Secondo l'articolo 1135 del codice civile, l'assemblea dei condòmini provvede, tra le altre cose, «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori». Ciò significa che l'amministratore, a meno che non ricorrano condizioni d'urgenza, non può autonomamente intraprendere lavori straordinari senza il previo consenso assembleare.
È in questo specifico contesto che si pone il seguente quesito: quanti preventivi deve presentare l'amministratore affinché l'assemblea approvi i lavori straordinari? Prima di affidare l'incarico a una ditta, infatti, si è soliti sottoporre all'attenzione dei condòmini una serie di preventivi, in modo tale che i proprietari possano effettuare una scelta consapevole.
La legge stabilisce il numero minimo di "offerte" che l'amministratore deve presentare ai condòmini prima che questi possano adottare una decisione? Approfondiamo la questione.
Chi decide l'impresa per i lavori condominiali?
Chi sceglie la ditta a cui affidare i lavori in condominio? Come anticipato in premessa, occorre distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria del fabbricato:
- la manutenzione ordinaria spetta all'amministratore, il quale può assumere autonomamente le decisioni nell'interesse della compagine. Secondo l'articolo 1130 del codice civile, l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni»;
- la manutenzione straordinaria è invece di competenza esclusiva dell'assemblea, la quale è chiamata a deliberare ogni volta che occorre decidere su interventi particolarmente onerosi.
Solo nell'ipotesi in cui si tratti di lavori da eseguire con estrema urgenza, l'amministratore può procedere in autonomia, senza convocare l'assemblea.
- quando si tratta di manutenzione ordinaria, l'amministratore può scegliere in autonomia a chi affidare l'incarico. In questi casi, infatti, la designazione non è subordinata al previo consenso assembleare.
Lo stesso dicasi per gli interventi urgenti di manutenzione straordinaria;
- quando si tratta di manutenzione straordinaria non urgente, la scelta del fornitore spetta esclusivamente all'assemblea, la quale deve scegliere in autonomia, magari su proposta dell'amministratore.
Questa distinzione è molto importante in quanto consente di comprendere a chi spetta la scelta della ditta:
Come si sceglie la ditta che deve eseguire i lavori?
Sia l'assemblea che l'amministratore, nell'ambito delle rispettive competenze così come delineate nel precedente paragrafo, sono liberi di affidare l'esecuzione dei lavori alla ditta che ritengono maggiormente idonea.
A differenza degli appalti pubblici, quindi, non esiste una gara, cioè un procedimento di selezione a cui i condòmini devono attenersi.
Ciò significa che, nel caso di lavori straordinari, l'assemblea può anche bocciare la proposta dell'amministratore e mettere ai voti una soluzione diversa, magari proveniente da uno dei proprietari.
L'assemblea non è quindi tenuta a rispettare alcun criterio, come ad esempio quelli dell'offerta economicamente più vantaggiosa o del minor prezzo: l'adunanza, con le dovute maggioranze, potrebbe legittimamente decidere di affidare la realizzazione dei lavori a una ditta più costosa delle altre.
Quanti preventivi devono essere presentati per approvare i lavori straordinari?
Nessuna norma di legge impone all'amministratore di sottoporre i preventivi di spesa all'assemblea al fine di decidere a quale ditta affidare i lavori di manutenzione straordinaria.
Ciò significa che l'amministratore potrebbe presentare anche un solo preventivo, oppure nemmeno uno!
Come ricordato nel precedente paragrafo, infatti, la scelta della ditta a cui affidare i lavori non deve rispettare alcuna formalità, se non quella di essere approvata dall'assemblea.
Anche se l'amministratore presentasse dieci preventivi, l'assemblea sarebbe libera di affidare l'incarico all'impresa più costosa o, per assurdo, anche alla meno competente.
Lavori in condominio. Senza preventivi allegati la delibera è valida
In definitiva: non sussiste alcun obbligo, in capo all'amministratore, di ottenere e poi presentare i preventivi dei lavori straordinari all'assemblea.
Si può impugnare la delibera che affida i lavori a una ditta?
Da quanto appena detto deriva un'importante conseguenza: la selezione della ditta a cui affidare i lavori non può essere sindacata dal giudice, trattandosi di scelta che rientra nella discrezionalità dell'assemblea.
In altre parole, il condomino assente, astenuto o dissenziente non può impugnare la deliberazione con cui l'assemblea ha affidato l'esecuzione dei lavori a una ditta, lamentandosi della scelta sbagliata oppure del preventivo esagerato che è stato accettato.
Quello che si può fare, invece, è contestare la deliberazione invalida, ad esempio perché adottata senza i necessari quorum di legge oppure perché la scelta dell'impresa appaltatrice non era inserita tra le voci all'ordine del giorno.
In sintesi: la scelta dell'appaltatore e del connesso preventivo attengono infatti alla totale discrezionalità dell'organo assembleare, non sindacabile nel merito in sede d'impugnativa (così Trib. Roma, sent. n. 8092 del 24 maggio 2023).
