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Pergole bioclimatiche in condominio
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Pergole bioclimatiche in condominio

Pergole bioclimatiche in condominio: cosa sono e quali sono i limiti e le regole previste per la loro installazione

Dott.ssa Annamaria Villafrate  

Cosa sono le pergole bioclimatiche

Prima di approfondire le questioni relative alla disciplina delle pergole bioclimatiche, occorre chiarire che queste non sono altro che l'evoluzione delle "pergole" tradizionali.

Quando si parla di "pergole" in generale si fa riferimento a quelle strutture di legno o metallo, senza aperture laterali, che vengono utilizzate nei balconi o nei giardini per fornire sostegno alle piante rampicanti e creare zone d'ombra.

Le pergole bioclimatiche invece sono strutture dotate di lamelle orientabili, che ruotando in base alla direzione dei raggi solari, riescono a limitare il flusso di luce e di aria, mantenendo fresca la zona sottostante.

Nella sentenza 1777/2014 del Consiglio di Stato, la menzionata circolare di Roma Capitale n. 19137/ 2012 definisce la pergotenda quale "manufatto rientrante nell'attività edilizia libera, come struttura di arredo, installata su pareti esterni dell'unità immobiliare di cui è ad esclusivo servizio, costituito da struttura leggera e amovibile, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione."

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Il fatto però che, come a volte accade, le pergole bioclimatiche presentino dimensioni e strutture di un certo peso e robustezza rende necessario informarsi sull'esistenza di eventuali limiti che possono essere previsti dal regolamento condominiale, comunale o da norme di legge anche di carattere regionale. Ma andiamo per gradi.

Pergole bioclimatiche e regolamento condominiale

Chiaro quindi che, per le ragioni suddette, la prima cosa da fare se un condomino vuole installare una pergola bioclimatica sul proprio balcone o porzione di giardino, è verificare cosa prevede in merito il regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale (redatto dal costruttore, accettato al rogito da tutti i condomini e approvato all'unanimità), come chiarito dalla Cassazione n. 19229/2014: "può imporre divieti e limiti sia di godimento che di destinazione delle proprietà esclusive dei condomini, sia fornendo un elenco delle attività che si devono ritenere vietate, sia esplicitando quali sono i pregiudizi che si intendono evitare." Limiti e divieti che "al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze."

Ci sono però due condizioni alternative che il regolamento contrattuale deve rispettare affinché eventuali limiti all'installazione delle pergole sia vincolante per i successivi acquirenti delle unità immobiliari: la sua trascrizione nei registri immobiliari o la menzione del regolamento nell'atto di acquisto, affinché possa considerarsi conosciuto e accettato dall'acquirente.

Limiti tuttavia che, secondo alcuni interpreti, possono essere imposti anche dal regolamento condominiale di natura assembleare, purché deliberato all'unanimità.

Pergole bioclimatiche e decoro architettonico

Limiti e divieti del regolamento contrattuale non rappresentano però l'unico ostacolo a cui può andare incontro chi vuole installare sulla sua proprietà privata una pergola bioclimatica.

Ricordiamo infatti che, ai sensi dell'art. 1122 c.c. "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

Il pergolato non richiede titolo abilitativo se amovibile e mero elemento di arredo di uno spazio esterno

Insomma, anche per le pergole bioclimatiche il singolo condomino può andare incontro al limite del decoro architettonico, che deve considerarsi violato quando "vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità".

Servono titoli abilitativi per installare le pergole bioclimatiche?

C'è però un'altra questione da risolvere in relazione alle pergole bioclimatiche: serve un titolo abilitativo per installarle su balconi o giardini? I riferimenti normativi da analizzare a questo proposito è l'allegato al Decreto Ministeriale del 2 marzo 2018 (a cui rinvia l'art. 1 comma 2 del dlgs n. 222/2016), che contiene il glossario delle opere che si possono realizzare in edilizia libera, ovvero senza che sia necessario il titolo abilitativo, come previsto dall'art. 6, comma 1, lettera e-quinques del D.P.R n. 380/2001).

