Tizio è proprietario d’una unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa ma non avendo accesso allo stabile comune (essendo proprietario solamente d’un box nell’autorimessa condominiale) non deve partecipare alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio (pulizia scale, manutenzione ascensore, ecc.).
Il tutto nella perfetta osservanza dell’art. 1123, terzo comma, c.c. a mente del quale: “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
In osservanza delle disposizioni di legge Caio, amministratore della compagine, convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo.
Nell’esaminare la documentazione Tizio si rende conto che il mandatario l’ha inserito nel piano di riparto anche in relazione ad alcune spese cui non deve partecipare perché inerenti parti del condominio che non lo riguardano.
Nonostante le rimostranze espresse dallo stessi Tizio in sede di riunione l’assemblea approvava la ripartizione così come proposta dall’amministratore.
Che cosa può fare, in questi ed in simili casi, il condomino danneggiato?
Non v’è ombra di dubbio che egli possa impugnare la deliberazione per chiedere ed ottenere la dichiarazione della sua invalidità. Quanto alla tipologia del vizio, esso deve essere ricondotto nell’alveo di quelli che comportano l’annullabilità della decisione assembleare.
Questo almeno secondo quanto dice la Cassazione, la quale afferma che “ in tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, comma ultimo, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135 n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.” (così Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).
In un caso come quello dell’esempio l’assemblea non ha fatto altro che ratificare, nell’ambito delle sue attribuzioni, quanto predisposto dall’amministratore senza decidere effettivamente d’includere Tizio nel riparto di spese che non gli competevano.
E’ bene ricordare che il termine dei trenta giorni per i dissenzienti decorre dalla data della deliberazione, per gli assenti da quella della sua comunicazione. Quanto alla competenza, va detto che secondo la Cassazione “ ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all’importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione della competenza, occorre porre riguardo al thema decidendum, invece che al quid disputandum, per cui l’accertamento di un rapporto che costituisce la causa petendi della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa” (Cass. 16 marzo 2010, n. 6363).
Se quindi Tizio farà valere solamente l’inesistenza del suo obbligo di contribuire il valore della causa andrà individuato facendo riferimento solamente ad esso.
