più probabile che in un eventuale giudizio per l'inibitoria dell'attività si giunga alla fine a delle prescrizioni sull'esercizio al fine di evitare il rumore (es. no musica dopo un dato orario).
Resta, infine, da approcciarsi all'ipotesi di tutela penale. L'art. 659 c.p. rubricato Disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, punisce chi "mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone". Certo è che la punizione a livello penale risponde a canoni ancora differenti da quello civile (intollerabilità del rumore) ed amministrativo (sanzione per superamento di una soglia prescritta dalla legge), non garantendo alcuna automaticità tra condanna penale e successiva cessazione dell'attività rumorosa.
Ci pare di poter concludere, pertanto, che, ferma restando la necessaria verifica della presenza di un divieto del regolamento, il miglior strumento di tutela sia quello civile, in quanto specificamente orientato a verificare e risolvere la rumorosità.
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Rumori e pub in condominio vicino: quali strumenti di tutela
Quanto ai vicini di edificio, cui fa riferimento il nostro lettore, va detto che gli stessi hanno le medesime prerogative e facoltà d'azione in sede civile, penale ed amministrativa delle persone che vivono nel condominio dove è ubicato il pub rumoroso.
La differenza sta nell'impossibilità di attivare i rimedi previsti dal regolamento contrattuale: il contratto, infatti, ha forza di legge tra le parti e gli estranei al contratto non hanno possibilità di azionare le prerogative volte alla sua osservanza.
