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Condòmini che danno da mangiare ai piccioni, cosa può fare l'amministratore

Se i condomini danno da mangiare ai piccioni, l'amministratore ha qualche potere coercitivo o sanzionatorio?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

I piccioni in condominio

I piccioni sono uccelli che spesso occupano e si impadroniscono di aree urbane e palazzi.

I terrazzi, i balconi, i cornicioni, il sottotetto ed il tetto sono i luoghi preferiti dai piccioni: in essi sostano e nidificano comportando sporcizia e disagio all'utilizzatore del posto, tendenzialmente il proprietario o il suo conduttore se si tratta di aree private, esponendo a rischio anche la propria salute.

Si può persino giungere all'emanazione di un'ordinanza comunale se la situazione diventa pericolosa per la salute pubblica, stante la compatta presenza dei piccioni da cui possono derivare danni alla salubrità dell'ambiente: il guano è un pericoloso ricettacolo di germi patogeni trasmissibili anche all'uomo.

I disagi sono sentiti di più dagli abitanti degli alloggi dei piani più alti rispetto agli altri perché sono più vicini al tetto e pertanto più esposti ma il problema riguarda tutti i condomini.

In un edificio infestato di piccioni, anche le attività più semplici trovano complicazioni. Si pensi ad esempio allo stendere i panni, al trascorrere il tempo sul balcone leggendo un libro, all'attività ludica dei bambini sul terrazzo o nel cortile.

Condanna penale per chi dà da mangiare ai piccioni

I piccioni nutriti da alcuni condomini

La situazione si complica ancor di più quando vi sono alcuni condomini che si preoccupano di fornire il cibo ai piccioni. Questo implica l'aumento del numero dei volatili frequentanti il palazzo, con conseguente maggior sporcizia e pericolo per la propria incolumità.

Attività su aree private

Se il condomino dà da mangiare ai volatili sulle proprie aree private, ad esempio sul proprio balcone, l'amministratore altro non può fare se non inviare una diffida a non proseguire in questa attività.

Oltre non può agire, essendo il suo mandato attinente ai beni e servizi comuni e non agli spazi privati.

Se quindi il condomino non adempie spontaneamente a quanto indicato in diffida, l'amministratore ha le mani legate se dal comportamento del primo non deriva un qualche pericolo o danno sulle parti condominiali.

Se invece viene utilizzato un luogo condominiale, come può essere il cortile, il discorso cambia.

Interventi per le aree condominiali

Com'è noto, uno dei compiti precipui del mandatario dell'edificio è il compimento degli atti conservativi a tutela dei beni e servizi comuni ex art. 1130 n. 4 c.c.

Ciò significa che l'amministratore ha il dovere di intervenire provvedendo alla pulizia delle parti che sono state sporcate dai piccioni e che rendono l'ambiente insalubre oltre a costituire una seria minaccia ai fini della conservazione dell'edificio stesso. Inutile dire che questo fenomeno coinvolge l'intera struttura, quindi tutti i condomini, anche sotto il profilo economico.

Piccioni nelle proprietà condominiali: quali rimedi?

Se previsto dal regolamento, può disporre l'applicazione di una sanzione pecuniaria nei confronti dei condomini trasgressori ai sensi dell'art. 70 disp. Att. C.c.

Può proporre la trattazione dell'argomento in assemblea, mettendo il tema dei piccioni quale ordine del giorno dell'indicenda riunione. Se richiesto anche da un solo condomino, l'amministratore ha l'obbligo di indire l'assemblea con l'argomento indicato entro trenta giorni dalla richiesta.

Si rientra nelle cd. innovazioni sociali di cui all'art. 1120 comma 2, c.c. (Anna Nicola, Il nuovo condominio) perché si tratta di disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.

La delibera assembleare deve essere assunta sia in prima, sia in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (Artt. 1120, comma 2,e 1136, c. 2., cod. civ.).

Se la situazione diventa grave e pericolosa, quindi richiede un intervento urgente, l'amministratore può intervenire nell'immediato ex art. 1135 ultimo comma c.c. senza la previa delibera assembleare, salvo darne informazione alla prima riunione utile. In quest'ultima sede è altamente probabile che ponga come tema di discussione gli interventi necessari alla sicurezza e salubrità dell'edificio.

Dissuasori per volatili in condominio. Chi paga?

La ripartizione delle spese

Le spese che ne derivano sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa accordo tra i condòmini (Art. 1123, c. 1, cod. civ). Si potrebbe ipotizzare in astratto che le parti statuiscano che la totalità o gran parte delle spese sia a carico dei condomini amici dei piccioni, ma poiché questo accordo deve essere assunto all'unanimità si ritiene che sia più che altro un caso di scuola.

In assenza di simile convenzione, la spesa viene distribuita tra i condomini in considerazione dei rispettivi millesimi.

Trattandosi di installazioni che, solitamente, sono posizionate sulla facciata, tutti i condòmini devono partecipare alla spesa. Anche se si tratta di installare dissuasori su un cornicione divenuto ricettacolo per i colombi che, sostandovi, sporcano il balcone sottostante, l'intervento può considerarsi doveroso e la spesa va ripartita in ragione del valore proporzionale (millesimi di proprietà).

Alterazione del decoro architettonico

Si ricorda peraltro che, soprattutto nel caso della facciata, occorre che i dissuasori non alterino il decoro architettonico dell'edificio. Ove ciò si verifichi, il singolo condomino può sempre ottenere la loro rimozione, salvo il risarcimento del danno quando ne ricorrono le condizioni.

=> La gestione delle colombaie in condominio.

"Il Condominio non incorre in responsabilità per i danni derivanti al condomino dalla presenza di piccioni, qualora, come nel caso concreto, posizionati da parte del Condominio specifici offendicula (quali i pali para piccioni), non può fondatamente rilevarsi alcuna condotta colposa idonea a dar luogo ad una ipotesi risarcitoria ex art. 2043 c.c., in quanto il medesimo, oltre che posizionare appositi dissuasori, tecnicamente altro non può fare per impedire molestie provenienti dall'esterno ed al di fuori della propria sfera di controllo" (Trib. Aosta, 14/07/2010).

L'allontanamento dei piccioni e ordinanze comunali

Si ricorda che l'allontanamento dei piccionidall'edificio deve essere eseguito da professionisti del settore in aderenza alla normativa vigente.

I piccioni sono considerati parte della fauna selvatica: in quanto tali, non si può adoperare ad esempio il veleno al fine di eliminarli, ma si devono usare metodi che non portino danni a questi volatili.

Infine i Comuni sono soliti emettere regolamenti o ordinanze con cui disciplinano le aree e dispongono le modalità di alimentazione dei piccioni in città, individuando gli spazi in cui ciò sia possibile. Così è ad esempio per la città di Torino.

=> Amministratore di condominio

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