A definire le pertinenze è l'art. 817 del Codice Civile, che recita: "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa".
È evidente, allora, che un'unità immobiliare può dirsi pertinenza di un'altra se è ad esso accessoria e subordinata, nel senso che il suo scopo deve essere quello di servire od ornare la seconda, in sintesi incrementandone l'utilità.
Assume rilevanza, in base al dato normativo appena esposto, anche l'elemento della "durevolezza".
Non si tratta, però, di una necessaria permanenza definitiva, poiché il vincolo pertinenziale che si instaura tra le due unità può anche essere sciolto, o comunque la natura della pertinenza può essere variata in modo tale da scioglierlo.
In generale, però, l'elemento della durevolezza richiama la necessità che il rapporto pertinenziale non sia solo temporaneo, ma destinato a durare nel tempo, circostanza che può diventare parecchio rilevante proprio nell'individuare se una specifica unità immobiliare è pertinenziale o meno.
Proseguendo nella lettura del citato art. 817 C.C., viene disposto che "la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
A regolare le pertinenze, poi, è anche l'art. 818 C.C., in base al quale "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto".
In altre parole, proprio a dimostrazione del fatto che la pertinenza è un bene "collegato" a quello principale, una sorta di sua "appendice", ogni qual volta quest'ultimo venga, ad esempio, venduto, ecco che con esso viene automaticamente venduta anche la pertinenza che lo serve, a meno che non sia esplicitamente espressa una volontà diversa nell'atto di compravendita.
Per approdare invece agli aspetti più "pratici" che riguardano la definizione di pertinenza, si può affermare che gli edifici in cui si incontra con maggiore frequenza tale tipologia di unità sono i condomini, dove spesso sono presenti, oltre ai singoli appartamenti anche box auto e cantine.
Differenze tra pertinenze e beni comuni in condominio
In ambito condominiale occorre fare attenzione a non sovrapporre il concetto di pertinenza a quello di beni comuni.
La confusione potrebbe risiedere nel fatto che anche le parti comuni condominiali, in base all'art. 1117 C.C. che le regola, sono di per sé destinate "al servizio" di altre porzioni di immobile, essendo preposte a un miglior utilizzo comune dell'intero stabile.
Tuttavia, la differenza tra pertinenze e parti comuni è sostanziale, e risiede nel concetto di "indivisibilità". In sostanza, le parti comuni non sono pertinenze dei singoli appartamenti, o di tutti gli appartamenti, perché a differenza delle pertinenze non possono essere separate dalle varie unità immobiliari, ad esempio alienandole singolarmente, se non in alcuni casi estremamente specifici.
Come espresso dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 6458/2019), cioè, le pertinenze, nonostante siano vincolate da un rapporto di subordinazione rispetto alle porzioni immobiliari che servono, sono cose distinte e autonome rispetto a queste ultime, mentre le parti comuni individuate dall'art. 1117 C.C. rappresentano piuttosto una parte indivisibile di un "tutto", vale a dire l'edificio condominiale in sé considerato.
Sul tema della differenza tra beni comuni e pertinenze in condominio, numerose sentenze riguardano il caso specifico del sottotetto. A titolo esemplificativo, la sentenza della Corte di Cassazione n. 6143/2016 ha ribadito che il discrimine tra la natura pertinenziale o di parte comune del sottotetto dipende da aspetti squisitamente tecnici, come le caratteristiche strutturali e funzionali dell'elemento architettonico.
In estrema sintesi, se il sottotetto non è oggettivamente funzionale a un uso comune, ma semplicemente isola dagli agenti atmosferici l'appartamento privato posto all'ultimo piano dello stabile, allora questo rappresenta una pertinenza di detto appartamento.
Differenza tra pertinenze urbanistiche e civilistiche
Quanto fino a qui illustrato ha richiamato le norme giuridiche contenute all'interno del Codice Civile, offrendo così un quadro in grado di definire le pertinenze solo dal punto di vista, appunto, civilistico.
Ma vi è anche una diversa lente con la quale leggere le pertinenze, di stampo specificamente tecnico-edilizio.
Si tratta, nel dettaglio, della nozione di "pertinenza urbanistica" (detta anche "pertinenza edilizia"), da non confondere con quella di "pertinenza civilistica".
Tale distinzione assume particolare rilievo nell'ambito della normativa inerente ai bonus edilizi, nella quale viene fatta menzione spesso alle pertinenze per determinare il plafond di spesa agevolabile. Il riferimento, in tal caso, è alle pertinenze di tipo civilistico, cui si rifà la materia fiscale, cosicché confondere, sovrapponendole, le due nozioni nell'ambito dell'edilizia agevolata può rappresentare un errore non da poco.
A definire le pertinenze urbanistiche, anche se solo in linea di principio, è ad esempio l'Allegato A (contenente le definizioni edilizie uniformi), voce n. 34 del Regolamento Edilizio Tipo, che ne offre la seguente nozione: "Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà".
In estrema sintesi, il principale discrimine tra tali due tipi di pertinenza risiede nella presenza, in caso di pertinenza urbanistica, dell'elemento della "obbligatorietà" del vincolo che lega i due beni.
In particolare, come chiarito dalla giurisprudenza (si veda, tra le più recenti, la sentenza n. 483/2020 emanata dal TAR di Napoli), una pertinenza urbanistica consiste in una cosa necessariamente destinata ad essere accessoria a un'altra, in presenza di un nesso funzionale e strumentale oggettivo, intrinseco alla sua stessa struttura tecnica.
Infatti, al fine di individuare le pertinenze urbanistiche diventano rilevanti elementi tecnici quali i materiali che le compongono o la possibilità di essere o meno smontate.
Il concetto di pertinenza urbanistica, dunque, è decisamente meno esteso di quello di pertinenza di tipo civilistico, e serve a una finalità pubblica diversa dal punto di vista normativo, vale a dire la regolamentazione e la tutela dell'uso e dello sviluppo del territorio, piuttosto che la disciplina dei rapporti tra privati.
Un'altra fondamentale differenza rispetto alla nozione di stampo civilistico è stata individuata dalla giurisprudenza amministrativa (si vedano, tra le varie, le sentenze n. 4124/2015 e 945/2016, nonché la più recente sentenza n. 4181/2022, emanate dal Consiglio di Stato) nell'assenza, in caso di pertinenza urbanistica, di un autonomo valore di mercato.
Articolo a cura di Cristian Angeli, ingegnere esperto di edilizia condominiale e contenziosi www.cristianangeli.it
