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Prescrizione compenso amministratore di condominio
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Prescrizione compenso amministratore di condominio

Compenso ex amministratore, entro quanto tempo deve farsi avanti per non perderne il diritto?

Avv. Alessandro Gallucci  

Qual è il tempo di prescrizione dell'azione dell'amministratore di condominio finalizzata a chiedere il pagamento del proprio compenso?

Detta diversamente: entro quanto tempo dalla chiusura dell'anno di gestione l'amministratore deve domandare il pagamento della sua retribuzione?

La risposta ai quesiti affonda le proprie radici nella natura del rapporto giuridico che s'instaura tra l'amministratore, nominato dall'assemblea (o in sede giudiziale, ai nostri fini è indifferente), e il condominio.

=> Entro quanto tempo si prescrivono i compensi dell'amministratore di condominio?

Rapporto amministratore condominio

«L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (tra le tante Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

L'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. ha sostanzialmente ribadito l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Il mandatario, nell'ambito del suddetto contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra, ossia del mandante.

L'amministratore, in effetti, pone in essere una serie di atti e fatti - quelli indicati ad esempio dagli artt. 1129-1130 c.c., per conto dei condòmini.

Compenso dell'amministratore condominiale

L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. specifica che l'amministratore, a pena di nullità della nomina, deve indicare analiticamente il compenso per la propria attività, all'atto dell'accettazione dell'incarico e ad ogni suo rinnovo.

Si badi: il compenso non deve essere accettato in quel momento, ma deve essere semplicemente indicato. Se sorgono controversie in merito alla misura indicata, le stesse verranno risolte da un giudice (art. 1708 c.c.), a meno che le parti non siano in grado di accordarsi autonomamente.

In caso di controversie sul compenso che non possano essere azionate mediante ricorso per decreto ingiuntivo - è il caso dell'azione rivolta dall'amministratore, o meglio dall'ex amministratore, contro il condominio, queste dovranno essere precedute da un tentativo obbligatorio di mediazione, visto il combinato disposto di cui agli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.

=> Compenso dell'amministratore di condominio nominato dall'Autorità Giudiziaria

Tempo di prescrizione del diritto a chiedere il compenso

Che si tratti di compenso concordato o comunque che può essere preteso, entro quanto tempo l'amministratore deve farsi avanti per non perderne il diritto?

Ricordiamo che il trascorrere del tempo fa sì che assuma importanza la prescrizione, ossia l'impossibilità, se il maturare della prescrizione è eccepito dalla controparte, di ottenere giustizia d'un proprio diritto. Proprio per tale ragione si dice che ciò che si prescrive non è il diritto, ma l'azione.

Riguardo al quesito, la questione potrebbe essere vista sotto tre differenti angoli visuali.

Poniamo di rispondere alla domanda come se si trattasse d'un test.

Si tratta di prescrizione:

1) triennale, ai sensi dell'art. 2956 n.2 c.c. ossia di quella applicabile in relazione ai professionisti, per il compenso dell'opera prestata e per il rimborso delle spese correlative;

2) quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., perché riguardante una somma che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi;

3) decennale in quanto riguardante un compenso derivante da un contratto e quindi rientrante nell'ambito dell'ordinaria prescrizione prevista dall'art. 2946 c.c.?

Per il Tribunale di Milano, la risposta è la terza.

In una causa conclusasi nel 2016 e relativa al pagamento del compenso dell'ex amministratore, il condominio convenuto eccepiva l'avvenuta prescrizione triennale, considerando quello dovuto all'amministratore alla stregua del credito d'un professionista.

Il Tribunale non accoglieva la tesi, affermando che «il credito dell'amministratore per il pagamento del compenso per l'attività prestata e per il recupero delle somme anticipate in esecuzione del contratto di mandato è regolato dall'art. 1720 c.c. ed è soggetto a prescrizione ordinaria decennale, non potendo neppure applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n.4 c.c. (Cass. 19348/2005:" Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall' amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n.4 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all' amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione "ex lege" del rapporto, determina l'obbligo dell' amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.")» (Trib. Milano 30 aprile 2016 n. 5386).

Ricordiamo che il decorso della prescrizione può essere interrotto, ossia fatto ripartire da zero, semplicemente con l'invio di una raccomandata all'amministratore del condominio (o alla controparte in qualunque altro caso), nella quale si reclama l'adempimento della prestazione dovuta.

Rammentiamo, infine, che la prescrizione non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma può esserlo solamente se eccepita dalla parte.

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