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Perché non estendere le agevolazioni "prima casa" anche in caso di permute?

Allo studio la possibilità di un'estensione dei benefici fiscali "prima casa" nel caso di acquisto mediante permuta.
Dott. Domenico Pirrò 

Il Dipartimento delle Finanze, rispondendo ad un recente question time, ha aperto alla possibilità di un'estensione dei benefici fiscali "prima casa" alle ipotesi di acquisto mediante permuta. Secondo il Dicastero la proposta presentata da alcuni parlamentari potrebbe essere valutata nell'ambito di una revisione del sistema agevolativo sull'acquisto dell'abitazione principale.

Il 29 ottobre scorso il Dipartimento delle Finanze (tramite il Sottosegretario di Stato per l'Economia e le finanze - Pier Paolo Baretta) ha reso alcune precisazioni sulla proposta di estendere i benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" anche alle ipotesi permutative sottolineando che un'eventuale provvedimento normativo potrebbe inserirsi comunque nell'ambito di una revisione del sistema agevolativo in materia.

Nel rispondere al quesito parlamentare il Dipartimento ha anche chiarito che la proposta, ove accolta, non comporterebbe effetti di gettito per lo Stato.

Con l'interrogazione parlamentare n. 5-06819 del 29 ottobre 2015 (degli Onorevoli Di Maio, Pelillo, Donati, Fanucci e Parrini) al Ministro dell'Economia e delle Finanze è stato chiesto di conoscere le iniziative che il Governo intende mettere in campo nel settore immobiliare che nel giro degli ultimi 2 anni ha invertito il trend negativo salendo del 3,6 per cento rispetto al 2013, vedendo una crescente propensione delle famiglie all'acquisto delle abitazioni principali.

Infatti, le più recenti statistiche hanno registrato una crescita della domanda dei mutui ipotecari dell'84,5 per cento rispetto allo stesso mese (maggio) del 2014.

Pur tuttavia, hanno osservato i parlamentari interpellanti, per i piccoli proprietari di case il miglioramento della qualità abitativa avviene in prevalenza mediante lo scambio della propria abitazione con una nuova o comunque riqualificata (soprattutto sotto il profilo energetico) e, per tale motivo, sarebbe opportuno estendere taluni benefici fiscali previsti per l'acquisto della casa anche nelle ipotesi di permuta in assenza dei qualinon si potrebbe assistere ad una vera ripresa del settore immobiliare.

Infatti, l'operazione di permuta della vecchia abitazione con una "nuova" può risultare onerosa nell'ipotesi in cui il primo acquisto abbia beneficiato dell'applicazione dell'aliquota ridotta del 2 per cento dell'imposta di registro (art. 1, comma 1, e relativa nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) e, in occasione del rogito notarile per il nuovo acquisto, il proprietario non sia ancora riuscito a vendere la "prima casa".

In effetti, la norma citata prevede che per poter fruire dell'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro devono ricorrere, tra l'altro, le seguenti condizioni: <<..b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con la medesima aliquota agevolata>>.

E' evidente che quest'ultima condizione in particolare, impedendo l'applicazione dell'aliquota agevolata nell'ipotesi in cui il proprietario non si sia ancora spogliato della vecchia abitazione, può frenare la ripresa del settore immobiliare e, dunque, sarebbe auspicabile l'estensione del trattamento fiscale di favore alle ipotesi di acquisto mediante permuta non preceduto dalla vendita dell'immobile.

La proposta formulata dagli Onorevoli interpellanti di prevedere un arco temporale entro cui la vendita del "vecchio" deve avvenire rispetto all'acquisto del "nuovo" appare ragionevole e in linea con altre condizioni previste dallo stesso articolo art. 1, comma 1 del d.P.R. n. 131/1986.

Infatti, la lettera a) del citato comma prevede che l'immobile acquistato con l'applicazione dell'aliquota agevolata sia ubicato <<…nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza>>.

Si tratta, in buona sostanza, di una condizione che impegna l'acquirente a stabilire, entro un congruo lasso di tempo, la propria residenza nell'abitazione destinata a "prima casa".

Allo stesso modo si potrebbe prevedere un impegno dell'acquirente a vendere la prima casa entro un periodo di tempo determinato e comunque entro un altrettanto congruo lasso di tempo onde consentirgli di beneficiare dell'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro.

Arco temporale decorso inutilmente il quale il contribuente decadrebbe dalle agevolazioni e l'Agenzia delle Entrate potrebbe disporre con atto motivato il recupero della differenza, aumentata degli interessi, tra l'importo della tassazione dovuta in via ordinaria e quello agevolato (come chiarito a suo tempo nella Circolare n. 69/E del 14 agosto 2002 e da ultimo nella Circolare n. 105/E, del 3 ottobre 2011 in riferimento al mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi dall'acquisto).

Attualmente se si cede l'abitazione "agevolata" ed entro un anno dalla vendita se ne acquista un'altra con i requisiti prima casa si ha diritto soltanto ad un credito d'imposta ragguagliato a quella pagata ai fini del registro o dell'iva sul primo acquisto (art. 7, legge n. 448/1998).

Credito spettante anche nel caso di riacquisto mediante contratto di appalto o di permuta, nonché nelle ipotesi di più acquisti che si susseguono nel tempo (Circolare n. 48/E del 7 giugno 2002).

Pur tuttavia tale credito, che non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto, non è considerato propriamente un'agevolazione.

Da leggere => Si alle agevolazioni prima casa per lo studio ubicato in comune diverso da quello di residenza

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