L'assegnazione di posti auto in condominio è una questione alquanto complessa soprattutto quando lo spazio comune non è sufficiente per ospitare le autovetture di tutti i condòmini.
La giurisprudenza ha più volte chiarito che l'assegnazione di posti auto deve essere effettuata in modo da garantire un uso equo ed ordinato dello spazio comune.
Conseguentemente, ci si chiede se l'assemblea condominiale possa decidere validamente l'assegnazione in via esclusiva e a tempo indeterminato, a favore di singoli condomini di posti auto fissi nel cortile condominiale.
La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Paola con sentenza n. 805 del 22 ottobre 2024 che ha richiamato i consolidati principi giurisprudenziali in materia di assegnazione nominativa di posti auto individuali da parte dell'assemblea, in relazione ad un'area comune.
Posti auto nel cortile comune: l'assemblea condominiale può decidere l'assegnazione di posti fissi a favore di singoli condòmini nel parcheggio del condominio? Fatto e decisione
Un condòmino, proprietario di alcuni immobili all'interno del condominio impugnava due delibere assembleari e chiedeva che fosse accertata e dichiarata la validità di un'altra delibera.
In particolare, il condòmino deduceva la nullità e o inefficacia: della delibera mediante la quale l'assemblea, nonostante l'opposizione del predetto attore, concedeva ad un singolo condòmino l'utilizzo esclusivo di parte dell'area condominiale adibita a parcheggio e parte dell'area di manovra all'interno del cortile condominiale, siti sul lato ovest dell'edificio, in maniera tale da impedirne la fruizione agli altri condomini, anche tramite turnazione e con il loro assenso, nonché della delibera mediante la quale veniva concessa allo stesso condòmino la facoltà di apporre una tenda da sole su una parte del cortile condominiale a protezione della vettura parcheggiata.
L'attore rappresentava, altresì, di aver redatto, in qualità di segretario nella successiva adunanza condominiale, un verbale in cui si dava atto di aver proceduto alla lettura di sentenze della Cassazione in cui si parlava sia della turnazione dei posti auto, sia della circostanza che le precedenti assemblee sarebbero potute essere affette da vizio di nullità.
Di tale verbale l'attore ne chiedeva la dichiarazione di validità e l'acquisizione agli atti del Condominio nonostante fosse privo sia della sottoscrizione del Presidente dell'assemblea, sia dei condomini presenti.
Si costituiva in giudizio il Condominio che instava per il rigetto delle domande siccome infondate in fatto e diritto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Istruita la causa mediante documentazione, interrogatorio formale e prova per testi, il Tribunale accoglieva le domande attoree dichiarando la nullità delle delibere impugnate nonché la validità del verbale dell'assemblea condominiale sottoscritto dall'attore nella qualità di segretario.
In particolare, il Tribunale: quanto alle prime due delibere impugnate, ne dichiarava la nullità in relazione all'oggetto, trattandosi di illegittima assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura; quanto alla successiva delibera, ne dichiarava la validità non costituendo causa di annullabilità della delibera l'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale da parte del presidente.
Assegnazione di posti auto in condominio: diritti e limiti per i condomini
I cortili, ovvero qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture, sono ricompresi dall'articolo 1117 c.c., n. 1), fra le parti condominiali dell'edificio necessarie all'uso comune, salvo che non risulti il contrario dal titolo.
Secondo consolidata giurisprudenza, è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con deliberazione approvata con la maggioranza stabilita dell'articolo 1136 c.c., comma 2, individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario.
Significa che l'assemblea condominiale può deliberare per disciplinare le modalità di godimento del cortile adibito a parcheggio nel rispetto però dell'art. 1102 c.c. al fine di consentire il pari uso da parte di tutti i condòmini.
L'uso del bene comune, infatti, spetta a tutti e, pertanto, nel caso in cui il cortile adibito a parcheggio condominiale abbia una capienza insufficiente per ospitare le autovetture di tutti i condòmini (in altre parole, nell'ipotesi in cui sia impossibile il simultaneo godimento del parcheggio in favore di tutti i comproprietari), è consentito all'assemblea, prevedere il godimento turnario dei posti auto.
Una siffatta delibera mantiene, infatti, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni senza menomare i diritti dei condomini e rispetta il principio della parità di godimento ex art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
La delibera . on può, invece, prevedere la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (Cass. n. 9069/2022 del 21-03-2022; Cass. n. 15613/2022).
Invero, la delibera che assegna in via esclusiva posti auto fissi a singoli condomini, determina una limitazione dell'esercizio del diritto dominicale di ogni condòmino e, pertanto, ha bisogno dell'unanimità dei consensi dei condòmini.
Ciò, vale anche nell'ipotesi di regolamento: solo il regolamento contrattuale predisposto dall'originario proprietario dell'edificio (il costruttore) oppure votato all'unanimità in assemblea può disporre l'assegnazione di posti fissi nelle parti comuni.
È stato, enunciato, pertanto, il seguente principio: "né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c.".(Cass. n. 9069/2022 del 21-03-2022).
Difatti, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera. (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).
Un'assegnazione che non rispetta i diritti di tutti i condòmini è radicalmente nulla e può essere impugnata da qualsiasi condomino, in ogni tempo.
L'assemblea, infatti, nel momento in cui assegna un posto fisso a favore di uno o di più condòmini, lede il diritto degli altri a godere del bene comune.
È, dunque, nulla, e non soltanto annullabile la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell'edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034).
Per quanto riguarda, invece, l'ulteriore questione oggetto della pronuncia in esame circa la validità della delibera in mancanza di sottoscrizione del presidente dell'assemblea, il Tribunale ha chiarito che il verbale deve ritenersi valido con la sola sottoscrizione del segretario non potendosi applicare l'art. 2375 cc., che richiede la sottoscrizione anche del presidente dell'assemblea, poiché riferito alla disciplina societaria.
Afferma al riguardo la giurisprudenza di legittimità: "l'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo - neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 - alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l'organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori" (Cass. ordinanza n. 27163/2017).
