Perché il Tribunale ha rigettato il ricorso per la nomina di un amministratore nel piccolo condominio
La controversia decisa dal Tribunale di Catania con il decreto in data 13 maggio 2025 ha origine da un ricorso introdotto da un condomino, notificato agli altri partecipanti del condominio, avente ad oggetto la nomina di un amministratore ad acta per superare l'impossibilità di formare una maggioranza in seno al condominio in ordine alla redazione delle tabelle millesimali, alla nomina di una ditta delle pulizie per le parti comuni nonché alla conclusione di un contratto di fornitura di energia elettrica per la luce condominiale. L'azione era stata fondata sulla base del combinato disposto degli artt. 1129 e 1105 c.c.
I resistenti si erano costituiti in giudizio ed avevano chiesto il rigetto del ricorso per inammissibilità ed infondatezza.
Il Tribunale ha rigettato il ricorso sulla base del solo invocato art. 1105 c.c., asserendo l'inapplicabilità alla fattispecie dell'art. 1129 c.c. il quale prevede, come obbligatoria, la nomina dell'amministratore giudiziario nel caso in cui i condomini siano più di otto. Nel caso concreto sarebbe mancata la prova della sussistenza di tale presupposto.
Il ricorso, tuttavia, non è stato accolto neppure sulla base dell'art. 1105 c.c. il quale - come ritenuto dalla giurisprudenza - "presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando comporti un'ingerenza nella gestione condominiale ed una sovrapposizione della volontà assembleare" (Cass. 20 aprile 2001, n. 5889).
L'attore, in buona sostanza, non aveva dimostrato di avere preventivamente informato gli altri partecipanti della necessità di adottare una deliberazione in merito alle questioni portate all'attenzione del Tribunale, rispetto alle quali questi ultimi erano rimasti inerti, con conseguente impossibilità di amministrare la cosa comune nel senso voluto dall'art. 1105 c.c.
L'assemblea non nomina l'amministratore ed interviene, in sostituzione, il giudice
Nella fattispecie portata all'attenzione del Tribunale si sono confrontate due disposizioni che disciplinano due situazioni diverse.
L'art. 1129, co. 1, c.c. stabilisce che i condomìni di certe dimensioni (da nove condomini in su) non possono funzionare senza un amministratore, per cui ove non provveda l'assemblea interviene il Tribunale designando "su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario" un amministratore giudiziario.
Se, invece, il numero dei condomini è pari o inferiore ad otto la nomina non è obbligatoria, ma nulla vieta che i partecipanti procedano ugualmente ad affidare l'incarico amministrativo.
A questo proposito si è posta la questione se sia possibile richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria ove in un piccolo condominio non si raggiunga un accordo per nominare un amministratore.
Occorre, prima di tutto, partire da una considerazione: non è detto che in un piccolo condominio non si pongano problemi di amministrazione, soprattutto nel caso in cui il numero dei partecipanti per la nomina del rappresentante condominiale sia al limite, non essendo, quindi, scontato che in questa realtà non si possano verificare contrasti insanabili che potrebbero determinare uno stallo nella gestione del bene comune.
Pur essendo pacifico che a tale compagine (ben diversa dal condominio minimo, che è costituito da due soli partecipanti) si applicano le disposizioni in materia di condominio, è stato più volte affermato che l'art. 1129 c.c. non può trovare applicazione in considerazione dello sbarramento numerico che è stato previsto dal legislatore.
Un limite che se venisse ignorato andrebbe ad interferire proprio con la libertà e discrezionalità riservate all'assemblea nella decisione di affidare ad un terzo soggetto la gestione del condominio ridotto.
Tuttavia, se è vero - come osservato dal Tribunale - che "la norma ha una sua intrinseca ragionevolezza, considerando i costi derivanti dalla nomina di un amministratore e la delega a terzi di compiti di gestione non necessariamente complessi" è altrettanto vero che il condominio ridotto non è e non può essere estraneo a tutti quegli adempimenti che sono propri dell'amministratore e che, in sua assenza, verrebbero svolti in maniera del tutto informale da altro soggetto, presumibilmente interno al condominio stesso.
E questo per il solo fatto che l'obbligo contenuto nell'art. 1129 c.c. trova ragione in una norma inderogabile (art. 1138 c.c.). Ma questo è un punto che apre un quadro problematico non indifferente.
Amministratore di condominio di nomina giudiziale: come viene determinato il suo compenso?
La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
La discrezionalità del giudice nella nomina di un amministratore ad acta
Giunto a tale prima conclusione, il Tribunale ha affermato che il ricorso promosso dal condomino per la nomina di un amministratore ad acta che provvedesse ad assumere determinati provvedimenti sarebbe stato astrattamente ammissibile con riferimento all'art. 1105 c.c. Questa disposizione, propria dell'istituto della comunione, si applica al condominio in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. ed al quarto comma stabilisce che "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria . Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
Il testo stesso della norma evidenzia la differenza tra l'art. 1129 e l'art. 1105: il primo riguarda "tout court" la nomina dell'amministratore, il secondo prevede la imprescindibilità di particolari situazioni che rendono impossibile la gestione del bene comune e che rimettono al giudice la discrezionalità di valutare e di intervenire in via eccezionale.
Si parla, in questo caso, di un "rimedio suppletivo" affidato all'autorità giudiziaria e che andrebbe a colmare quel vuoto determinato dalla rigidità dell'art. 1129 c.c. Evidente, altresì, l'ulteriore differenza tra le due disposizioni, là dove per il settore condominiale la nomina giudiziaria del legale rappresentante è limitata, dalla legge stessa, al solo caso di inerzia dell'assemblea mentre, per quanto concerne l'art. 1105, l'area di intervento dell'autorità giudiziaria è obiettivamente più estesa.
Le fattispecie evidenziate dal legislatore sono imperative ed inderogabili e le doglianze dell'attore si sarebbero dovute inquadrare solo nella prima delle due, non risultando, nel caso concreto, che vi fosse stata una delibera rimasta priva di esecuzione.
E, correttamente, il giudicante ha ritenuto che i motivi alla base del ricorso non fossero di portata tale da essere considerati essenziali ai fini della gestione della cosa comune.
Infatti, come ben evidenziato dal Tribunale, nel caso concreto non era ravvisabile una inerzia da parte della comunità quanto piuttosto una gestione ritenuta dal ricorrente non soddisfacente alla quale, certamente, il giudice non avrebbe potuto porre rimedio nominando un amministratore che si sostituisse alla volontà dei condomini.
