La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio, e quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono; di conseguenza il giudice del merito, per stabilire se in concreto ci sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato dall'esecuzione della nuova opera, deve anche valutare se tale lesione o turbamento determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato.

La lesione del decoro architettonico in un condominio si verifica quando un intervento, realizzato su parti comuni o private visibili dall'esterno, altera l'armonia estetica dell'edificio.

Questo concetto, pur non essendo definito in modo esplicito dal codice civile, è stato elaborato dalla giurisprudenza, che lo identifica come l'insieme delle linee e delle caratteristiche estetiche che conferiscono all'edificio una sua fisionomia armoniosa.

A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Civitavecchia (sentenza n. 344 del 18-03-2025).

Pergotenda abusiva e lesione del decoro architettonico condominiale

Questa vicenda giuridica ruota attorno alla contestazione di una struttura costruita su un'area verde condominiale destinata a giardino, in presunta violazione del regolamento e degli atti d'obbligo precedentemente stabiliti. Il manufatto era stato realizzato da due società condomine in aderenza ai balconi soprastanti e ancorato al solaio degli stessi.

I condomini proprietari dei balconi si sono rivolti al Tribunale, sostenendo che la struttura aveva compromesso sia la destinazione originaria dell'area che il decoro architettonico dell'edificio.

Gli attori hanno notato che la copertura non aveva pendenza e favoriva il ristagno di acqua e detriti, la presenza di animali infestanti, con conseguenti cattivi odori. In ogni caso facilitava l'accesso ai balconi da parte di malintenzionati e alterava il decoro architettonico del fabbricato.

Essi ritenevano inoltre che l'intervento, realizzato senza i necessari titoli urbanistici e in assenza di approvazione da parte del condominio, avesse generato rilevanti danni estetici, economici e funzionali.

Inoltre hanno fatto presente che la struttura realizzata sotto i balconi degli attori ha compromesso la visuale originaria verso l'area sottostante, causando un danno estetico e patrimoniale, quantificato in € 300,00 mensili, da ripartire tra tutti i condomini. Inoltre, la limitazione della veduta per ciascun attore è stata stimata in € 150,00 mensili.

Gli stessi condomini hanno notato che la costruzione del manufatto era avvenuta senza titolo urbanistico, configurando un'occupazione "sine titulo" dell'area condominiale di circa 215 mq. Per tale ragione, gli attori hanno chiesto un'indennità di occupazione, stimata in € 600,00 annue, oltre alla rimozione del manufatto e il ripristino dei luoghi secondo le originarie condizioni. Il Tribunale ha dato ragione agli attori.

Il CTU, incaricato di analizzare la situazione, ha notato che la struttura era una pergotenda con particolari caratteristiche costruttive, non potendo essere considerata semplicemente una pergola o una tenda mobile.

Di fatto, la struttura, pur essendo classificata come pergotenda, è risultata come un vero e proprio volume chiuso, a causa dell'utilizzo prevalente di tende plastificate opache, sia verticali che orizzontali.

Questa configurazione ha amplificato gli effetti sul decoro architettonico, generando criticità sia estetiche che funzionali.

Secondo il CTU questa installazione, lesiva del decoro architettonico del caseggiato, ha favorito l'accumulo di acqua, detriti e sporcizia, contribuendo alla proliferazione di licheni, polvere, insetti e piccoli animali.

A parere del consulente tecnico, la posizione della pergotenda, costruita in prossimità dei parapetti dei balconi superiori, ha compromesso il diritto di veduta in appiombo per alcuni condomini.

In pratica, l'ingombro creato dalla struttura ha impedito agli attori di godere pienamente della visuale verso l'area esterna sottostante, modificando la percezione dello spazio e limitando il panorama di cui prima potevano usufruire senza ostacoli.

Oltre alla pergotenda, il CTU ha accertato che nell'area condominiale è stato costruito un fabbricato in legno, realizzato senza autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche e in violazione delle normative edilizie comunali. Il Tribunale quindi ha accertato che l'area destinata a giardino è stata abusivamente modificata con la costruzione di manufatti permanenti.

Inoltre è emersa l'occupazione illecita di posti auto vincolati a parcheggio pubblico che sono stati recintati e destinati ad uso privato, privando i condomini degli spazi originariamente previsti.

Il Tribunale ha accolto la domanda degli attori di rimozione dei manufatti realizzati, ritenendo fondate le domande di risarcimento dei danni formulate dagli attori atteso il pregiudizio economico dagli stessi subiti per l'accertata lesione del decoro architettonico e del diritto di veduta in appiombo.

La tutela del diritto di veduta e delle distanze legali da parte del singolo condomino.

Impatto economico della pergotenda su decoro e veduta condominiale

Il Tribunale ha riconosciuto un impatto significativo derivante dalla realizzazione della pergotenda, sia per quanto riguarda il decoro architettonico che il diritto di veduta dei condomini coinvolti. Oltre al rilevante risarcimento per i danni passati, la sentenza ha stabilito un compenso economico mensile fino alla completa rimozione della struttura.

Tale corposo risarcimento danni a carico delle convenute è stato causato dalla realizzazione della pergotenda che hanno leso l'aspetto e il decoro architettonico del fabbricato, trattandosi di un volume di grandi dimensioni, il quale ha influito pesantemente sull'armonia e sul decoro estetico complessivo del condominio stravolgendone le peculiarità architettoniche e funzionali d'insieme.

In tema di condominio, è illegittimo l'uso particolare o più intenso del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 22/08/2012, n. 14607); il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che un'alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato (Cass. civ., sez. II, 22/08/2003, n. 12343).

È importante sottolineare che nella vicenda esaminata la pergotenda ha leso pure il diritto di veduta in appiombo degli attori.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che per configurare una veduta è necessaria la possibilità di affacciarsi e guardare in ogni direzione, sia in orizzontale che in verticale (Cass. civ., sez. II, 21/03/2024, n. 7622).

Nel caso di specie è risultato leso il diritto di veduta in appiombo consistente nel diritto degli attori di esercitare la veduta direttamente verso il basso, fino alla base dell'edificio, senza ostacoli che limitano la visuale ossia il diritto di affacciarsi dal balcone e guardare dall'alto verso il basso in direzione verticale.