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Preventivo annullato, quali conseguenze per il rendiconto?
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Preventivo annullato, quali conseguenze per il rendiconto?

Le ragioni di annullamento del preventivo di gestione possono riguardare anche il consuntivo, se hanno avuto a che vedere con criteri di riparto e quorum deliberativi.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'invalidazione da parte dell'Autorità Giudiziaria della delibera di approvazione di un preventivo annuale di gestione può avere riflessi sulla successiva approvazione del rendiconto.

Certo, verrebbe da dire, qual è il Tribunale che esamina una causa in meno di un anno, un anno e mezzo, cioè nel tempo che solitamente trascorre tra l'approvazione del preventivo e quella del consuntivo.

Un preventivo, sarà sempre e solo un preventivo

Esistono, sicuramente è esistito nel caso sottopostoci dal nostro lettore, e il sostanziale blocco delle assemblee nel 2020 ha fatto sì che molti rendiconti per l'anno 2019 sia in discussione nelle assemblee 2021, dando ancor più tempo alle Autorità Giudiziarie per giungere a sentenza prima dell'approvazione del rendiconto.

Vediamo allora in che modo una sentenza di invalidazione della delibera di approvazione di un preventivo annuale di gestione può influire su quella che successivamente approva il consuntivo.

Preventivo annullato, il quesito

. Spettabile Redazione, vi scrivo per un mio problema personale.

Nel 2019 ho impugnato la delibera di approvazione del un preventivo annuale di gestione del condominio in cui vivo. In quell'atto erano state inserite delle spese, chiaramente straordinarie (trasformazione campo da tennis in spazio verde), fatte passare come normali spese di gestione annuale. L'assemblea le approvo con la maggioranza semplice prevista per il preventivo. Secondo me era errato e quindi ho impugnato.

Preventivo dell'amministratore di condominio, un breve focus

Un paio di mesi fa è stata pubblicata la sentenza per quella causa è l'ho vinta: anche per il giudice quella spesa non poteva essere considerata ordinaria, era una spesa straordinaria addirittura da considerarsi una sorta d'innovazione che necessita di 667/1000 millesimi, così dice la sentenza.

Non vorrei però che la mia si trasformasse nella più classica delle vittorie di Pirro. Mi spiego.

L'amministratore, pochi giorni fa, ha indetto l'assemblea per l'approvazione del rendiconto di gestione 2019 (l'assemblea dello scorso anno è saltata causa Covid). A breve dunque il condominio dovrà decidere l'approvazione del consuntivo.

Ho visto il documento è l'amministratore ha re-inserito pari pari quella spesa preventivata. Come se nulla fosse.

Mi sembra il classico caso in cui si sta cercando di fare rientrare dalla finestra quanto uscito dalla porta.

Allora mi domando l'assemblea dovesse approvare il rendiconto sarò costretto a pagare? O potrò impugnare anche quello sulla scorta della sentenza ottenuta?.

Preventivo annullato, i riflessi sulla gestione

Per affrontare in maniera completa, precisa e dettagliata la questione è utile menzionare una sentenza di Cassazione che, ad avviso dello scrivente, fotografa in maniera chiara la funzione del preventivo e quella del consuntivo.

Spetta . all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012). [...] è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.

L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986). (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

A ben leggere qualcuno potrebbe dire: allora se il ruolo centrale è dato al consuntivo, che senso ha il preventivo? Potrebbe anche non esserci?

Non considerando che l'assemblea, per espressa previsione dell'art. 1135 c.c., ha tra le proprie prerogative quella di approvare il preventivo, la risposta al quesito potrebbe essere positiva, con un risvolto di responsabilità maggiore in capo all'amministratore. Quale? Quello per cui in caso di mancanza di preventivo tutte le spese saranno sub iudice.

Approvazione preventivo, giusto il conguaglio rate già versate?

Ricordiamo che non necessitano di approvazione, ma di semplice presa d'atto, le spese straordinarie urgenti ordinate dall'amministratore e, ad avviso dello scrivente, anche tutte quelle ordinarie per contratti pluriennali siglati in seguito a decisione assembleare (es. manutenzione ascensore, stipendio portiere, ecc.). Le spese straordinarie non urgenti, invece, necessitano sempre di ratifica se non preventivamente approvate dall'assemblea.

Certo è che portato all'attenzione dell'assemblea il preventivo di gestione, la relativa delibera di approvazione è oggetto di contestazione come tutte le altre.

Qui arriviamo al punto sottopostoci dal nostro lettore.

Preventivo annullato, il merito della sentenza incide anche sul rendiconto

Il nostro lettore ci ha detto che nel preventivo di gestione è stata inserita la spesa di trasformazione di un vecchio campo da tennis, in spazio verde attrezzato.

Ipotizziamo che il condòmino abbia impugnato, questo ci pare poterlo dire con sicurezza, perché il preventivo era stato approvato con maggioranze non sufficienti riguardo a questa spesa.

Concludiamo, sulla scorta del suo excursus, che il giudice gli abbia dato ragione. La sentenza che annulla l'approvazione del preventivo lo fa perché quella decisione riguardante il campo da tennis doveva essere assunta col voto favorevole di 667/1000.

Fintanto che quella sentenza non verrà riformata, quella decisione sul punto fa stato tra le parti: per quei lavori così preventivati serve quella maggioranza.

Questa conclusione riguarda anche il consuntivo a maggior ragione nel caso in cui annullato il preventivo sia venuta a mancare la base giuridica di quella decisione (trasformazione campo da tennis in spazio verde) che, diversamente, in sede di rendicontazione avrebbe potuto essere semplicemente verificata (per una tesi dottrinario-giurisprudenziale senza necessità della maggioranza qualificata).

Ed allora? Il nostro lettore potrà far notare all'assemblea che quella spesa necessita di quella maggioranza perché lo ha detto una sentenza e che se non verrà rispettata quella decisione egli potrebbe anche contestare la seconda, cioè quella di approvazione del rendiconto.

E se nel frattempo l'amministratore avesse ordinato quei lavori? Potrebbe essere un problema per lui in termini di responsabilità professionale (da valutarsi attentamente alla luce dei dati concreti del singolo caso, es. se la delibera non è stata sospesa, sarebbe convenuto agire comunque diversamente, ecc.) e per il presidente che ha consentito la deliberazione di una spesa palesemente straordinaria con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge.

Preventivo condominiale, quale la sua scadenza?

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