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Posso aprire un disco-pub in condominio?

Le regole per aprire un disco pub in condominio, il ruolo del regolamento e quello delle norme sui rumori.
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

La movida in condominio è spesso oggetto di liti tra i condòmini e gli esercenti dei locali notturni, e far convivere le esigenze di coloro che vogliono tranquillità e hanno diritto a non vedere turbato il loro sonno con coloro che investono in un'attività economica ed hanno diritto a ricavare quanti più introiti possibili fornendo attrattive agli avventori alla ricerca di svago, non è sempre compito facile.

Il problema delle immissioni rumorose, spese se notturne e provenienti da locali di intrattenimento, è molto avvertito nei condomini degli edifici perché incide sulla serenità e sulla qualità della vita di ciascuno dei partecipanti ( Cass. pen. N. 25424/2016).

Il disco-pub diffonde musica fino a notte tarda, in alcuni casi emette fumi e vapori, tutto in coerenza con la tipologia di attività, ma i condòmini che risiedono nell'edificio vogliono riposare senza essere infastiditi da polveri, vapori e rumori, nel pieno loro diritto di proprietari e residenti nell'edificio condominiale.

Regolamento dell'edificio di un unico proprietario e regolamento condominiale

Come si risolve questo problema? Chi ha ragione? Come far convivere l'impresa con la proprietà privata? Cosa dice la legge? Ed il Regolamento di Condominio?

In quest'articolo si cercherà di dare una risposta ai suddetti interrogativi con l'ausilio della normativa in materia e dei numerosi interventi giurisprudenziali che in varie occasioni hanno affrontato una variegata casistica.

La normativa in materia, civile e penale

Per quanto attiene alla disciplina civile, il riferimento normativo è l'art. 844 c.c. che contempla, nei due commi di cui è costituito, due prescrizioni:

- una riferita alla situazione generale delle immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti o simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino che possono essere impediti solo se superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alla situazione dei luoghi;

- l'altra prescrizione di cui al secondo comma, riguarda le immissioni c.d. industriali ossia quelle derivanti dallo svolgimento di un'attività produttiva. In questo caso, l'autorità giudiziaria dovrà " contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà", potendo tenere conto della priorità di un determinato uso.

Articolo 844 c.c. - Immissioni

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Sul piano penalistico, le fattispecie incriminatrici che vengono in rilievo sono: l'art. 659 c.p. che prevede e punisce il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, e l'art. 674 c.p. che sanziona il getto pericoloso di cose.

L'incidenza sulle spese da parte del regolamento convenzionale

Art. 659 c.p. - Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone

Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a euro 309.

Si applica l'ammenda da euro 103 a euro 516 a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell'Autorità.

Art. 674 c.p. - Getto pericoloso di cose

Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a euro 206.

Esistono, quindi diversi rimedi contro le immissioni e chiunque pensi di essere pregiudicato nella propria tranquillità a causa di rumori, fumi, vapori, provenienti da un'attività commerciale vicina, quale ad esempio un disco-pub, può esperirli nelle opportune sedi.

Potrà proporre l'azione di cui all'art. 844 c.c. al fine di ottenere la cessazione delle attività rumorose ed anche il ristoro del pregiudizio subito ( Cass. sent. N. 7420/2000) oppure potrà agire in sede penale per denunciare il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.

Incorre in tale reato il gestore di un esercizio commerciale per i continui schiamazzi e rumori provocati dai suoi clienti ( Cass. n- 16687 del 2003 e n. 7980/93).

Spese condominiali. La clausola del regolamento non deve creare pregiudizi ai condomini

Ed ancora, potrà rivolgersi all'amministrazione comunale che potrà vietare gli eccessi di schiamazzi e rumori attraverso l'emissione di ordinanze contingibili ed urgenti.

Immissioni provenienti da disco-pub: alcune pronunce giurisprudenziali

Gli schiamazzi e i rumori prodotti dagli avventori di un esercizio pubblico, suscettibili di disturbare le occupazioni o il riposo delle persone, lungi dal ricondursi alle emissioni sonore prodotte, ordinariamente, da un qualunque esercizio nel quale si somministrino cibi e bevande e nel quale vengano tenuti servizi di intrattenimento musicale, configurano la fattispecie incriminatrice di cui al comma 1 dell'articolo 659 del Cp sostanziandosi in situazioni eccedenti le normali modalità di esercizio dell'attività intrinsecamente rumorosa.

