È sempre fonte di discussione l'installazione di ponteggi all'interno di un cortile privato per ristrutturare il caseggiato.
In tal caso infatti può presentarsi un conflitto tra il diritto del condominio all'esecuzione di opere ritenute necessarie e l'assoluto rispetto del diritto del singolo condomino.
Come è noto secondo l'art. 843 c.c., però, il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune.
In ogni caso, come prevede il secondo comma dell'art. 843 c.c., se l'accesso causa danno è dovuta un'indennità al condomino danneggiato. A tale proposito però la giurisprudenza sembra divisa.
La Cassazione ha precisato che l'accertamento della necessità del passaggio sul fondo di proprietà esclusiva non comporta in automatico il riconoscimento dell'indennizzo nei confronti del proprietario dello stesso, dovendosi provare in giudizio il danno concreto da questi subito a causa del passaggio da parte degli altri condomini (Cass. civ., Sez. II, 29/09/2020, n. 20540).
In quest'ottica si richiede al proprietario del giardino la dimostrazione di un danno economico conseguente, ad esempio, all'interruzione dell'attività di impresa o all'incremento di spesa per consumo di energia elettrica allo scopo di sopperire ad una eventuale ridotta illuminazione naturale o alle maggiori spese per pulizie degli uffici per fare fronte all'affermata invasione di pulviscolo, alla contrazione di ore lavorative con minore produzione di utili (Trib. Taranto 29 dicembre 2021 n. 3075).
Per altra opinione si deve considerare l'espressione "indennità" come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908).
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Salerno nella sentenza del 21 aprile 2022 n. 1402.
Ponteggio ed indennità per il proprietario del giardino privato: la vicenda
Un condominio per eseguire lavori alla facciata del palazzo si vedeva costretto ad installare i ponteggi nel giardino di un condomino.
Il condominio doveva ottemperare alla delibera del Comune che ordinava i lavori di ristrutturazione necessaria; il proprietario del giardino acconsentiva alla richiesta di accesso e chiedeva che fosse individuato l'esatto criterio per la commisurazione dell'indennità di occupazione di cui all'art 843 c.c., secondo comma, proponendo in assemblea il calcolo alla luce dei giorni di occupazione e con riferimento al criterio TOSAP, forfettariamente triplicato. Nonostante l'assenza di accordo sul quantum, i lavori venivano comunque compiuti.
Il condomino contestava l'occupazione che riteneva illegittima (avendo limitato il godimento del giardino antistante a causa dell'installazione dei ponteggi) e citava in giudizio il condominio per la determinazione del quantum dell'indennità ex art 843 c.c., secondo comma.
Ponteggio ed indennità per il proprietario del giardino privato: la decisione
Il Tribunale ha riconosciuto il diritto del condomino ad un'indennità che - ad avviso dello stesso giudice - deve essere ricondotta nelle ipotesi di "responsabilità da atto lecito dannoso".
In tali casi il terzo danneggiato ha diritto al pagamento di un indennizzo a compensazione del pregiudizio subito dal legittimo esercizio dell'altrui diritto.
La responsabilità da atto lecito dannoso - come aggiunge il Tribunale - deve essere intesa quale strumento di riallocazione dei danni conseguenza di un pregiudizio subito e nascente da attività lecita.
Naturalmente l'occupazione del fondo con i ponteggi deve avvenire nel rigoroso rispetto dei requisiti di necessità dell'accesso e di proporzionalità del danno arrecato: in mancanza di detti requisiti secondo il Tribunale il condominio ha diritto alla riparazione integrale del danno subito (e non solo ad un più ridotto indennizzo).
Per le finalità di tutela poste dall'art 843 cc il giudice partenopeo ha sostenuto che il criterio del valore locativo (utilizzato dal CTU) per definire il quantum dell'indennità costituisce una soluzione da preferire rispetto al riferimento proposto dall'attore alla TOSAP (in particolare l'attore pretendeva che il calcolo dell'indennità facesse riferimento al criterio di calcolo della TOSAP, forfettariamente triplicato e quantificato in € 50.000).
Per il Tribunale infatti le finalità pubblicistiche e di tutela della collettività cui il tributo è chiamato ad adempiere non trovano fondamento nell'ambito dell'occupazione di suolo privato e nell'indennizzo prescritto dall'art 843 cc il cui fine è quello di compensare il proprietario dalla compressione della sua esclusiva facoltà di godimento del fondo o dell'immobile, senza che assuma alcun rilievo l'intermediazione del fine pubblico. L'applicazione del criterio TOSAP è stata, quindi, esclusa.
