L'assemblea ha il potere organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, con il limite di non violare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
Così può essere decisa la rotazione dei posteggi, soluzione che non impedisce certo il godimento individuale di un bene comune, ma evita che, attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno per gli altri la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni senza subire alcuna interferenza esterna (Trib. Santa Maria Capua Vetere 24 maggio 2024, n. 2165).
Bisogna però tenere conto che la regolamentazione dell'uso di uno spazio comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. Di conseguenza è illegittima la decisione assembleare che prevede l'attribuzione del posto auto in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare.
Allo stesso modo l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un'area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune.
In sintesi, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio (Trib. Roma 2 settembre 2024 n. 13631 allegata).
In quest'ottica è illegittima pure la delibera condominiale che dispone l'assegnazione individuale dei posti auto di un'area condominiale a favore dei soli proprietari di immobili ad uso abitativo, escludendo dal godimento del bene i proprietari di locali commerciali.
Infatti, né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale (con esclusione dei titolari di negozi o altri locali commerciali), da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area (Cass. civ., sez. II, 21/03/2022, n. 9069).
