Quale valore legale attribuire alle planimetrie allegate ai contratti di compravendita di immobili?
La questione è molto importante (ed interessante), in quanto la loro allegazioni unitamente alle modalità di citazione può essere dirimente rispetto a contrasti sull'oggetto della compravendita.
In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 26609, depositata in cancelleria il 21 dicembre 2016, si ribadisce con chiarezza quello che è il valore da attribuirsi alle planimetrie, riaffermando come le stesse debbano essere considerate.
Il caso. Un ente comunale acquistava da un costruttore un intero edificio, eccezion fatta per due unità immobiliari che il venditore si riservava e che poi successivamente cedeva ad altri.
Successivamente il Comune chiudeva una parte dei portici per realizzare unità immobiliari: i condòmini non ci stavano e rivendicano la natura condominiale dei portici chiedevano la riduzione in pristino dello stato dei luoghi: insomma le nuove unità immobiliari dovevano essere eliminate.
Il giudizio di primo grado li vedeva soccombere, ma la Corte di appello gli ha dato ragione: quel portico era condominiale senza alcun ombra di dubbio.
Tale, infatti, risultava dal contratto di cessione intercorsi tra il Comune ed il costruttore ed in particolare dalle planimetrie allegate al predetto contratto.
Da qui la conclusione della vertenza davanti ai giudici di piazza Cavour. Conclusione favorevole ai condòmini e contraria al Comune.
Si legge nella sentenza che "le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto.
Nella specie la corte territoriale ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto - con accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (cfr. Cass. 12594/13)" (Cass. 21 dicembre 2016 n. 26609).
In pratica aiutare la descrizione dello stato dei luoghi con l'allegazione di una planimetria è fatto possibile e che consente di dare a quell'elaborato valore dirimente nel caso di contrasti sulle cose oggetto di compravendita o comunque di elemento utile a valutare che cosa si sia inteso vendere nel caso di imprecisa o poco chiara descrizione letterale dello stato dei luoghi.
Nel caso risolto dalla Corte di Cassazione, che s'è limitata a confermare il giusto ragionamento contenuto nella sentenza di appello impugnata, non si ponevano dubbi sul fatto che il portico fosse condominiale, sia perché così espressamente nominato nel contratto e sia perché così chiaramente individuato anche graficamente nella planimetria allegato al medesimo documento.