Glossario che al n. 50 menziona proprio le tende, le tende a pergola, le pergotende e le coperture leggere di arredo tra le opere che si possono istallare, riparare, sostituire e rinnovare, senza che sia necessario chiedere permessi o autorizzazioni.

Pergotenda sulla terrazza condominiale

Come chiarito del resto dalla sentenza n. 8190/2019 del Consiglio di Stato "una struttura leggera destinata ad ospitare pannelli retrattili in materiale plastico non integra tali caratteristiche.

L'opera principale non è, infatti l'intelaiatura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell'unità abitativa, con la conseguenza che l'intelaiatura medesima si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda.

Quest'ultima, poi, integrata alla struttura portante, non può considerarsi una "nuova costruzione", anche laddove per ipotesi destinata a rimanere costantemente chiusa, posto che essa è in materiale plastico e retrattile, onde non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio.

Infatti la copertura e la chiusura perimetrale che essa realizza non presentano elemento di fissità, stabilità e permanenza, per il carattere retrattile della tenda e dei pannelli, onde, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio connotantesi per la creazione di nuovo volume o superficie."

Pergolato lamellare

Attenzione però, perché come precisato sempre dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 306/2017: "quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie".

In questo caso infatti, anche se non si crea una nuova superficie o un nuovo volume, il titolo abilitativo è necessario.

I regolamenti comunali possono imporre limiti particolari?

Ma non è finita qui. In materia urbanistico-edilizia come sappiano i Comuni, ma anche le Regioni, possono disciplinare in modo diverso i vari manufatti edilizi.

Quando si vuole installare una pergola bioclimatica quindi è necessario verificare anche che cosa prevedono queste fonti, perché potrebbero stabilire regole particolari per quanto riguarda le dimensioni e le distanze dai confini, ad esempio.

E' possibile inoltre, se la zona o il fabbricato sono soggetti a vincolo, che sia necessario chiedere un permesso specifico.

Sopraelevazione in condominio, le cose da sapere

Le pergole bioclimatiche costituiscono sopraelevazione?

Un'ultima questione da risolvere in ambito condominiale è la seguente: se il condomino dell'ultimo piano realizza una copertura della terrazza con una pergola bioclimatica, deve essere considerata al pari di una sopraelevazione?

A questa domanda per fortuna ha risposto di recente il Tribunale di Catania con la sentenza n. 633/2020. Nel provvedimento il giudice siciliano ha chiarito che l'installazione di una pergotenda è un elemento che consente solo una migliore fruizione dello spazio esterno, ma che non costituisce una sopraelevazione vera e propria, perché di fatto non crea nuovi volumi.

Rifacendosi alla precedente sentenza del Consiglio di Stato ha ribadito infatti che l'elemento principale della struttura è la tenda o, aggiungiamo noi, le lamelle retrattili.

La struttura è solo un accessorio dell'elemento principale, che è costituito dalla "tenda", componenti che non possono essere assimilati a una costruzione vera e propria perché non comportano un'occupazione definita dello spazio aereo e del terreno.

Del resto due anni prima si era pronunciato nello stesso senso anche il Tribunale di Monza con la sentenza n. 387/2018, che nel motivare la sua decisione si rifaceva a precedenti decisioni di giudici amministrativi come il T.A.R. Lombardia (Sezione Brescia) n. 468/2013 e il T.A.R. Campania (Sezione Napoli) n. n.5919/2011.

Concludendo, chi desidera realizzare nella propria proprietà privata condominiale una pergola bioclimatica, in linea generale non ha bisogno di autorizzazioni abilitative. Questo non significa che non esitano regole e limiti da rispettare.

Occorre infatti analizzare le regole del regolamento condominiale, comunale, verificare se la zona è soggetta a vincoli o se esistono leggi regionali che stabiliscono regole particolari in merito.

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