Al riguardo, dovendosi ritenere sussistente, in capo al titolare dell'esercizio pubblico, l'esistenza di una "posizione di garanzia" cui è correlato l'obbligo giuridico di impedire gli schiamazzi o comunque i rumori prodotti, in maniera eccessiva, dalla propria clientela, in questo modo configurando gli elementi strutturali propri delle fattispecie omissive improprie (reati commissivi mediante omissione), caratterizzate dall'integrazione tra la struttura tipica del reato commissivo, cui sono riconducibili alcune tra le condotte previste dal comma 1 dell'articolo 659, e la norma generale posta dall'articolo 40, comma 2, del cp, secondo cui risponde di un evento dannoso o pericoloso colui il quale abbia l'obbligo giuridico di impedirlo ( Cass. pen. N. 22142 del 2017)

La disposizione dell'articolo 844 cod. civ. è applicabile anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini.

Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, tuttavia, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali ed alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari.

Dalla convivenza nell'edificio, tendenzialmente perpetua (come si argomenta dall'art. 1119 cod. civ.), scaturisce talvolta la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini; per contro, la stessa convivenza suggerisce di considerare in altre situazioni non tollerabili le immissioni, che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare.

Il principio, dunque, va precisato in considerazione delle condizioni di fatto, del tutto peculiari, consistenti nei confini in senso orizzontale e verticale tra le unità abitative.

In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 cit., impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (artt. 14, 31, 47 Cost.) le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali ( Cass. Civ. n. 20555 del 2017).

Regolamento ed esonero dalle spese del costruttore, chi può fare valere la nullità della clausola?

Se i rumori molesti superano la normale tollerabilità scatta il risarcimento del danno. Le immissioni rumorose che eccedano la soglia della normale tollerabilità sono di per sé idonee a provocare una compromissione dell'equilibrio psico-fisico del soggetto ripetutamente esposto ad esse ( Cass. n. 13208/2016)

Disco-pub in condominio: il Regolamento condominiale

La norma del codice civile, art. 844 c.c., che si occupa in generale di immissioni, secondo cui il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni ove queste non superino il limite della normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi, è applicabile anche negli edifici in condominio, come precisato dalla Cassazione ( sent. N. 3090/93)

La Suprema Corte ha altresì specificato che laddove un regolamento condominiale contrattuale contenga determinate disposizioni a tutela della tranquillità di chi vive nello stabile, è a queste disposizioni e non all'art. 844 c.c., cui necessariamente occorre far riferimento per accertare se l'attività posta in essere da uno dei condòmini costituisca o meno immissione vietata ( Cass. sent. 4963 del 2001).

Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari

Ed ancora ricordiamo la sentenza n. 2730 del 2017 della Corte d'Appello di Milano che ha ribadito un principio fondamentale in materia di destinazione di unità immobiliari site in un condominio ad attività vietate dal regolamento.

In particolare, la Corte ha chiarito che i divieti regolamentari possono essere formulati sia indicando specificamente le attività-destinazioni vietate sia indicando i pregiudizi che si intendono evitare.

Così nel caso di un bar, che pur se legittimo perché consentito dal condominio, può incontrare il limite, previsto dal regolamento, del divieto di ogni attività che pregiudichi la tranquillità o determini rumori.

È orientamento consolidato della giurisprudenza che "il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare."( Cass., n.19229/2014; Cass., n.21307/2016).

Divieti e limiti a tale destinazione devono essere espressamente previsti dal regolamento condominiale, con una elencazione dettagliata delle singole attività vietate, nonché deve essere ben individuato il pregiudizio che verrebbe arrecato allo stabile, in modo da consentire di accertare l'effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare.

Una norma del regolamento di natura contrattuale può dunque vietare un'attività tipo bar, pub, disco-pub, ed impedire l'apertura ponendo divieti riguardo la destinazione d'uso di alcune unità immobiliari.

Ricordiamo una sentenza della Corte di Cassazione, la N. 22892/2013, che stabilisce che il regolamento di condominio che limita i diritti di uso delle proprietà individuali, per esempio restringendo le attività consentite, per essere applicabile deve essere stato accettato in forma scritta dal soggetto.

Tuttavia qualora dall'attività, (nel caso di specie: l'apertura di un bar con vendita di alcolici), siano poi dipesi rumori e suoni superiori ai valori consentiti dalla legge, la domanda di risarcimento del danno morale, biologico e patrimoniale, deve comunque essere presa in considerazione e non può essere dichiarata assorbita.

Nel caso in cui non sia presente alcuna norma regolamentare, non si può limitare la destinazione d'uso dell'attività commerciale ove le immissioni sonore rientrino nella soglia di tolleranza stabilita dalla legge fermo restando che, in presenza di fumi, rumori molesti, schiamazzi i condomini potranno far valere i loro diritti presso le differenti autorità preposte.

Spese per lavori di manutenzione del lastrico solare. Attenzione alla conformazione dell'edificio condominiale

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