Non è infrequente che tra parenti, anche molto stretti, possano sorgere delle divergenze di carattere patrimoniale. Ad esempio, è classico il caso dei fratelli e delle sorelle che litigano sui beni lasciatigli dai genitori, con particolare riguardo alla consistenza dei medesimi. Ne è la riprova di quanto appena detto la vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Trani n. 400 del 7 aprile 2025.

Dinanzi all'ufficio pugliese, infatti, si sono scontrate due sorelle in merito ad un lastrico/terrazzo a livello presente nel fabbricato di cui erano le uniche comproprietarie. Secondo la tesi dell'una, la sorella si era impossessata, indebitamente, della detta copertura, apponendo un lucchetto all'entrata del lastrico, con ciò impedendo ogni accesso all'altra.

In ragione di ciò, la proprietaria estromessa avviava un'azione di rivendica con la quale mirava all'accertamento della condominialità del terrazzo nonché al riottenimento del diritto di accesso alla copertura de quo.

Pertanto, con l'occasione, per risolvere la diatriba, il Tribunale di Trani, in tema di presunzione di condominialità del lastrico, ha dovuto innanzitutto chiarire quali sono i presupposti per affermare la natura comune e non privata di questa particolare porzione di un fabbricato.

Non ci resta, perciò, che approfondire quanto accaduto in tale procedimento.

Presunzione di condominialità del lastrico solare: cosa dice la legge?

In tema di lastrici solari e di tetti in generale, è abbastanza noto che la legge attribuisca a queste porzioni di un fabbricato condominiale la natura di beni comuni "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari….(art. 1117 cod. civ.)".

La relativa conclusione deriva dal fatto che si tratta di beni strettamente legati a quelli privati da un rapporto di strumentalità e di accessorietà.

Pertanto, l'eventuale titolarità privata di un lastrico può essere affermata soltanto in presenza di un titolo contrario, ad esempio quello di provenienza (compravendita, donazione) o, meglio ancora, dall'atto costitutivo del condominio (si pensi al caso del costruttore che vende il lastrico unitamente all'appartamento posto all'ultimo piano).

Nel caso in commento, il titolo di provenienza, cioè la donazione del genitore ad una delle figlie dell'intero primo piano in cui si trovava questo lastrico/terrazzo a livello, era stato generico. Non aveva, infatti, specificato nulla circa tale particolare porzione.

In ragione di ciò, il Tribunale di Trani, in base alle risultanze istruttorie, ha dovuto indagare sulla natura del lastrico e sul rapporto di accessorietà e strumentalità del medesimo con le rispettive proprietà private delle sorelle in contestazione.

Lastrico solare: proprietà comune salvo titolo contrario

Presunzione di condominialità del lastrico: è superata dal silenzio del titolo?

Lastrico accessorio e strumentale ai vari immobili di un edificio: è condominiale?

In tema di condominialità di un lastrico, laddove non c'è un titolo che ne affermi la titolarità privata, la natura comune del bene è, inevitabilmente, confermata dalla funzione di copertura che esso svolge nei riguardi della varie unità immobiliari presenti nel fabbricato "In tema di condominio, per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell'art. 1117, n.1, cod. civ., è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.

Deve pertanto affermarsi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, assolva alla funzione di copertura di entrambe (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22466 del 4/11/2010)".

Stesso dicasi allorquando il lastrico presenta delle caratteristiche tali da risultare accessorio rispetto ai beni privati dei condòmini (si pensi al caso in cui sul bene vi siano delle pertinenze necessarie ai vari proprietari, quali le tubazioni dell'acqua, la caldaia, l'autoclave, etc).

Insomma, in presenza di questi indicatori ed in assenza di un titolo contrario che possa affermare la natura privata di un lastrico, esso dovrà essere considerato comune.

Proprio ciò che è accaduto nella vicenda in commento dove si è riscontrata la funzione di copertura del bene in contestazione e la presenza in esso di servizi di pertinenza delle varie unità immobiliari "la presunzione di condominialità prevista dall'articolo 1117 del c.c. non è vinta, tenuto conto che nulla è previsto nei titoli e considerata la relazione di accessorietà rispetto alle singole proprietà comuni del lastrico ove insistono servizi di pertinenza delle singole unità immobiliari".

Per tale ragione, la domanda di rivendica del bene e di riammissione nel possesso del medesimo è stata accolta.