Negli ultimi anni i bonus cappotto termico hanno coinciso con il Superbonus 110% o 90%; per favorire la realizzazione di tale coibentazione è stato previsto che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 c.c., per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli rientranti nella disciplina del superbonus (art. 119, comma 3, D.L. 34/2020 convertito con modificazioni dalla L. 77/2020).
L'art. 13 del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020, modificando il comma 7 dell'art. 14 del D. Lgs. 102/2014, ha precisato poi che, nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal Dlgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.
Inoltre, la stessa norma sottolinea che, entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.
Tale norme valgono anche se il cappotto invade una area di proprietà pubblica? La questione è stata affrontata dal Tar Piemonte 27 febbraio 2024 n. 203.
Cappotto termino e occupazione di area di proprietà pubblica. Fatto e decisione
Il titolare di un immobile presentava, tramite un professionista incaricato, CILA Superbonus ai sensi dell'art. 119 DL 34/2020, convertito in L. 77/2020 per realizzare la coibentazione con cappotto termico isolante dell'intera facciata ovest dello stabile rivolta verso la pubblica via, con riposizionamento del pluviale in rame esistente.
Il Comune richiedeva chiarimenti ed integrazioni documentali, al fine di ottenere una migliore rappresentazione e descrizione delle opere in progetto, richiamando le vigenti disposizioni locali contrarie alla realizzazione di aggetti verso la pubblica via, se non per la parte posizionata ad oltre 4 m dal suolo.
Il proprietario dell'immobile contestava integralmente, per il tramite del proprio legale, le argomentazioni espresse dal Comune, ricordando che la posa del cappotto termico nelle costruzioni era supportata da particolari deroghe alle distanze legali tra costruzioni e dai confini.
Il Comune però insisteva facendo presente che il cappotto avrebbe occupato un'area di proprietà pubblica, in alcun modo consentita dalle disposizioni derogatorie sulle distanze; successivamente lo stesso proprietario dell'immobile, al fine di superare le obiezioni dell'amministrazione, depositava una propria istanza di autorizzazione all'occupazione di suolo pubblico per un'area sostanzialmente corrispondente alla proiezione al suolo del manufatto in questione, domanda rigettata dal Comune sulla base della natura permanente delle opere (dalla cui realizzazione sarebbe pertanto derivata una irreversibile trasformazione dei luoghi).
Il cappotto, però, veniva comunque realizzato; di conseguenza gli organi comunali, dopo un sopralluogo in contraddittorio con il tecnico incaricato della parte privata, emettevano una "diffida a demolire opere abusive su suoli di proprietà del Comune". Il costruttore del cappotto termico impugnava davanti al Tar il provvedimento e i relativi allegati, chiedendone l'annullamento, previa sospensione cautelare.
Il Tar ha dato ragione al ricorrente. I giudici amministrativi hanno notato che le favorevoli norme sulle distanze sopra dette non trovano applicazione nel caso di manufatti che il Comune ritiene realizzati su area di proprietà pubblica.
Nel merito hanno evidenziato come il provvedimento impugnato risulti in via principale fondato sul presupposto che le opere da demolirsi si trovino su proprietà pubblica; in particolare, sulla base dei documenti di causa, sono emersi dubbi in merito alla titolarità pubblica del sedime (15 centimetri) occupato dal cappotto termico dell'immobile di proprietà del ricorrente; tuttavia - come sottolinea il Tar - gli stessi tecnici dell'amministrazione hanno ammesso che i dati di mappa dagli stessi utilizzati non avrebbero potuto accertare di misurare in maniera attendibile sconfinamenti così ridotti come quello in questione L'onere della prova, gravante sul Comune intimato, non è risultato pertanto soddisfatto; conseguentemente non è stata ritenuta legittima la diffida di demolizione adottata.
Per quali opere vale l'ordine di demolizione?
Obbligo di prova per la demolizione di cappotti termici su suolo pubblico
Le norme richiamate sulle distanze legali, invocate dall'esponente già in sede procedimentale, in quanto derogatorie dei regolamenti locali ovvero della disciplina in materia di distanze tra fabbricati, non risultano idonee ad incidere in alcun modo sulla legittimità - ovvero illegittimità - di manufatti che il Comune ritiene realizzati su area di proprietà pubblica.
Sull'argomento non esiste una normativa generale nazionale, con la conseguenza che i Comuni hanno provveduto ad approvare appositi regolamenti con soluzioni diverse, mirate ad evitare o contenere l'occupazione permanente di spazi pubblici da parte di privati o condomini non autorizzati.
Si deve tenere conto però che prima di ordinare la demolizione di un cappotto termico ex art. 35 del D.P.R. n. 380/2001 l'amministrazione ha l'onere di fornire una prova rigorosa in ordine alla proprietà pubblica del sedime, onde evitare di colpire con la massima sanzione edilizia un bene che potrebbe, in assenza di chiari riscontri, appartenere al privato (Cons. Stato, sez. VI, 23/4/2018, n. 2451); nella vicenda esaminata il Comune tale prova non è riuscito a fornirla.
