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Preventivo condominiale scaduto, chi decide le rate da versare?

Il principio di ultrattività dell'ultimo preventivo approvato trova mitigazione nel potere dell'amministratore di determinare la misura delle spese ordinarie.
Avv. Alessandro Gallucci 
5 Nov, 2024

Il preventivo per la gestione del condominio ha durata annuale. Lo specifica chiaramente l'art. 1135, primo comma, c.c.

Ciò che la legge non dice e che si può desumere dall'analisi della giurisprudenza è che fino a quando non viene approvato un nuovo preventivo l'ultimo approvato mantiene piena efficacia.

In questo contesto vanno inseriti i poteri dell'amministratore che deve erogare le spese per la gestione e conservazione delle parti comuni.

Queste premesse, che svilupperemo in seguito per meglio chiarirle ed amalgamarle, trovano lo spunto dalla domanda che ci è stata posta da un nostro lettore, un giovane amministratore. Questo il quesito:

"Salve Redazione. Sono un ragazzo di 29 anni, da poco laureato, abilitato all'attività di amministratore e gestore di un condominio.

In questo edificio non siamo riusciti a far approvare il preventivo annuale di gestione (gestione 1/7 - 30/6).

Io vado avanti con il preventivo dello scorso anno, ma questo per alcune spese è chiaramente insufficiente.

Ho detto ai condòmini che provvedo io ad integrare la richiesta delle quote mensili, spiegandone la ragione, ma dicono che non si può. A me risulta strano, sbaglio?"

No, lei non sbaglia. Ad errare sono i condòmini. Vediamo perché.

Validità del preventivo condominiale annuale

Come si accennava in principio, tra le attribuzioni dell'assemblea, v'è quella di approvare il preventivo annuale di gestione. Il primo comma dell'art. 1135 c.c. al numero 2) specifica espressamente che l'assemblea provvede "all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini".

Il preventivo, dunque, è atto proprio dell'assise condominiale. L'art. 1130 c.c. dedicato alle attribuzioni dell'amministratore non lo inserisce tra gli atti di sua competenza. Teoricamente, dunque, il preventivo dovrebbe essere formato in sede di discussione assembleare.

Com'è noto, la prassi fa sì che questo fondamentale strumento di gestione della compagine sia in realtà proposto dall'amministratore ai condòmini riuniti in assemblea ai fini della sua valutazione ed (eventuale) approvazione.

Va poi notato che nessuna norma lega approvazione del rendiconto dell'anno trascorso e del preventivo di quello immediatamente successivo.

Una lettura micragnosa delle regole disciplinanti quest'aspetto della gestione condominiale, porterebbe ad affermare che teoricamente l'assemblea per l'approvazione del preventivo annuale di gestione dovrebbe essere convocata appena iniziato il nuovo periodo di gestione, considerando questo adempimento slegato da quello inerente all'approvazione del rendiconto annuale.

È noto, invece, che le due questioni siano trattate congiuntamente all'atto dell'approvazione del testé citato rendiconto: si tratta di una prassi consolidata e sostanzialmente pacifica e regolare.

Ultrattività del preventivo condominiale scaduto

Da questa premessa, è evidente che ci si sia posti il quesito: fintanto che non sia convocata l'assemblea per l'approvazione del nuovo preventivo o (come nel caso del nostro lettore) se la riunione indetta (anche) per questo adempimento non provveda (per qualunque ragione), qual è il titolo che legittima la richiesta di quote condominiali?

Nel 2008, la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che "uno dei principi informatori della materia condominiale deve ritenersi quello relativo alla legittimità della riscossione dei contributi condominiali da parte dell'amministratore, sulla base del bilancio preventivo regolarmente approvato sino a quando questo non sia stato sostituito dal bilancio consuntivo" (Cass. 29 settembre 2008 n. 24299).

L'amministratore, dunque, ben agisce chiedendo ai condòmini le quote sulla scorta dell'ultimo preventivo approvato. Non solo: in casi di perdurante morosità, l'azione legale del condominio per il recupero del credito potrebbe fondarsi su tale titolo.

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Preventivo condominiale scaduto e poteri dell'amministratore

La questione così risolta dalla giurisprudenza, tuttavia, va considerata leggendo un'altra disposizione codicistica, ossia quella afferente alle attribuzioni dell'amministratore; questi, ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. deve "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". La norma non fa riferimento al preventivo.

È legittimo, dunque, domandarsi se, in mancanza di preventivo, per qualunque ragione, questa norma possa essere applicata nel senso che rientra tra le prerogative dell'amministratore avanzare richiesta di quote per la gestione ordinaria.

La risposta che ha fornito la giurisprudenza sul punto è positiva. In tal senso, correva l'anno 2017, la Corte di Cassazione ha specificamente affermato che "nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico" (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

Aumento preventivo non approvato, i poteri dell'amministratore ed il ruolo dell'assemblea

Riepilogando anche per fornire soluzione al quesito avanzato dal nostro lettore. L'assemblea condominiale ha la prerogativa di approvare il preventivo annuale di gestione, che, una volta approvato, mantiene validità anche per gli anni successivi e fino a sua sostituzione. Cionondimeno l'amministratore deve riscuotere somme ed erogare spese per la manutenzione ordinaria.

In assenza di un preventivo riferibile allo specifico anno di gestione (ad avviso dello scrivente anche in presenza, se si tratta di preventivo assolutamente inadatto a garantire la normale erogazione delle spese), l'amministratore può integrare la misura della quota ultima approvata aggiornandola alle esigenze attuali; la buona fede nel rapporto contrattuale impone di motivare il discostamento.

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