In ambito condominiale, non è raro che una determinata area comune sia utilizzata, esclusivamente da un solo proprietario. Potrebbe accadere, pertanto, che tale possesso si protragga indisturbato e che l'area sia delimitata, con ciò impedendo ogni accesso agli altri condòmini del fabbricato.

È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ed appena culminato col provvedimento del 25 marzo 2025. In particolare, il bene condominiale in questione era una corte, da sempre adibita a giardino.

Secondo la tesi del condominio, essa era detenuta, indebitamente, da un singolo proprietario che aveva precluso ogni passaggio agli altri, installando un cancello chiuso a chiave.

Insomma, si trattava di una circostanza che per il fabbricato era, assolutamente, intollerabile. Per questa ragione era avviata dinanzi all'ufficio campano un'azione di reintegrazione, detta anche di spoglio, con la quale l'ente mirava a riottenere il possesso del giardino in breve tempo.

Chiaramente, l'iniziativa giudiziale del condominio si è scontrata con la resistenza del condòmino, detentore esclusivo del bene comune, con le difese articolate da questi nel corso del procedimento e, soprattutto, con i presupposti, pena il rigetto della domanda, dell'azione di spoglio di cui all'art. 1168 c.c.

Non ci resta, perciò, che approfondire l'argomento.

Azione di spoglio: entro quale termine va proposta?

Nel caso in commento, il condominio, dichiaratosi proprietario/possessore del giardino in contestazione, ha proposto l'azione di reintegrazione a danno del condòmino detentore dell'area, allo scopo di riottenere, velocemente, il possesso del bene.

Si tratta di un'azione che è regolata dal Codice civile "Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo.

L'azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità.

Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio.

La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione (art. 1168 c.c.)".

Come può intuirsi leggendo la disposizione appena citata, a pena di inammissibilità, l'azione di spoglio deve essere proposta entro un anno. Tale termine decorre dal momento o, meglio ancora, dall'atto con il quale si è manifestato e si è realizzato lo spossessamento.

Qualora, lo spoglio dovesse concretizzarsi con più atti, il termine di cui all'art. 1168 c.c. decorrerebbe, comunque, dal primo di essi, se quelli successivi dovessero rappresentare una mera prosecuzione dell'attività già realizzatasi "Nel caso di spoglio o turbativa posti in essere con una pluralità di atti, il termine utile per l'esperimento dell'azione possessoria decorre dal primo di essi soltanto se quelli successivi, essendo strettamente collegati e connessi, devono ritenersi prosecuzione della stessa attività (ex multis Cass. civ. sent. n. 8148/2012)".

Nel caso in commento, la turbativa in contestazione era avvenuta con l'apposizione del cancello da parte del singolo proprietario. Il ricorso diretto al riottenimento del possesso era, quindi, stato depositato appena dopo. Non vi erano, dunque, ragioni per dichiarare l'inammissibilità della domanda, così come invece chiedeva il convenuto.

Nonostante ciò, il ricorso è stato respinto. Vediamo il perché.

Le azioni a difesa del possesso: azione di reintegrazione e azione di manutenzione

Azione di reintegrazione di un'area comune: cosa deve dimostrare il condominio?

In tema di azione di reintegrazione di un'area comune, il condominio deve comprovare di aver posseduto il bene in epoca prossima allo spoglio. Altrimenti, la domanda sarebbe rigettata.

Anche il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere conferma quest'affermazione "Ai fini dell'accoglimento dell'azione di reintegra nel possesso, l'attore deve fornire la prova di aver posseduto i beni dei quali chiede la restituzione, quanto meno in epoca prossima al presunto spoglio. In caso contrario, la richiesta non può trovare accoglimento".

Ovviamente, anche la giurisprudenza di legittimità è in linea con questa interpretazione dell'art. 1168 c.c. "Ai fini della reintegrazione nel possesso di una servitù di passaggio, non occorre che tale possesso abbia i requisiti occorrenti per l'usucapione, essendo sufficiente la prova del durevole e pacifico utilizzo del passaggio in epoca prossima a quella dello spoglio (Cass. civ. n. 2367/2012) - In tema di azione di reintegrazione, l'attore, che abbia fornito la prova del possesso del bene in epoca prossima a quella del lamentato spoglio non è tenuto a dimostrare anche il possesso anteriore o l'inizio di esso, mentre grava sul convenuto, ai sensi del secondo comma dell'art. 2697 c.c., l'onere di provare il successivo mutamento della predetta situazione di fatto, e cioè la mancanza di possesso dell'attore all'epoca del dedotto spoglio (Cass. civ. n. 3055/1985)".

Nel caso in commento, il condominio ricorrente non aveva dimostrato di essere stato, effettivamente, in possesso del giardino in epoca prossima allo spoglio subito. Anzi i testimoni della parte convenuta, tecnicamente definiti informatori, avevano confermato che l'area era detenuta del resistente da ormai alcuni anni.

Insomma, per questi motivi, il ricorso è stato respinto e il condominio non ha riottenuto il possesso del bene in contestazione.